房地產的分化
現在的房地產已經處於風口浪尖，全國大多數城市限購限貸，大有山雨欲來風滿樓之勢。房子還能投嗎？結合國內外房地產市場發展看，目前房地產市場“總體壓力重重，區域城市分化將加劇”。
怎麼理解呢？
經濟轉型期，老舊的傳統產業面臨去產能，收縮戰線階段，傳統產業巨頭併購，集中度增加，在經濟體內的份額是逐步減少趨勢，房地產作為支柱型產業的地位將逐步淡化；這也註定房地產作為一個大的產業需要逐步挖掘改善型住房、核心商圈地產投資及特色地產投資的階段，那種一哄而上，粗放式的發展模式已經結束。
在新經濟尚未發展成支柱產業之前，這些舊經濟品種還將維持現狀，慢慢整合；房地產企業面臨逐步淘汰合併的階段，房地產巨頭將強者恆強。在緊縮環境下，如果你選擇房地產企業投資，一定要在企業資金來源的持續性，業務方向的符合性方面多加關注。
一、具體來看，有以下幾個要點：
1、“休閒旅遊+地產模式”
代表企業：華僑城A
華僑城的地產+旅遊模式已經形成，特色旅遊和小鎮，帶動地產升值。但是目前還是地產佔一半以上的收入，後續還會加大內容力度。
2、“產業園區+地產”模式企業：華夏幸福。這種企業運營模式需要政府加強溝通，根據地方發展重點促進工業園區的發展，從而促進是地產業務的升值。
3、核心城市群的發展機遇。
代表性：京津冀城市群，特別是新興房地產政策的雄安新區、粵港澳城市群、中西部龍頭城市集中區域的帶動（如成都、西安、武漢等）。可重點關注核心城市內與經濟轉型方向契合的房地產類型，如辦公樓、科技園區、具改造潛力的工業物業等。如粵港澳大灣區持續的人口流入、科技創新和產業升級、基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，催生新的商業地產投資機遇。
4、地產用途的變更機遇
代表性：如長租公寓、商業地產改為共享辦公的發展。
隨著城市的持續發展和有限的土地資源，城市更新成為必然趨勢。2016至2017年，上海和北京涉及物業用途變更的城市更新類大宗物業投資交易多達16起，較此前兩年成倍數增長。共享辦公的蓬勃興起讓“商改辦”、“酒改辦”的投資機會更具吸引力，另一個物業用途變更和改造機會是處在資本風口上的長租公寓。
5、房地產信託投資基金（REITs）
在借鑑美國等成熟市場經驗的情況下，中國國內相關政策放行後，REITs短期內的規模將逐步增長至GDP的0.6%左右，對應市值在5000至6000億元人民幣之間，而流動性的加強有望進一步提升商業地產年投資額至3000億元人民幣以上。
二、房地產投資經驗談：
1、抓住按揭這一關鍵點
按揭或者抵押，買入一套，付出的，僅僅只有首付的錢，利潤卻是房價的15%左右，這樣，週轉率會下降一點點，但是，由於槓桿高，最終的收入，還是非常可觀的。還有一種，就是付定金+公證，用較少的定金，比如10萬，簽下合同，然後，和房東去公證，約定一個最遲付尾款的時間，在這個時間段，以較低的利潤，抓緊賣掉，提升週轉率，並且，槓桿的比例就更大了。往往10萬塊，就能撬動80萬左右的房子，一兩個月之內賣掉，能有近10萬左右的利潤。這種方法，在後來，比較常見。
2、不熟悉的城市，不投房地產
3、做投資一定要有出租，購入價和租金要按照自己能承受的比例。
特別要考慮租售比的合理性以及增值的空間。
買房子，都基本遵循——貸款儘可能多，年限盡可能頂格。讓我每個月的還款額盡一切辦法變少。哪怕最終總還款額多很多錢。然後，在每個月還款的額度較小的前提下，好好裝修處理好房產，以合適的價格出租。
還保證要有足夠的現金流以及其他收入。換句話說，房價暴跌，我也能撐比較久，等待黎明的到來。這樣的條件下，我才會買入房產。
4、投資房產生意模式：我們買房子，都是等待，尋找，找到了合適的標的，能夠達到上述條件，就買入。一買就買儘自己能力的多一點。然後，老老實實出租，老老實實交貸款。等待最終資產的上漲。
5、商鋪——堅決不投
目前昂片只要買入，很多是根本租不出去，只能等待買賣，這把資金困在了李曼能不能流動。
6、投寫字樓較好
這些要搞清楚，比如，租戶是什麼行業，什麼公司，最好選擇有護城河的公司當你的租戶哈~我們和我們的租戶都保持了比較良好的關係。我們的租戶生意做得比我們大，所以，我們還是很放心的，也能成為好朋友，保持良好的關係，相互支持，相互學習。
選擇綜合性的寫字樓，就是既有寫字樓，又有住宅，還有商場。這一點很重要。
7、社區的選擇的要點
人員複雜的大樓盤不要買，選擇單價貴一點的小面積的樓盤，人員結構簡單，管理相對輕鬆許多。
8、資產配置均衡合理
研究家族財富傳承，發現有些富過三代的家族，有個共同的特點，就是資產配置的時候，哪怕實業與股權投資明顯更賺錢，也會有相當一筆投資在房地產上，或者土地上。
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