9月26日，宜賓市舊州組團紙廠片區控規一期地塊推出239.91畝土地，其中包括10宗不同屬性的土地和4條代建道路。當然，起拍價格也直接給出“打包價”12.9億元。如果抹掉地塊和容積率差異，地價也來到了8065元/㎡的高度。對比之前岷江新區拍出的地塊，小編只能說：價格不菲。
9月27日，本站推出了拍地解讀稿件。但考慮到此次拍地的地塊較多且代建複雜，所以另起一文，給各位看官梳理一下紙廠片區一期地塊的詳細情況。
紙廠片區規劃圖
——居住——
可供應2700套住宅
精裝房不得低於9%
本次推出的10宗地塊中，採用的是“6+4”的打包模式，其中居住用地2宗，商住用地1宗，商業用地為3宗，此外均為公園綠地用地和城市道路用地屬性。
先說說住宅部分：
將居住用地和商住用地滿打滿算，能夠提供2700套房子。
而在建築要求中明確提出，本區域內的成品住宅比例不得低於9%，也就是說需要提供243套精裝房。當然，這個比例只是九牛一毛，但也算是翠屏區第一次如此明確的提出精裝房的修建比例。
此外，從容積率上來看，地塊A-02-07-01地塊容積率高達4.0，屬於商住用地。按照這個容積率，應該不會滿打滿算全修高層住宅。但另外2宗居住用地的容積率都相對較低，分別為2.7和2.0，結合岷江資源修建改善型住宅也是妥妥的，也不排除一定的洋房系列的產品。
值得一提的是，這3宗帶有居住房源的用地都有配建，包含了2個幼兒園和1個農貿市場，對於紙廠片區來說也算是不錯的教育加強。
——商業——
7萬方低密商街
酒街需自持50%
本次推出的4宗商業用地，容積率都相當低，分別為0.6、1.0、1.0和0.6，看這個指標可能大家都知道了，應該會修建低密度的商業街而非商業綜合體。此外，還有一宗商住用地應該需供出2萬方左右的商業，因此本次出讓地塊的商業體量應當會達到7萬方左右。
而在拍賣文件中也明確提出了“商街”的定位，更明確了自持的比例：投資人在區域內的商業商務類資產建成後，購物中心整體自持，商業酒街自持比例均不低於50%（且A-02-06地塊需100%自持），酒店可由投資人委託第三方經營。
結合此前公佈的紙廠片區的打造方案來看，商業的亮點自然在於170米高的地標建築，但此次這一建築似乎並未在出讓地塊中。而根據出讓商業地塊的自持來看，酒街並非100%自持，且酒店也允許交由第三方經營，這一商業自持的難度相較三江口、鐵投項目已有較大的下降，是否說明了商業自持限制層面將會越來越寬鬆呢？
本次出讓地塊的商業效果圖 圖源：紙廠片區規劃2018年4月版本
值得一提的是，將商業體量和住宅體量進行對比，不難發現雖然有一定的代建（約為1萬方左右），但住宅依舊佔據了大部分，對於開發單位來說也算是鬆一口氣。
——代建——
幼兒園、農貿市場跑不脫
綠地、道路是“大頭”
此處推出的地塊中，除了常見的幼兒園、農貿市場、廁所、物業服務中心等項目外，代建的內容也是相當豐富。其中，重頭戲無疑是3宗公園綠地和5條代建道路。二者的投入之大，想來也是一筆大帳要算，再加上這次本來土地的起拍價已經高達8065元/㎡的地價。對比三江口華僑城地塊6字頭的地價，還不用代建公園，不得不說拿地早還是有好處的。當然看從什麼角度來看，三江口整體開發項目的商業比例和商業自持比例也不是一二般人可以消受的。
值得一提的是，公園綠地的部分地塊還提出了投資強度不低於25萬/畝。
有業內人士認為：現階段宜賓地塊出讓的標準可謂一再加碼，從原來的要求商業自持再到現在的代建一手抓，對於開發單位來說，壓力可以說是越來越大。而這部分潛在成本雖然看似不會直接體現在地價上，但公園綠地和道路代建的高成本實際上也會讓開發單位的成本一再拔高，最終在房價層面自然也會體現。考慮到岷江新區現階段房源供應相對較少的情況，本次地塊出讓後推出的產品，無論是價格還是產品的系列，都會給江北帶來較大的衝擊。
【寫在最後】
單從成本測算的角度來看，將需代建的道路公園等算在其中，再考慮到商業的運營成本，本次紙廠片區的地塊可謂價格不低。因此小編認為，“定向”成交的可能性很高。而此前盛傳的藍光和中鐵到底會是誰呢？個人認為，考慮到大規模的基建代建，中鐵似乎更為合適。只是8065元/㎡的起拍地價已經直逼南岸，想想2017年年初岷江新區地價才3800元/㎡，小編只能感到一陣精神恍惚。
此前中鐵曾就紙廠地塊與翠屏區簽訂框架協議
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