復工近一月，廣州樓市供求格局終於緩慢發生變化。上週，廣州一手住宅網籤環比繼續回升18%，住宅新批量過千套。不過，目前雖然不少項目售樓處重新開放，短期內，受項目施工進度影響，房企補貨受限，市場新推貨上市也將延緩。在此形勢下，一定時期內市場新增供應預計會受到影響，年前剩餘可售貨值就成為了房企在銷售上搶佔先機的籌碼。不過，因為市場銷售也處於低谷時期，供求整體或呈現短暫平穩狀態。
黃埔區有貨去化週期最短
其他各區均高於10個月
近期房地產市場供給端受影響，新開盤項目的上市緩慢，可以預計上半年市場新增供應量較低；另一方面疫情影響仍在持續，下半年推貨進度也存在不確定性。
克而瑞研究數據顯示，年前和年後，明顯形成一道分水嶺。與去年春節假期相比，2020年春節假期供應與2019年基本持平；春節後一週，84城供應量降至4萬平方米，與2019年同時期相比降幅達97%。處於產業鏈上游的土地交易市場亦被波及。除了暫停土拍外，多個熱點城市也採取了土拍延期的措施，主要集中在一二線城市。統計顯示，截至目前，10個一二線城市推遲土拍出讓幅數超過80幅，延遲出讓的地塊總額接近800億元。顯然，隨著市場逐步恢復，需求釋放，如果新增供給繼續難以跟上，短期內，市場供給很大一部分將依賴去年企業的庫存，前一年的留存貨值將對今年房企上半年甚至全年的業績產生較大影響。
根據2019年房企披露的可售貨值和銷售情況來看，留存貨值主要還是集中在規模房企，特別是恆大、中海、碧桂園、融創等頭部房企留存貨值量均超過2000億元。
以廣州市場來看，據克而瑞統計，截至2020年1月底，廣州一手住宅庫存總量為971萬平方米。其中，廣州各區庫存量最多的是增城區，共195萬平方米，其次是花都區和南沙區，分別為183萬平方米及135萬平方米。值得注意的是，截至1月底，黃埔區去化週期僅為8.5個月，成為廣州去化週期最短的區域。其餘區域去化週期均高於十個月。
近一年來，廣州一手住宅庫存量在波動中呈下降趨勢，從去年1月的1015萬平方米下降至今年1月底的971萬平方米。若按照過去12個月的消化速度計算，廣州去化週期運行平穩，庫存消化速度一直在11到14個月之間。按照過去12個月的消化速度計算，增城區雖是廣州貨量較大的區域，但從去化週期上來看，增城195萬平方米的存量，也僅夠賣10.9個月。而花都區183萬平方米的貨量，去化週期卻高達29個月，成為廣州去化週期最長的區域，去化壓力最大。
值得注意的是，截至1月底，黃埔區去化週期僅為8.5個月，成為廣州去化週期最短的區域。其餘區域去化週期均高於十個月。此外，放眼廣州各大板塊，很多板塊都正面臨著去化難的壓力。截至1月底，獅嶺、汽車城等板塊存量均在30萬平方米以上的同時，去化週期還均超30個月。此外，南站與大學城等2個板塊，去化週期則是高達110個月以上。而一些熱門板塊則庫存告急，如黃埔的長嶺居與知識城板塊，庫存量均分別高達13萬平方米與36萬平方米，但消化週期在7~8個月之間；如朱村、東圃、黃閣等板塊，去化週期則低至3~7個月。
而合富研究院的數據則顯示，截至2月20日，全市庫存約7萬套，其中外圍六區超過6萬套，中心五區為1萬多套，增城以14000多套居首，黃埔、南沙位列二三，庫存量均超過1萬套。顯然，在目前新增供應有限的空檔期，外圍六區成為供應的主力。
外圍五郊區是網籤主力
上週住宅新批量過千套
可以看到，成交數字也在慢慢回升。網易房產數據中心監控“陽光家緣”數據顯示，上週（3月2日~3月8日）廣州一手住宅網籤成交799套，環比再上週（2月24日~3月1日）的677套增加122套，環比上升18.02%；面積方面，上週廣州一手住宅網籤面積為85603平方米，環比再上週的73519平方米增加12084平方米，環比上升16.44%。
復工近一月，廣州一手住宅網籤量上週繼續回升18%到近800套，向千套關口進軍，但已經連續九周低於1500套。
從各區域看，外圍五郊區依然是網籤主力，上週共計網籤583套，中心六區則網籤216套。增城重新回到第一把交椅，共網籤258套。南沙網籤121套位居第二，黃埔有103套網籤。除了這三個區外，其餘各區上週網籤量均不過百，但在越秀網籤量都有23套的情況下，海珠區的表現則差強人意，僅網簽了8套，和再上週持平。白雲區則跌幅超六成，僅網簽了13套。
