遊走於樓市之間，用眼觀察，用心甄別。大家好，我是踩盤小二。
之前小二給大家介紹過了金融街融御，這次就來給大家繼續介紹附近的另一紅盤，那便是坐擁海珠溼地公園的——越秀天悅江灣。
1、
/ 項目詳情 /
△ 銷售中心景觀
△ 項目區位圖
越秀天悅江灣項目處於海珠灣創新板塊，享受瀝滘舊改的紅利。項目位於廣州環城高速路、新光快速路、南洲路、華南快速路之間等主幹道之間，暢達到天河、番禺等主城區。項目距離3號線瀝滘站2km，同時環島有軌電車也在這裡經過，交通便利。
△ 項目售樓部
售樓部位於南洲路一側，沿路有道旗、攔截牌指引，售樓部較靠近小路一側，昭示性不強。進入售樓部的小路較窄，只能單車道通過，附近的城市面貌較差，較多為廠房。整體環境面貌也與後來看見的絕美江景形成較大反差，頗有別有洞天之感。
△ 項目平面圖
項目整體規劃4棟住宅，面積段為102㎡-138㎡複式三至四房，1棟保障性住房。
目前在售5#和4#的138㎡複式四房，價格在950萬-1300萬之間，單價則是6.8-9.4w/㎡之間，共18層高，限高60m；3#和2#住宅，46層高，限高150m，面積段為110-138㎡複式三至四房，其中3#已拿預售證，預計這近期會加推。同時項目自建江岸公園1.5萬㎡。售樓部以後會做為藝術展廊，交移政府打理。
/ 戶型點評 /
目前，項目已對外展示了4座、5座的實體樣板房。下面小二向讀者展示102㎡、108㎡和138㎡的情景板房。由於咬合複式設計，兩個戶型使用率高達120%。從開發角度，是比較好的戶型，江景最大化；但從使用角度，尚有不足。
△ 咬合複式結構
咬合複式可以做到層層入戶，但是層層入戶的不是同一戶。比如從一樓入的是01單位，從2樓可能入的是02單位。這個的結構設計，可以說優劣共存。比較大的缺點可能是噪音問題，因為你沒辦法控制別人在你的上方吵鬧或者其他行為。但咬合複式的
優點是提高豎向空間的使用率，能夠在同層的前提下，創造多一倍的戶數。
△ 戶型圖
項目整體是分散的核心筒設計，做到了4梯5戶，接近一梯一戶的尊貴感 。入戶即有入戶花園的綠色體驗感，而且還在核心筒的走道空處佈置了綠化，創造鄰里交往空間和綠色生態環境，提高住戶的綠色自然體驗感。但天悅江灣的整體戶型比較一般，且複式的樓梯比較陡，為了江景犧牲了一定的居住舒適度。
△ 102㎡板房
102㎡的戶型設計，南北雙陽臺，通風采光極佳，滿足居住需求，臥室方正實用。動靜分區，二樓靜區。一樓有臥室可以給老年人居住，也能滿足三代同堂的需求。進門即衛生間，這種公私分區有欠妥當。同時衛生間距離房間太遠，二樓臥室夜晚要上衛生間還需下樓走到門邊，居住舒適度較弱。客廳正對的是陽臺，意味著戶型是比較超前的設計，是放不不了電視櫃和電視機，需要的是投影式設計。
△ 108㎡板房
108㎡的戶型設計，走道空間距離較102㎡的戶型設計縮短一些，佈局緊湊。而且主臥還有衣帽間，更為舒適寬敞。唯一不足的是108㎡的餐廳是放在走道上的，略顯餐廳位置有點不足，走道位置有點擁擠。相比之下，108㎡戶型更為實用和舒適。且從景觀面來看，108㎡的景觀面比102㎡的要好，102㎡很多景觀是望村屋，108㎡較多景觀面望江。
△ 138㎡板房
138㎡複式戶型設計做了雙主套設計，景觀面最佳，還有儲物空間，整個戶型設計較為舒適。二樓樓梯對房門，私密性不太好。其餘無其他缺陷。不過這一戶型價格也較高，去化也相對較慢。
△ 交標細節
△ 交標細節
從整體來說越秀天悅江灣的整個室內設計有很多小亮點。裝標上部分採用國際一線品牌交標：廚具三件套是瑞士弗蘭卡，科勒水龍頭、科勒洗手盆、百朗乾燥機、科勒馬桶、高儀潔具，保障傢俱使用高的調性。還有智能家居系統：全屋智能WIFI覆蓋、全屋語音操作系統、東芝中央空調、蘭舍新風系統、集成式場景切換、主衛環幕智能魔鏡等，提升居住使用的方便性。同時還有小細節設計：樓梯感應燈、衛生間的電烘乾機、陽臺的小夜燈等貼心人居設計。
對項目感興趣的讀者可前往營銷中心詳細瞭解。
