本文綜合：32個要點來源微信公號“法學備忘錄”，案例部分來源於“北京三中法院風景線”
1、二手房屋買賣合同糾紛案件產生的一部分原因是由於賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關手續，導致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。另一部分是買房人在合同簽訂後履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數額限制而沒有能力繼續履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等等。還有一些是部分中介機構提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意迴避本應當明確約定的期限，比如首付款的支付時間，辦理還款解押手續的時間，辦理銀行面籤的時間等等。由於期限約定不明確，導致房屋買賣合同不能順利履行，引發買賣雙方爭議。
2、因為牽涉利益巨大，買賣雙方矛盾激烈，無論是提高房屋價款繼續履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預期差距較大，調解難度大，以調解方式結案的案件僅有兩成左右。
3、房屋買賣合同不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關於不動產糾紛專屬管轄的規定，應按照民事訴訟法關於合同糾紛管轄的規定確定有管轄權的法院。(最高院判例：案號：(2018)最高法民申1175號])
4、合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動產的，不動產所在地為合同履行地;其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實際履行，當事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。(民事訴訟司法解釋第十八條)
5、房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續，而合同中並非對所有手續都約定完備，對於合同中沒有約定的手續，買賣雙方大多通過中介機構或者自行電話聯繫，因此案件審理中買賣雙方大多舉出錄音、微信截圖等證據來證明交易過程，這類證據常需要司法鑑定。
6、購買二手房首先要核實清楚現有的戶籍登記情況，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍，這涉及出賣人能否實際將戶籍遷出。如果出賣人在取得房屋產權時即是通過二手房交易，則可能出現所登記的戶籍為前手房屋買賣合同的賣方的情形，在這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務。
7、共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應當結合房屋產權證書、鑰匙是否為房屋所有人持有，對價支付情況，買受人實際佔有房屋持續時間以及相關證人證言等綜合判定。(《最高人民法院公報》2018年第2期)
8、應當約定好違約責任，尤其是超過一定時限後按日計算的違約責任，這樣可以敦促出賣人儘快履行義務。同時應注意違約責任僅能起到敦促賣方儘快遷出的作用。因戶口遷出系行政機關的行政職能，不屬於法院的受案範圍，一旦出現未能遷出的情形，買房也僅能要求違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實現強制對方將戶口遷出的目的。因戶口問題並不影響房屋的實際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時，買方可以起訴要求解除合同，並另行購買其他房屋。
9、涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應就該事項與賣方進行協商並在合同中有所約定。出賣人也應注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務，從現實情況來看，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務。由於該項違約責任往往在超過一定時限後是按日計算，賣方一旦未履行遷出義務，將承擔較高金額的違約金。
10、房屋中介機構應當審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設定有抵押權、是否已被國家機關採取強制措施，交易房屋是否出賣人家庭名下唯一住房，訂約當事人是否具備民事行為能力、是否有無權代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。如果房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委託人利益，給委託人造成損失的，應當根據其過錯程度承擔相應的損害賠償責任。
11、通過第三人口頭購買夫妻一方名下房產，買受人不僅應證明口頭合同成立並生效，還需證明無權處分情形，其構成善意取得。 (北京二中院(2015)二中民終字第11634號)
12、夫妻關係存續期間，對於父母為子女出資購買房屋所給付首付款性質不明時，應依法認定為父母對夫妻雙方贈與。(北京一中院(2015)一中民再終字第07430號)
13、名為房屋買賣，但結合房屋所有權屬性、遺囑內容等因素綜合分析，應認定雙方之間形成了實為贈與的法律關係。(北京三中院(2016)京03民終7576號)
14、學區房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全，經審查符合法律規定的，法院可裁定保全。(北京海淀區法院(2016)京0108民初16170號)
15、夫妻一方擅自轉讓共有房產，與第三人交易的過程疑點重重，且交易雙方不能作出合理解釋的，應認定惡意串通。(北京二中院(2015)二中民終字第01000號)