不過，上週新盤預售方面的量回升較明顯，住宅套數新批超千套，共1390套，環比漲236%，包括分佈在白雲、南沙、增城、花都、天河5個區的8個項目。其中位於白雲區的新世界雲逸新批貨量最多，新世界雲逸3月4日新領的預售證涵蓋B1、B2棟，合計共372套房源，主力戶型為建築面積約77~80平方米三房、106平方米三房、124平方米四房和138平方米四房。
其餘區域，增城的世茂泰禾廣州院子新批276套新貨、花都華潤置地路勁金茂桐悅拿貨172套、天河的保利天匯則拿了兩張預售證，共260多套單位。另外新批預售貨量在百套以下的，還有朗雲花園、碧桂園·泊岸、中海聯睿品、越秀·明珠天悅江灣等。
商服產品方面，共有2個項目的3張預售證批出，貨量僅為44套，但環比也有33%的上漲。
業內人士表示，對於留存貨值高的房企來說，機遇是一方面，更重要的問題還是在於如何抓住新增供應空檔期，有效地將留存貨值轉化為業績，這也更加考驗企業的市場預判、資源整合和營銷能力。可以看到，在當前線下銷售還未完全恢復下，線上營銷促銷成為房企的重要陣地，恆大等房企3月又推出新一輪促銷，而對於購房者而言，需要特別留意的是，在考慮價格優惠的同時要注意房屋是否真的適合自己的需求，尤其是在不少項目趁機清尾貨之時，要留意其是否有各方面的缺陷。
二手市場短暫冰封
業主心態軟化
近日，廣州中原研究發展部監控“陽光家緣”網籤數據顯示，2020年2月，廣州市二手中介網籤量為709宗，較1月同期（3507宗）環比下滑79.8%，同比去年2月（1611宗）下降56.0%。網籤價格方面，2月二手網籤均價為24161元/平方米，環比下降6.4%。主要由於2月二手成交量較少，且主要集中在外圍從化、花都等區域，促使整體網籤均價被結構性拉低。預計3月份二手月度成交量仍會在4000宗以下，直到4月份市場需求才會有較明顯迴流。
廣州中原研究發展部認為，2月份二手市場需求在非常時期短暫冰封，特別是很多小區嚴格管理導致看房難，從而使帶看量環比降了九成以上。2月份廣州中原經理指數（CMI）錄得39.1%，不少經理人對市場信心較弱。廣州鏈家研究院院長彭仕浩認為，業主在年前較為強勢的心態已明顯轉變，近期對買家來說是置業上車的較好時機。
2月二手住宅成交和租賃活躍程度均走淡，3月意願仍不高
合富研究院高級分析師梁燕明表示，2月廣州二手房市場交投較為淡靜，最高一週網籤量不足400套，與去年12月和今年1月上旬每週約1000~1200套網籤量相比，市場降溫相當明顯。租房市場同樣受到影響，受限於租房需求主力群體仍在外地，2月租房需求量不多，造成租房市場交投活躍度也明顯下降。進入3月之後，買家看房意願總體仍不積極，疊加社區對外來人員進入的限制，二手市場交投活躍度還不算高。租賃市場方面，梁燕明認為，市區多個區域租房市場活躍有提升主要是大量的返穗工作人士需求帶動。
買賣雙方心態均有變化，中高端房源議價空間加大
廣州中原研究發展部有關負責人告訴記者，現在業主的心態主要有兩種，不急資金回籠的，可能會乾脆推遲放盤，再觀望。急需資金週轉的則會繼續下調放盤總價，最高甚至有10%左右的議價空間。從中原提供的業主報價指數看，2月始終維持50%榮枯線以下，近七成盤源報價下調。其中，價格下調幅度在5%以上的盤源佔比已上升至23%的高位。而目前議價空間最大的當屬中高端房源，集中表現在珠江新城板塊、濱江東板塊等，其整體議價空間普遍在5%以上。
廣州鏈家研究院院長彭仕浩表示，近期成交的二手房源基本是年前已談妥，或年後急於賣出週轉資金的。隨著近期大環境有所好轉，每週成交環比增幅也相當明顯。從心態上看，業主年前較為強勢的心態已明顯轉變，尤其是年前已經交了首付但尚未賣出的置換型業主，因為疫情影響了銷售回款進度，降價讓利的幅度相對更大。而對買家來說，現在可以說是比較好的置業時機。
租賃市場每日新增放盤量在升，多來自天河、海珠、白雲和番禺
廣州鏈家研究院院長彭仕浩介紹，根據廣州鏈家平臺成交的租賃數據，2月份廣州市場租賃成交量環比下降了51%，單套租金環比下降10%，量價環比都出現明顯下降。進入3月上旬，廣州租賃每日新增放盤量環比2月下旬增長四成多。近期來看，成交週期最短的一居室或大單間大約43天即可成功出租，新增房源主要來自天河、海珠、白雲和番禺等租賃需求旺盛的行政區。在價格區間方面，最受歡迎的一居室或大單間戶型月租為2500元左右，其次為兩居室，月租平均為3200元左右。
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