2、
/ 周邊規劃 /
△ 項目周邊規劃
越秀天悅江灣項目處於海珠創新灣規劃中，是海珠“一區一灣一谷”規劃中的一灣，享受瀝滘舊改的紅利。
3、
/ 周邊環境 /
瞭解完項目大概詳情以及周邊的規劃，讓我們進一步深入瞭解一下當前項目周邊的環境。
1、產業 / _ _ _ _ _
△ 項目周邊產業
項目周邊廠房較多，以製造業、加工業為主。等待瀝滘舊改的新進展，帶動周邊產業轉型提升。
2、小區 / _ _ _ _ _
△ 項目周邊小區
項目5公里內周邊的居住氛圍較濃厚，多為村屋，成熟小區也有，珠江御景灣、海洲花園、羅馬家園、盛景家園等，二手價在3.5萬/㎡-4萬/㎡。周邊也有幾個一手在售樓盤，綠地越秀海玥、恆大金碧花園、金融街融御等。
3、教育及醫療 / _ _ _ _ _
△ 項目周邊配套
教育：項目周邊可享受的教育資源包括南武實驗小學、南洲小學和北大為明實驗學校。未來項目周邊還會規劃3個幼兒園、1個小學和一個示範性高中。
醫療：5km範圍內享受中山大學孫逸仙紀念醫院、第二人民醫院，7km內廣州醫科大學附屬第二醫院。
4、商業 / _ _ _ _ _
△ 項目商業配套
距離項目5km左右，有合生生活天地和麗影廣場，距離igc天匯廣場7km。距離商業配套稍微有點遠。
5、交通 / _ _ _ _ _
交通方面，新光快速、華南快速，地鐵3號線瀝滘站，未來規劃環島有軌電車。交通便利，到達各主城區快捷。
6、文化配套 / _ _ _ _ _
書店/圖書館：項目自身並無規劃圖書室配套，距離最近的圖書館需要前往海珠圖書館 ，距離大約9.3km。
運動：對於體育方面的需求，可以在小區內進行運動活動，也可在距離項目西邊3km外星暉園的goodgame體育會進行運動。
音樂廳：項目周邊2公里內並無公共音樂廳配套，需駕車前往星海音樂廳距離7km，或者廣州大劇院距離7.2km。
公園：除了項目自身的小區園林以外，還有配建的江岸公園1.5萬㎡，海珠溼地公園距離1.1km，瀛洲生態公園 距離1.8km。
市場：項目享受海珠老城區配套，項目的西邊即有大沙農貿市場，同時項目還配有商業街，下樓即享便利。
7、結伴娛樂 / _ _ _ _ _
結伴娛樂方面，附近暫無大型商業體可滿足，最近需要前往合生廣場、麗影廣場。
8、人群定位 / _ _ _ _ _
項目定位的客戶群體為較高端改善客群，多數客群來自天河、海珠群體，其他區域作為補充。由於咬合複式產品的創新性，接受度較高的為年輕客群，如專業市場老闆、大學教授等。
4、
/ 項目點評 /
項目優點
1.老城區一線稀缺江景，中小戶型改善102-138㎡江景複式產稀缺；
2.整個產品的許多創新設計，售樓部的創新設計、戶型的創新設計；
3.戶型設計中的裝標智能化、人性化的亮點 ；
4.270度的一線看江設計，江景優異；同時坐擁海珠溼地生態公園、瀛洲生態公園，生態環境較好
項目缺點
1.從戶型設計角度來說，102-108㎡兩個戶型設計較一般，整體舒適性不如138㎡戶型 ；
2.配套較不方便，醫院、娛樂配套都還有點距離，附近滿足生活需求的配套較弱；
3.所有戶型為統一的精裝交標，交標品質較弱，且沒有提供額外的室內硬/軟裝設計服務，對於有個性化需求的用戶也稍有不便；
總結：
總體而言，天悅江灣就像一杯清酒，凜冽而甘甜，但不經久酌。畢竟生活不僅是詩和遠方，還有父母和小孩的柴米油鹽醬醋茶的生活本真。項目固然有稀缺的江景資源，但是項目目前周邊的商業、醫療等配套仍有不足之處。目前在海珠區，在售的一手項目還有：綠地海玥、華髮江南府、金融街融御、恆大金碧花園、世茂天鵝灣和中冶逸景公館，可供大家選擇。因此，對於有意願在海珠置業的讀者朋友們，小編建議可以多對比上述在售項目，分析個人的購房需求及購房能力，綜合考慮不同項目未來的規劃及配套，慎重做選擇。
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