1、萬科求生
房價永遠漲，不過這次冬天很漫長。融創的老孫說，安全最要緊，他的樓盤在全國各地是最先帶頭降價的；萬科的老鬱開了個緊急會，說未來三年，萬科的目標是活下去；最激進的碧桂園恆大最近也開始對項目挑挑揀揀，明顯是坑的項目堅決砍掉。
一句話，保命要緊。
市場怎麼了？
敢死隊不是一到緊急的情況就拉陣地上頂一下嗎？這次為什麼內外夾擊之下，房地產這個敢死隊不見出來救場呢？
變天了。
梳理最近發生的一切，你會發現曾經炙手可熱的數量增長邏輯正在被全面否定。
以前，政府、企業、個人、金融部門拼命的加槓桿，債務擴張，凡是膽子小、槓桿加的慢就會在歷史的大潮中吃虧。
現在，幾乎涵蓋所有領域的去杆槓，城投也讓死掉了，上市企業也可以跌破平倉線了，個人的理財也被打破剛兌，金融部門更慘，表外的小金庫被全面收公走賬，房企更不用說了，老王年初被暴打之後，現在還沒發過聲呢。
除此之外我們還看到，以前被時代漠視的“小鎮青年”和“鄉村青年”卻成了今年消費增長主力軍；為鄉村振興鋪路的“鄉村基建”也是如火如荼；解決不平衡不充分發展的1.35萬億西南、東北、西北大基建專項債也成為年底經濟低潮中的亮點。
兜兜轉轉，這次拯救經濟的白衣天使不是房地產。
為什麼會這樣？
你菌爺的好友村口大爺說：危機是什麼？大多時候是加了槓桿的需求塌陷。
看著美股又創新高，不禁覺得後背發涼。有時候，前車之鑑是我們有預見性的經驗來源，有些事情不得不防。
悲觀會傳染，何況是一根繩上的螞蚱。
2、供給需求
經濟學其實很簡單，最根本的就是供需改革。不過，現在的很多首席總是把一句話講清楚的事情羅裡吧嗦的講幾萬字。
就說萬科要活下去這件事情。
簡單的來講就是需求端下滑塌陷倒逼供給端產能適應性變革。以前6個月賣完，現在需要2年才能賣完回款，融資成本、現金流管控、產品配比是不是都得相應改革呢？鋼鐵、水泥和煤炭行業是“供給側改革”，房地產行業是先有需求側改革之後倒逼“供給側改革”。
這其中有什麼不同？
鋼鐵水泥煤炭行業屬於上游資源性產業，多分佈在落後地區，國企為主，行政手段的快速出清，直接讓這些資源性行業跨過了衰退、復甦階段，直接進入過熱階段。
基於此，你會發現終端需求的穩健與上游火熱形成了鮮明的對比；另外漲價也讓利潤往上游資源型企業逐步的沉澱，賺錢去槓桿；房地產行業比較特殊，供給端的壟斷與正常的需求端匹配之後必然會造成火熱狀態，所以他的週期來源於行政的週期節奏。要讓它迴歸到穩定期，或者叫夯實價格期，就需要“需求側改革”。
有人說，上游原材料的上漲不是倒逼房價上漲嗎？
鋼筋水泥的價格跟房價從來沒有正相關過，建安成本十年來是基本穩定的，跟房價變化相比可以忽略不計。
所以需求端顯著變化才是房地產週期的核心變量。
3、新的變量
有個地產老鳥說：“其實房地產行業前十的房子質量是差別不大的，一直在趨同化，唯一的就是名字不一樣。”
建築行業是很容易標準化的行業，有心的老友可能就知道，全國1000多個項目的碧桂園，核心戶型竟然就那四五個。所以，有開發商說他為了一個好產品，設計團隊通宵達旦爭論修改方案，純屬睜眼說瞎話。
萬科早些年就喊著“白銀時代來臨了”、“萬科要去地產化”，歷史證明這些都是託詞，行業頭部企業塑造危機感，其實多半是在為做大自己造勢。
這次萬科老鬱高喊“萬科要活下去”，多半還是市場平淡期喊喊口號，塑造一下危機感加速一下地產行業出清集聚。關鍵問題是向誰集聚？
答案不言自明。
又是一個秋天，又是一群陳詞濫調，滿滿行業危機關切的背後，卻是一張張血盆的資本大口口水直流。
很多中小開發商老闆說：“哎呀，萬科都只能苟且的活著，何況我們呢？是不是要趕緊抱個大腿呢？”
命運，早已開好了價碼。等你，簽字。
不過從另一個角度來講，萬科的喊苦也不是沒有原因。因為，除了需求端常規化平淡之外，未來的長效機制中加入了新的變量。
這個變量來自於供給端的改革。集體土地允許在合乎規劃的前提條件下建設租賃住宅形成市場供應。雖然還不足以改變供給格局，但未來關於房地產供給側改革的破局正在預示著行業根本性的改變。
從職能上來看，供給端直接分化的是剛需的格局，以前那種直接架在剛需頭上的壟斷圍欄現在開了個門，有了其它選擇。
對於開發商產品配比來講，就需要十分的重視改善客對產品和物業服務的挑剔了。
雖然，預售制度取消被證偽，只是理解上偏差了，關於預售帶來的不公平、後期扯皮、房地產行業高槓杆裸奔的現實問題，我們已經開始注意到了。
主流說我們已經進入落到實處的時候了。
有些事情確實已經在路上。
閱讀更多 米筐投資 的文章
