惠州房產銷量，大灣區遙遙領先
2019年大灣區內地九個城市，惠州銷售量15萬套位居第一！超過第二名佛山4萬套。15萬套位是什麼概念，約等於深圳+東莞+廣州全年的銷售總量。
惠州第一，接近15萬套；
佛山第二，11萬套；
廣州、肇慶分列第三、第四，接近8萬套；
中山第五，6萬套；
江門第六，5萬套；
東莞和珠海分列倒數第三和倒數第二，都是4萬多套；
深圳排名最後，只有3.7萬套。
下面是2019年大灣區新房網籤最全數據。
成交量是一項重要指標，能夠反映房產供應和市場接受度，通俗地說就是有貨賣並且賣得出去。
所以儘管大家對惠州房產有不同看法，但一個事實是確確實實惠州房產賣得很好。
在這15萬套中，阿方推薦的大亞灣和惠州只佔其中一部分，意思是還有相當一部分人買了惠州其他地方。
我在《惠州哪裡才是真臨深？為什麼要買惠陽大亞灣！》提出：惠州市場爭議很大，買惠陽大亞灣相對靠譜。但每天還是有很多朋友來問我惠東怎麼樣，博羅怎麼樣？
今天來全面談談惠州7區。
02
惠州投資，區域篩選的2條最核心標準
（1）離深圳遠近
深圳面積小人口多產業強房價貴，對周邊城市的發展帶動和房價輻射作用非常大。
對於房產投資來說，惠州最大的價值不在於它自身的發展，而是臨深受到深圳發展紅利的輻射。
惠州當前自身發展一般，所以只能說是哪裡越靠近深圳，哪裡就越有投資價值。但惠州那麼大，不可能任何一個地方都靠近深圳。
所以，投資惠州第一個標準就是要選靠近深圳的片區。
（2）有無地鐵規劃，尤其是與深圳有無地鐵直連
城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵。但是對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。
因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。
我們投資惠州，不僅靠考慮房價漲幅的問題，更要考慮未來轉手的問題。只有那些與深圳有地鐵相連的區域，才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。
所以，投資惠州的標準，在靠近深圳的基礎上，還要靠近地鐵，尤其是靠近與深圳直連的地鐵。
帶著這兩條標準，我們再來分析下惠州各區域的價值。
03
惠州各區價值分析
從南到北、從西到東，惠州總共有：惠陽、大亞灣、惠東、仲愷、惠城、博羅、龍門7大區域。接下來，我們就按這個順序來逐個分析。
惠陽、大亞灣兩區位於惠州南部，西側與深圳坪山、龍崗和東莞交界，面積僅佔整個惠州市約1/10。在臨深樓市中，惠灣區由於地緣、房價等優勢，新房供應及成交量卻佔據惠州市場半壁江山。據不完全統計，在惠灣新房市場中約有八成購房者來自深圳，無疑已成為臨深置業的首選區域之一。
1.惠陽區
依據前面的兩條標準，只有那些與深圳有地鐵相連的地方，才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。但是惠州地鐵無論是14號線延長線，或是惠州1號線都沒有時間計劃。
基於這種情況，阿方推薦惠陽的兩個區域，一是靠近地鐵沙田站附近的惠州區域，因為14號線深圳段馬上就要修好了，已經在惠州邊邊上了。這個片區現在被稱為白雲新城。
二是高鐵惠州南站附近，目前有高鐵捷運，半小時內可以到深圳中心，未來惠州如果修地鐵、城軌，惠州南是14號線、1號線等多條軌道的樞紐。
2.大亞灣
大亞灣分為：西區、中心區、石化區、惠州港和霞湧五個區域，樓市供應主要集中在西區和中心區。
大亞灣西區
定位：創新產業聚集區
特點：緊臨坪山、產業聚集區、大亞灣樓市半邊天、房價最高、人口密度最大、推貨量最大區域、配套逐漸完善
大亞灣中心區
中心區可以細分為中心北區，中心中區（澳頭）猴仔灣片區和小桂片區，新房供應集中在前兩個區域。
中心北區：
定位：大亞灣行政中心
特點：公園環繞、休閒配套豐富、商業、教育資源缺乏、入住率偏低
中心中區（澳頭）：
定位：濱海休閒度假區
特點：深圳東部最近的臨海區、常住人口密集、生活休閒配套齊全、街道老舊
阿方最推薦的是大亞灣西區，就是常說的“真臨深”區域，也是惠灣熱度最高、房價最高的區域。同時西區也遠離石化區，比較宜居。
3.惠東縣
相對惠陽、大亞灣，惠東離深圳就不算近了，通勤距離要90公里以上，這裡的房產最大的價值就是因為它有海。
惠東2018年的全年GDP有652億，排在惠州第三，但主要都是靠低端製造業。製鞋就是惠東的特色產業，GDP的一半都是來自制鞋業（305億）。