16、雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，並約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行 ;若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立並已生效的情況下.應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係。該行為並不違反法律、行政法規的強制性規定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求並通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關禁止流押的規定。(《最高人民法院公報》2014年第12期)
17、借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的作為民間借貸合同的擔保。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。(指導案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥)
18、在涉及學區房買賣合同案件中，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全的，經審查申請人的請求權具有正當性，且不採取保全措施可能導致其無法使用學位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口的學位的保全裁定。((2016)京0108民初16170號)
19、出賣人將房屋出售後又轉賣他人，後買受人是否盡到必要的審查義務，是否支付了合理對價，以及其與出賣人是否存在特殊關係等，均是判斷後買受人與出賣人是否構成惡意串通的依據。((2012)昆民一終字第35號)
20、在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協議無效，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協議內容，以及頂名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出頂名協議是否有效的認定。在認定頂名協議有效的情況下，應按照頂名協議約定的名為頂名協議、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。( (2011)河民初字第406號)
21、房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，並以價格虛低的“陽合同”辦理產權過戶，損害了國家利益，相應價格條款應認定為無效。“陽合同”的其他條款如不違反法律規定的，繼續有效;繼續有效的條款與“陰合同”對應條款不同的，應認定為對“陰合同”相關內容的變更。((2012)海民初字第2192號)
22、因受到房產新政和違約行為共同作用致使，房屋買賣合同無法履行，雙方當事人均有權解除合同。當事人存在違約行為，仍應當承擔違約責任。人民法院在審理此類案件時，還需考慮房產新政等因素，基於公平原則認定承擔違約責任數額。((2011)浙甬民二終字第692號)
23、國家實行房產新政，當事人已預見到購房存在巨大商業風險，並在合同中對國家房貸政策變化導致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬於情勢變更，不能解除房屋買賣合同。((2010)浙甬民二終字第514號)
24、 房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但雙方已經在房屋權屬登記中心簽字確認了《存量房自行成交網上籤約申請表》、《存量房買賣合同信息表(自行成交)》(即“網籤”)，且已明確了合同的價款、房屋信息的，應當認定雙方的買賣合同已經成立。((2010)二中民終字第05439號)
25、當房屋的實際面積與合同約定的面積出現誤差的時候，根據合同相對性原則，只有直接的合同當事人之間可以主張權利或承擔義務。房屋是否轉賣，並不影響權利人依據合同主張權利。((2008)北民初字第270號)
26、根據蟻害隱蔽性、長期性、難以根治的特點應合理分配買賣雙方權利義務。買受人並非專業人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補償金額與實際損害不成比例，故出賣人仍需承擔相應的瑕疵擔保責任。蟻害與地震、雷電等自然災害有本質區別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規避質量瑕疵擔保責任。((2009)滬一中民二(民)終字第1622號)
27、權利義務相一致原則應貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務，在此情形下不享有合同解除權。買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務，屬於不當行使履行抗辯權，應當承擔相應的損害賠償責任。基於出賣人的瑕疵行為買受人對交易標的產生了錯誤認識，買受人有權要求變更交易價格。((2017)京民終289號)
28、夫妻一方以自己名義轉讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉讓，經審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規定情形的，法院應認定有效，但買受人要求繼續履行的，不應予以支持。法院應釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。計算房屋差價損失時，應綜合考慮出賣人的可預見程度和買受人對訴訟結果的合理預期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉讓房屋之表示的時間為節點計算房屋差價損失，因訴訟持續而擴大的損失，買受人應自行承擔。((2016)京03民終716號)
