房號“跳號”不能成為退房的理由
（本文發表於2009年11月8日找法網）
房號“跳號”不能成為退房的理由
【案由】
2008年8月，王某與某地產公司簽訂購房合同，購買某花園1棟405號房。合同簽訂後，王某向地產公司一次性支付了房款50萬元。雙方約定交房時間為2009年7月1日前。交房期限到後，地產公司通知王某收房，並告知由於房屋原來的編號是開發商依照中國人慣例採取“跳號”的做法，為了避開人們忌諱的數字“4”字，特意將“404”號房編為“405”號房，但是，按照相關規定，在辦房產證前，房號應報公安部門核定，而公安機關在核定該樓盤門牌號碼時不允許“跳號”，因此編號為“405”的房號改回“404”。雖然404號房就是原來的405號房，但王某不能接受“405”變為“404”，拒絕收房，並以地產公司不能履行交房責任為由將地產公司告上法庭，請求法院判令解除購房合同，判令地產公司退回房款並支付違約金3萬元。
【法院判決】
法院經審理認為，王某與地產公司簽訂的購房合同是當事人真實意思表示，購房合同已經在房地產登記機關作了備案登記，因此，購房合同合法有效。王某與地產公司約定買賣的房屋為某花園1棟405號房，後該房經公安機關依法核准門牌號碼為“404”號，地產公司向王某交付的某花園1棟404號房屋實際上是購房合同所約定的1棟405號房。而房號的改變是因為公安機關的行政許可行為，雙方爭議的房屋除了門牌號碼的改變，在位置、樓層、朝向、用途等方面並無改變，並不影響房屋質量及使用，地產公司方面也不存在不能交付房屋或者交付的房屋不符合合同約定的問題。為此，法院認為，王某關於地產公司構成了根本違約、雙方訂約的目的不能實現的主張不能成立，駁回了其退房、退款的訴訟請求。
【林叔權律師點評】
房號“跳號”不能成為退房的理由
合同解除包括約定解除與法定解除。
合同的約定解除是當事人根據雙方約定而解除合同。在房屋買賣合同中，通常會約定出賣人（開發商）逾期超過多少日不能向買受人交房時，買受人有權解除合同。買受人依據合同約定行使解除權時，開發商應退房退款，而且，如果有違約金的約定，開發商還須向買受人支付違約金。而在本案例中，雖然王某不喜歡“404”編號，但房號由於公安機關核定的原因而改變並不是買房合同所約定的買房人可行使合同解除權的事由，因而，法院不支持王某退房退款的請求。
合同的法定解除是指出現法律規定的解除事由而由享有解除權的一方當事人解除合同。《合同法》 第九十四條規定了法定解除的幾種情形：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。本案例中，法院不認可開發商在履行合同中存在著《合同法》第九十四條的情形，所以法院駁回了王某的請求。
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