上半年樓市覆盤，一線樓市平穩回落，住房貸款會越來越難申請

今天是2019年下半年的第一天，我們盤點一下上半年的樓市，展望一下未來樓市的發展。

首先，一線樓市平穩回落，貸款越來越難

由於控制人口流入，再加上保障房，限競房供給充足，所以一線樓市穩中有降。

一線城市，由於限競房賣不掉，所以供給大於需求，總體來看房價上漲可能性很小，但也不可能大跌，穩步回落每年在5%左右，是有可能的。

1、建議剛需就早買，因為貸款會越來越難

房地產的資金監管越來越嚴格，現在很多地方都上浮了房貸利率，有些地方以貸款額度緊張為名，已經不批房貸了，或者無限期拖延。

這其實都是央行和銀保監會的窗口指導，因為上面知道銀行現在有錢，而且很有動力去發放房貸，所以才定向指導，主動控制房貸規模。

現在停貸，或者加長審批時間，這肯定會誤傷剛需，但也是沒辦法的事情。

未來隨著資金繼續寬鬆，這種定向指導恐怕越來越多。所以住房貸款會越來越難申請。

2、北京的房租漲不動了，說明住房需求到頂

之所以出現這種情況，可能跟收入停漲，人口停止流入反向流出有關。隨著經濟減速，資產價格回落，公司裁員，大家的收入至少是沒有如期增長。

再加上人口反向流出，根據數據顯示，2018年末,北京常住人口2154.2萬人,比上年末下降0.8%。 相較2017年末的2170.7萬人，減少了16.5萬人。這可能就是以後北京的常態，人口每年下降十幾萬人，一些產業逐漸遷出。

隨著一些互聯網公司的裁員出現，中高端房租可能會不升反降，人口密集地的低端房租，可能仍能維持一個小幅上升的水平。

房租漲不動了，還說明一點，那就是北京的住房需求已經到頭了。搶著要的東西才會漲價，供大於求的東西才會降價，說明現在房屋市場並沒有那麼緊缺，只要人口不再增加，現在已經夠住。

3、投資買房儘量不要買，流動性太差

未來每年將有7萬套限競房待售，未來5年大約還有50萬套各類房源入市，再加上二手房掛牌數量激增，想賣房越來越困難。樓市以後會變成單行線，進場容易，出來難。

投資買房的儘量不要買，因為流動性太差，風險收益不成正比，錢很可能拿不回來。比如有的限競房，2年以後上市，交房5年後才能上市交易，加一起就是7年，雖然現在你覺得價格比二手房便宜，有套利空間，但是時間不允許，到時候恐怕市場狀況會完全不一樣。所以不要用現在的眼光看7年後的市場，到時候恐怕哭都來不及。

二線城市，開放人口，樓市依舊堅挺

二線城市來說，之前快速上漲的幾個城市其實都不樂觀，比如杭州，青島，合肥，福州，廈門，成都，武漢，西安。這些地方壓力都很大，說白了就是之前漲的太快，收入跟不上房價的漲幅，所以後勁不足。

現在希望能夠通過人口放開，來多爭取一些年輕人過來落戶，這個符合國家大戰略，也是一個比較合理的放鬆調控的藉口，所以今年

如果房價還有堅挺甚至上漲的，一定會是這些爭搶人口的二線城市。

不過，最近，幾個網紅城市也已經加強了調控，可見房住不炒還是繼續執行。下半年依舊會維持這種趨勢，槍打出頭鳥，哪個城市繼續漲，就會進一步限購限貸。

三四線城市開始樓市滯銷，庫存重新快速上升

其實三四線城市根本就不應該上漲，這幾年之所以漲起來，全都是貨幣化推動導致的。

2015年以前，三四線基本10年不漲，那是因為2014年全國棚改貨幣化安置比例只有9%，而到了2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。

2016年棚改貨幣化，幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。所以這麼大的貨幣化安置比例，這才導致了三四線樓市瘋狂上漲，有的地方甚至漲了一倍以上，但是2018年中期貨幣化基本叫停，2019年棚改總量只有285萬套，遠低於原計劃的450萬套，更是低於2018年的626萬套，所以這股妖風顯然已經停了。

未來三四線的房子肯定是賣不掉了，新房賣不掉，二手房就更不好賣了。家家戶戶都是多套房，誰家也沒有多餘的錢去接盤了。