29、法律規定房屋買賣應當採用書面形式簽訂合同。以口頭形式訂立合同時出具房款收條，如果對買賣的標的和數量存在爭議，且不能有效證明“一方已經履行主要義務，對方接受的”，該合同尚未依法成立。買受人可以根據締約過失責任請求賠償機會利益損失，但不能要求對方賠償房價上漲損失。((2015)渝二中法民終字第1037號)
30、銀行房貸政策調整是政府為加強房地產交易進行的政策調控，該調控政策何時出臺以及具體內容如何，當事人簽訂房屋買賣合同時均不可預測。購房人確有證據證明其因銀行房貸政策調整而無法履行付款義務，且合同沒有明確約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應承擔繼續履行合同義務的，可參照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定處理，允許當事人解除合同，購房人不承擔違約責任。((2010)佛中法民一終字第1761號)
31、買賣雙方以逃避國家房地產交易稅收為目的而達成的更名條款無效後，如不影響雙方合同交易目的的實現，且其他條款的繼續履行無損公共利益，則該條款無效並不導致合同其他條款無效。從維護誠實信用原則和鼓勵交易的合同法精神出發，應支持雙方根據合同目的，並依照合同其他有效條款繼續履行。((2012)揚民終字第0058號)
32、房屋差價損失是典型的機會成本損失，這種機會成本損失的賠償，實際上是在無奈下的強制交易。在審判實踐中有填平法和收益法兩種常見方式，在一房二賣的情況下可適用收益法，將出賣人轉賣的價格減去涉案合同的交易價格，以此作為出賣人的違約收益，對買受人進行賠償。其理論基礎在於不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得非法利益。((2013)二中民終字第06171號)。
▌舉例說明：
案例一、出賣人違約拒絕賣房，法院判令繼續履行案
(本案主要揭示了不誠信的售房夫妻，一方以不知情為由請求確認合同無效被駁，並被判令承擔違約責任。)
▶基本案情
本案的當事人主要有買房人張某，賣房人楊某(其妻王某)、某地產中介公司。2015年10月14日，張某與楊某的委託代理人王某、居間人某地產中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂後，楊某在該合同中補簽了簽名。合同約定張某購買楊某位於密雲區雲秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價為92萬元，簽訂本合同時支付定金1萬元，首付款60萬元、擬貸款32萬元，首付款支付時間為2015年11月16日，楊某於2015年10月20日前辦理抵押注銷手續。合同還約定了楊某存在拒絕履行本合同或將房屋出售給他人等行為的，張某可以要求楊某承擔違約責任及賠償其他損失，違約責任為房屋總價的20%，並有權選擇繼續履行房屋買賣合同或解除合同。簽訂合同當日張某按合同約定將定金10000元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產中介公司簽訂的《居間服務合同》約定，房屋買賣合同簽訂後，因楊某原因致使房屋未能在規定期限過戶的或實際上無法完成過戶的(原因包括但不限於楊某故意或非故意拖延、不願出售房屋、共有權人不同意出售房屋、房屋所有權人認為合同簽訂人屬於無權代理等)某地產中介公司所收取張某的居間服務費用不予退還，張某可以直接向楊某追償。後張某將中介服務費1.3萬元交予某地產中介公司。
同年11月初，張某從某地產中介公司得知楊某提出終止合同。中介公司工作人員作證稱，其亦證實楊某在合同簽訂後半個月左右提出不賣房了，存在違約行為。楊某提出提出是因為張某未向其支付定金1萬元，構成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經法院詢問，楊某明確表示不同意繼續履行合同;同時，楊某未申請法院對合同約定違約金予以酌減。雙方均認可，因密雲區房價上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認合同無效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。原審法院審理後，於2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請求。上述判決已經發生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金184 000元，居間服務費13 000元。一審法院按照合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務費13 000元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。
▶法官說法
本案主要涉及合同效力和違約責任兩個關鍵問題。對於此類案件的處理，法院一般根據買房人的訴訟請求分類處理：
一是在買房人請求繼續履行的情況下，只要買房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據此主張繼續履行的，存在以下情形之一時，法院可以支持買受人要求繼續履行合同的訴訟請求，判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續：1、買受人舉證證明出賣方配偶知道或應當知道買賣事宜而未表示反對的;2、買受人已經按照合同約定支付價款,並佔有使用房屋,出賣方配偶未在合理期間提出異議的;3、出賣方配偶有主動配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實，除當事人簽署的相關書面文件之外，也應結合微信記錄、電話記錄、錄音文件以及中介證言等證據材料綜合考量。