如果要投資惠東，完全不用看市區，唯一可以考慮的就只有它的海灣：巽寮灣和雙月灣。實際上從高鐵站的安排都看得出來，惠東高鐵站不是設置在惠東縣城的市中心，而是設置在靠近海灣的地方，很明顯這個高鐵站的安排是符合人流密度的，因為大家去惠東大部分都是衝著去海邊度假。
所以惠東的核心賣點也只有旅居度假，這些度假項目集中在北部灣區、巽寮灣和雙月灣3個灣區板塊。
4.仲愷高新區
仲愷高新區是惠州的一個高新技術開發區，在惠州城區南部，惠陽區北部。離深圳中心區80多公里，軌道交通上有城軌仲愷站，但這條軌道是惠莞輕軌，通向東莞而沒有連接深圳，所以實際上仲愷和深圳的交通聯繫上很弱，已經不能算是臨深片區。
作為惠州的高新區，仲愷的產業優勢是很明顯的，作為惠州企業最集中、創新資源最豐富的區，專利申請和授權連續7年全市第一。國內電視龍頭TCL最大生產基地就在這裡，去年光TCL一家生產的彩電就有近2400萬臺，其中近六成銷往國外市場。
總的來說，對於房產投資而言，雖然仲愷有一定的產業優勢，但是這個優勢不足以彌補它離深圳的距離遠，交通上不緊密這個短板，所以不做投資的考慮。
最新的利好深惠城際，但問題是規劃年年改，就是不開工。
5.惠城區
惠城區，是惠州的主城區，這裡離深圳中心區的距離已經去到90多公里，至少2個小時的通勤時間，屬於惠州最不靠深圳的幾個區之一了。城區有開通輕軌可以直達東莞，但連接深圳的高鐵站也就是贛深高鐵經過的惠州北站，暫時還在施工，預計2021年才能開通。
作為惠州核心區，惠城區的GDP自然排在第一位，數額為718億，但是實際上惠州幾個區域除了最北的龍門縣發展最差之外，其餘都在500億GDP以上，大家之間的差距並不會非常大。
當然，作為老城區，惠州的醫療、教育和商業配套是整個惠州所有片區最好的，但是對於在惠州進行房產投資，最核心的價值是你離深圳的遠近、有沒有地鐵直通深圳，而不管你是不是主城區。所以，惠城區絕對不是首選，只能作為一個補充考慮。
惠城買房，大致可分為四個板塊：金山湖片區、江北片區、西湖片區、水口片區。
金山湖是惠州這兩年投資最熱的高端居住區，是未來整個惠州的居住中心，價格也是惠州最貴的，去到1.7-1.8萬/㎡，而且這裡的銷售非常囂張說沒有關係的話你很難買得到。
江北片區是屬於惠州城區CBD片區，當前惠州的企業總部聚集地，城市地標也在這邊，地段價值最高。
西湖片區和水口片區屬於老城區，城市面貌相對比較破舊
投資價值排序是江北片區＞金山湖＞水口片區＞西湖片區。
6.博羅
諮詢博羅的朋友比較多，原因無非是價格便宜，但事實上博羅幾乎沒有二手市場。惠州海量供應，大亞灣惠陽都漲得很慢，更不要說博羅了。所以你以為買了個便宜，以為8000比2萬更容易翻倍，但可能會讓你失望。價格上不去，賣不出去，最大可能是套牢。我一直強調再大的城市也有輻射半徑，城市不可能無限蔓延。深圳輻射到博羅，十年不可能，二十要填滿深圳到博羅的廣袤地區，也很難。
7.龍門
龍門是存在感最弱的地方，很多惠州人都沒什麼印象。
龍門縣，縣境原是增城縣的上龍門地區，故以龍門命縣名。龍門縣位於廣東省中部，增江上游，東南與河源市、惠州市博羅縣接壤，西南與廣州市從化區、增城區毗鄰，北與韶關市新豐縣相連。
翻譯一下就是雖處惠州，但實際位置在珠三角邊緣地帶。
龍門縣土地廣闊，全縣總面積2295平方公里，2017年龍門縣實現地區生產總值（GDP）190.77億元。
什麼意思呢，就是一個地地道道的普通縣區，還不富裕，沒有產業沒有亮點，所以我實在想不出為什麼要在龍門買房。所以不要問阿方南崑山的溫泉別墅要不要買，買了幹啥，天天泡溫泉養老？還是找個方便買菜的地方更加實在，畢竟老人的生活也是柴米油鹽。
04
惠州置業總結
目前惠州買房，關注兩個地方，阿方打個不恰當的比方。
惠州有一個兒子叫惠城，這是政府建設的重點，基礎設施，財政投資，大項目好項目全往這裡塞。惠州還有個女兒叫臨深，包含大亞灣和惠陽，也許是當心她遲早會嫁入豪門深圳，所以這些年惠州不遺餘力地在大亞灣和惠陽賣地，但是基礎設施投入很少，怕為他人做衣裳。然後把賣地的錢補貼惠城。
舉幾個例子。深惠城際幾經改線，最後不走大亞灣。深汕高鐵初衷是連接深圳和深汕合作區，兩點一線，幾乎沒有異議的路線，惠州非要弄個繞惠城線，當然最後否決了。
如此種種，數不勝數，老廣有句俗話說這一現象：嫁女兒補貼兒子。
總結起來，置業惠州阿方的建議是：
投資儘量買臨深的惠陽和大亞灣，這裡前景大，畢竟現在與豪門在談戀愛呢。
自住可以考慮惠城。畢竟是惠州的長子呢。
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