9月26日，宜宾市旧州组团纸厂片区控规一期地块推出239.91亩土地，其中包括10宗不同属性的土地和4条代建道路。当然，起拍价格也直接给出“打包价”12.9亿元。如果抹掉地块和容积率差异，地价也来到了8065元/㎡的高度。对比之前岷江新区拍出的地块，小编只能说：价格不菲。
9月27日，本站推出了拍地解读稿件。但考虑到此次拍地的地块较多且代建复杂，所以另起一文，给各位看官梳理一下纸厂片区一期地块的详细情况。
纸厂片区规划图
——居住——
可供应2700套住宅
精装房不得低于9%
本次推出的10宗地块中，采用的是“6+4”的打包模式，其中居住用地2宗，商住用地1宗，商业用地为3宗，此外均为公园绿地用地和城市道路用地属性。
先说说住宅部分：
将居住用地和商住用地满打满算，能够提供2700套房子。
而在建筑要求中明确提出，本区域内的成品住宅比例不得低于9%，也就是说需要提供243套精装房。当然，这个比例只是九牛一毛，但也算是翠屏区第一次如此明确的提出精装房的修建比例。
此外，从容积率上来看，地块A-02-07-01地块容积率高达4.0，属于商住用地。按照这个容积率，应该不会满打满算全修高层住宅。但另外2宗居住用地的容积率都相对较低，分别为2.7和2.0，结合岷江资源修建改善型住宅也是妥妥的，也不排除一定的洋房系列的产品。
值得一提的是，这3宗带有居住房源的用地都有配建，包含了2个幼儿园和1个农贸市场，对于纸厂片区来说也算是不错的教育加强。
——商业——
7万方低密商街
酒街需自持50%
本次推出的4宗商业用地，容积率都相当低，分别为0.6、1.0、1.0和0.6，看这个指标可能大家都知道了，应该会修建低密度的商业街而非商业综合体。此外，还有一宗商住用地应该需供出2万方左右的商业，因此本次出让地块的商业体量应当会达到7万方左右。
而在拍卖文件中也明确提出了“商街”的定位，更明确了自持的比例：投资人在区域内的商业商务类资产建成后，购物中心整体自持，商业酒街自持比例均不低于50%（且A-02-06地块需100%自持），酒店可由投资人委托第三方经营。
结合此前公布的纸厂片区的打造方案来看，商业的亮点自然在于170米高的地标建筑，但此次这一建筑似乎并未在出让地块中。而根据出让商业地块的自持来看，酒街并非100%自持，且酒店也允许交由第三方经营，这一商业自持的难度相较三江口、铁投项目已有较大的下降，是否说明了商业自持限制层面将会越来越宽松呢？
本次出让地块的商业效果图 图源：纸厂片区规划2018年4月版本
值得一提的是，将商业体量和住宅体量进行对比，不难发现虽然有一定的代建（约为1万方左右），但住宅依旧占据了大部分，对于开发单位来说也算是松一口气。
——代建——
幼儿园、农贸市场跑不脱
绿地、道路是“大头”
此处推出的地块中，除了常见的幼儿园、农贸市场、厕所、物业服务中心等项目外，代建的内容也是相当丰富。其中，重头戏无疑是3宗公园绿地和5条代建道路。二者的投入之大，想来也是一笔大帐要算，再加上这次本来土地的起拍价已经高达8065元/㎡的地价。对比三江口华侨城地块6字头的地价，还不用代建公园，不得不说拿地早还是有好处的。当然看从什么角度来看，三江口整体开发项目的商业比例和商业自持比例也不是一二般人可以消受的。
值得一提的是，公园绿地的部分地块还提出了投资强度不低于25万/亩。
有业内人士认为：现阶段宜宾地块出让的标准可谓一再加码，从原来的要求商业自持再到现在的代建一手抓，对于开发单位来说，压力可以说是越来越大。而这部分潜在成本虽然看似不会直接体现在地价上，但公园绿地和道路代建的高成本实际上也会让开发单位的成本一再拔高，最终在房价层面自然也会体现。考虑到岷江新区现阶段房源供应相对较少的情况，本次地块出让后推出的产品，无论是价格还是产品的系列，都会给江北带来较大的冲击。
【写在最后】
单从成本测算的角度来看，将需代建的道路公园等算在其中，再考虑到商业的运营成本，本次纸厂片区的地块可谓价格不低。因此小编认为，“定向”成交的可能性很高。而此前盛传的蓝光和中铁到底会是谁呢？个人认为，考虑到大规模的基建代建，中铁似乎更为合适。只是8065元/㎡的起拍地价已经直逼南岸，想想2017年年初岷江新区地价才3800元/㎡，小编只能感到一阵精神恍惚。
此前中铁曾就纸厂地块与翠屏区签订框架协议
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