惠州房产销量，大湾区遥遥领先
2019年大湾区内地九个城市，惠州销售量15万套位居第一！超过第二名佛山4万套。15万套位是什么概念，约等于深圳+东莞+广州全年的销售总量。
惠州第一，接近15万套；
佛山第二，11万套；
广州、肇庆分列第三、第四，接近8万套；
中山第五，6万套；
江门第六，5万套；
东莞和珠海分列倒数第三和倒数第二，都是4万多套；
深圳排名最后，只有3.7万套。
下面是2019年大湾区新房网签最全数据。
成交量是一项重要指标，能够反映房产供应和市场接受度，通俗地说就是有货卖并且卖得出去。
所以尽管大家对惠州房产有不同看法，但一个事实是确确实实惠州房产卖得很好。
在这15万套中，阿方推荐的大亚湾和惠州只占其中一部分，意思是还有相当一部分人买了惠州其他地方。
我在《惠州哪里才是真临深？为什么要买惠阳大亚湾！》提出：惠州市场争议很大，买惠阳大亚湾相对靠谱。但每天还是有很多朋友来问我惠东怎么样，博罗怎么样？
今天来全面谈谈惠州7区。
02
惠州投资，区域筛选的2条最核心标准
（1）离深圳远近
深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。
对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。
惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。
所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。
（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连
城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。
因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。
我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。
所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。
带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。
03
惠州各区价值分析
从南到北、从西到东，惠州总共有：惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。
惠阳、大亚湾两区位于惠州南部，西侧与深圳坪山、龙岗和东莞交界，面积仅占整个惠州市约1/10。在临深楼市中，惠湾区由于地缘、房价等优势，新房供应及成交量却占据惠州市场半壁江山。据不完全统计，在惠湾新房市场中约有八成购房者来自深圳，无疑已成为临深置业的首选区域之一。
1.惠阳区
依据前面的两条标准，只有那些与深圳有地铁相连的地方，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。但是惠州地铁无论是14号线延长线，或是惠州1号线都没有时间计划。
基于这种情况，阿方推荐惠阳的两个区域，一是靠近地铁沙田站附近的惠州区域，因为14号线深圳段马上就要修好了，已经在惠州边边上了。这个片区现在被称为白云新城。
二是高铁惠州南站附近，目前有高铁捷运，半小时内可以到深圳中心，未来惠州如果修地铁、城轨，惠州南是14号线、1号线等多条轨道的枢纽。
2.大亚湾
大亚湾分为：西区、中心区、石化区、惠州港和霞涌五个区域，楼市供应主要集中在西区和中心区。
大亚湾西区
定位：创新产业聚集区
特点：紧临坪山、产业聚集区、大亚湾楼市半边天、房价最高、人口密度最大、推货量最大区域、配套逐渐完善
大亚湾中心区
中心区可以细分为中心北区，中心中区（澳头）猴仔湾片区和小桂片区，新房供应集中在前两个区域。
中心北区：
定位：大亚湾行政中心
特点：公园环绕、休闲配套丰富、商业、教育资源缺乏、入住率偏低
中心中区（澳头）：
定位：滨海休闲度假区
特点：深圳东部最近的临海区、常住人口密集、生活休闲配套齐全、街道老旧
阿方最推荐的是大亚湾西区，就是常说的“真临深”区域，也是惠湾热度最高、房价最高的区域。同时西区也远离石化区，比较宜居。
3.惠东县
相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。
惠东2018年的全年GDP有652亿，排在惠州第三，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。
如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。
所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。
4.仲恺高新区
仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区南部，惠阳区北部。离深圳中心区80多公里，轨道交通上有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨，通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱，已经不能算是临深片区。
作为惠州的高新区，仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区，专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里，去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场。
总的来说，对于房产投资而言，虽然仲恺有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远，交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑。
最新的利好深惠城际，但问题是规划年年改，就是不开工。
5.惠城区
惠城区，是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。
作为惠州核心区，惠城区的GDP自然排在第一位，数额为718亿，但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上，大家之间的差距并不会非常大。
当然，作为老城区，惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的，但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳，而不管你是不是主城区。所以，惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑。
惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心，价格也是惠州最贵的，去到1.7-1.8万/㎡，而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。
江北片区是属于惠州城区CBD片区，当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边，地段价值最高。
西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧
投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口片区＞西湖片区。
6.博罗
咨询博罗的朋友比较多，原因无非是价格便宜，但事实上博罗几乎没有二手市场。惠州海量供应，大亚湾惠阳都涨得很慢，更不要说博罗了。所以你以为买了个便宜，以为8000比2万更容易翻倍，但可能会让你失望。价格上不去，卖不出去，最大可能是套牢。我一直强调再大的城市也有辐射半径，城市不可能无限蔓延。深圳辐射到博罗，十年不可能，二十要填满深圳到博罗的广袤地区，也很难。
7.龙门
龙门是存在感最弱的地方，很多惠州人都没什么印象。
龙门县，县境原是增城县的上龙门地区，故以龙门命县名。龙门县位于广东省中部，增江上游，东南与河源市、惠州市博罗县接壤，西南与广州市从化区、增城区毗邻，北与韶关市新丰县相连。
翻译一下就是虽处惠州，但实际位置在珠三角边缘地带。
龙门县土地广阔，全县总面积2295平方公里，2017年龙门县实现地区生产总值（GDP）190.77亿元。
什么意思呢，就是一个地地道道的普通县区，还不富裕，没有产业没有亮点，所以我实在想不出为什么要在龙门买房。所以不要问阿方南昆山的温泉别墅要不要买，买了干啥，天天泡温泉养老？还是找个方便买菜的地方更加实在，毕竟老人的生活也是柴米油盐。
04
惠州置业总结
目前惠州买房，关注两个地方，阿方打个不恰当的比方。
惠州有一个儿子叫惠城，这是政府建设的重点，基础设施，财政投资，大项目好项目全往这里塞。惠州还有个女儿叫临深，包含大亚湾和惠阳，也许是当心她迟早会嫁入豪门深圳，所以这些年惠州不遗余力地在大亚湾和惠阳卖地，但是基础设施投入很少，怕为他人做衣裳。然后把卖地的钱补贴惠城。
举几个例子。深惠城际几经改线，最后不走大亚湾。深汕高铁初衷是连接深圳和深汕合作区，两点一线，几乎没有异议的路线，惠州非要弄个绕惠城线，当然最后否决了。
如此种种，数不胜数，老广有句俗话说这一现象：嫁女儿补贴儿子。
总结起来，置业惠州阿方的建议是：
投资尽量买临深的惠阳和大亚湾，这里前景大，毕竟现在与豪门在谈恋爱呢。
自住可以考虑惠城。毕竟是惠州的长子呢。
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