二是在買房人請求解除合同，要求賣房人承擔違約責任的情況下，亦要根據其具體訴訟請求予以處理，一般有以下兩種情況：1、要求根據合同約定支付一定數額的違約金，對此法院還需釋明是否請求對違約金進行調整，而後根據案件具體情況確定違約金數額;2、除要求支付違約金外，還請求賠償相應的房屋差價損失，對此法院參照評估報告或者同等地段的房屋價格確定應予賠償的具體數額。
▶溫馨提示
買房人在購買房屋時，一定要核實詢問是否屬於夫妻或者家庭共有房屋，對於上述房屋一定要其配偶或者共有人簽字或者出具書面意見，以免在履行過程中出現糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請求繼續履行的。當然也可以請求解除合同，而後根據合同的約定和案件實際情況來主張相應的違約金或者差價賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。
案例二：房屋賣出後，因房屋內的戶口未按照合同約定全部遷出，被判違約賠償案。
(此案主要揭示在房屋買賣合同過程中，因戶口遷移問題引發的相關糾紛。)
▶基本案情
本案的當事人有兩方，一是買房人第某、翁某，另一方是賣房人劉某。2017年6月11日，第某、翁某與劉某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某以370萬元將涉案房屋出售給第某、翁某。2017年6月17日，第某、翁某及北京某中介機構簽訂《補充協議》，約定劉某過戶後2月內向房屋所在地戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續，並留存5萬房款在戶口遷出之日由第某、翁某以現金形式交付。如因劉某自身原因未如期或無法將相關戶口遷出，應向第某、翁某支付房屋總價款10%的違約金並繼續履行全部戶口遷出義務。2017年7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有權。雙方均認可訴爭房屋內遺留有他人戶口，並非經第某、翁某允許遷入。第某、翁某以劉某違約未遷出戶口為由，訴至法院請求劉某支付違約金37萬元，一審法院應劉某申請，對於違約金調整為7+10萬元(自判決生效之日，以總房款370萬為基數，按照每日千分之一的利率計算至實際遷出之日，但總額不超過10萬);劉某不服提出上訴，二審法院維持了原判決。
▶法官說法
戶口遷移問題在房屋買賣合同糾紛案件中較為常見，法院對於此類問題的處理原則一般為：買受人起訴請求出賣人遷出戶籍的，不屬於人民法院民事案件的受理範圍。但是，對於房屋買賣合同中約定出賣人應遷出戶籍的，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔支付違約金或者賠償損失等違約責任。本案就是違反約定判令賠償違約金的一個案例。
▶溫馨提示
建議買房人在購買房屋之初，要詳細瞭解房屋內的戶籍情況，是否屬於售房人，還有無其他的戶口，能否遷出，自己是否在意涉案房屋內是否有戶口，而後在合同中明確加以約定，約定遷出的時間和違約責任;特別是購買學區房的更要查實涉案房屋的學區是否已經使用，對此最好在合同中明確約定。
案例三：合同關鍵條款約定不明、當庭又無法獲得一致意見，法院判決合同解除案
(本案主要揭示在合同條款約定存有歧義時對於合同履行可能產生的影響)
▶基本案情
賣方為郝某，買方為史某。北京市朝陽區磚角樓南里XX房屋(以下簡稱訴爭房屋)房產所有證系登記在郝某名下。2014年7月31日，高某作為郝某委託代理人與史某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》及《補充協議》，約定郝某將訴爭房屋以310萬元的價格出售給史某，當日付定金10萬元，在網簽完成後，2015年1月31日前史某交付郝某剩餘房款300萬元，但未約定辦理網籤的具體截止時間，其後，郝某將涉案房屋交付史某，但是史某一直未辦理網籤，亦未支付後續款項。郝某將史某訴至法院解除涉案合同、返還房屋並支付違約金。史某亦反訴要求繼續履行，並要求過戶至其名下，並要求郝某支付相應的違約金。經查，史某未辦理網籤的原因在於其正在出售其名下的其他房屋，準備待出售後再辦理涉案房屋的網籤手續，故一直拖著未辦，目的是少繳稅款。
一審法院認為，雙方簽訂的涉案合同及補充協議均合法有效，但是鑑於史某確實存在延遲辦理網籤的情形，涉案協議簽訂不夠嚴謹，極易引發歧義，故將涉案協議解除，同時根據本案史某佔有涉案房屋的情形，在定金中扣減了6萬元。史某不服上訴，二審維持原判。
▶法官說法
對於本案合同應否解除，主要考慮以下三點：一是根據中介公司的陳述以及郝某向史某發函，表明史某確實存在拖延辦理網籤的情況。二是訴爭房屋的簽約過程不嚴謹，涉案房屋買賣合同及《補充協議》內容亦極易讓人產生歧義，比如“在網簽完成後，2015年1月31日前史某交付郝某剩餘房款300萬元”，該條款並沒有明確如在2015年1月31日後未辦理完網籤是否仍應交付300萬元，極易引發爭議，對以後履行造成了障礙。三是爭議產生後，雖經法院主持調解，但各方分歧極大，不具備重新達成新的協議的條件。
就違約責任承擔問題，法院認為史某拖延不辦理網籤應承擔主要責任，某房產中介公司提供的合同存在多處矛盾不完備之處也應負一定責任，郝某簽約當天未帶齊售房的相關材料且未對合同進行常識性審核也應負一定責任。故判令解除合同、返還房屋，未支持其違約金請求，但是考慮到史某已實際佔有訴爭房屋長達一年有餘，且造成合同解除史某應承擔主要責任，故史某已交定金應補償郝某的部分損失，法院根據責任比例酌定郝某退還定金4萬元給史某。
▶溫馨提示
本案爭議的焦點在於涉案房屋買賣合同是否應予解除及違約責任承擔問題。根據庭審查明的有關事實和證據可以看出，雙方合同中關於付款條件的約定極易引發歧義，雙方在一、二審中對此無法達成一致意見，也無法達成新的協議。此種情形下，法院認為該合同已不具備繼續履行的基礎，應予解除。法院據此依照本案具體情況確定的違約責任比例是適當的。通過這個案例提醒大家，在簽訂協議時應當仔細審閱合同條款，避免歧義發生，否則出現爭議後，無法按照合同條款處理，甚至出現合同不能履行的後果。
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