生活中我们都想在今天的物质世界中取得更好的位置，获得财富的保值增值。但是中国的教育体系中，关于财富获得或者说财商的教育是缺失的。
“勤劳致富”可能是我们每个人接触到的最基本的朴素的财富观，但是，回归本质，勤劳可以让我们吃饱穿暖，致富，确实谈不上。如何在今天的社会中有效的获取财富，规划自己的资产配置，可能是每个人在琐碎的工作细节外需要思考的。
人生即宿命，每个人都有机会改变命运
一个人的一生中都会有机会，如果每一个机会都没抓到，你肯定一生的财富就没有了。如果抓住其中一个机会，你就能够至少是个中产阶级。
这句话是什么意思呢？就是说我们人生的财富轨迹是有迹可循的。人生的财富轨迹是具有周期性的。
一个人的人生财富有哪些？理论上大致有这么几类：
n 第一类资产是大宗商品。
n 第二类资产是艺术品。
n 第三类资产是股票。
n 第四类资产是房地产。
第一类资产是大宗商品，比如我们熟知的煤炭，在过去几十年内大宗商品是最暴利的行业。也就是前些年所有的煤老板个个都赚的盆满钵满的原因所在。但从康波周期律和近5年大宗商品的市场表现来看，大宗商品的轮动是必然的，而且投资门槛对于普通人来说遥不可及。
第二类资产是艺术品，像古玩、翡翠这类东西，过去一些年涨的很快的，反腐之后下降厉害，这些来看就没有只涨不跌的东西，你的人生资产总会在涨涨跌跌中渡过。
第三类资产是股票，股票市场受政策、全球经济和政治因素等多方面影响，不仅需要较高的知识积累还需要花费较大的时间成本，并且风险极大。
第四类资产是房产，中国的房地产走出了30年的单边上涨行情。房产整体区别于大宗商品、艺术品和股票，虽然仍然存在周期循环，但是整体来看一个事实是：从2007年到2017年，中国房地产走出了超过十年的单边上涨行情，这十年中，只有一年全国整体房价下跌，还有超过一半以上的年份上涨超过15%，最高的2016年房价上涨118.54%。
图片由百悦提供
这张表清晰的诠释了从2003年到2017年各种投资的收益，可以看到的是房地产一骑绝尘，是所有投资中稳定和安全性最高的一种投资。全国房价的走势图，因为是以全国房价作为统计数据，所以如果拆分为一线城市，二线城市和三四线城市，一、二线城市的涨幅更是惊人。例如：1980年的1万元，可能在北京买两套房。2016年，北京两套房1000万+。36年，年均复合增长+22%。
作为人生财富规划，你要明确现在这个时点应该做什么。财富保值和增值成为优先考虑的核心问题，对标四类人生财富，房产成为优先考虑的对象。因为房地产投资是所有投资类型中，投资门槛和对投资者的智力水平、综合素养等方面要求最低的。
在一、二线城市的你，最重要的资产是什么？
在豆瓣和知乎上，都会看到这样一句话“即使你是清华的博士，你也不一定买的起宇宙中心五道口的房”。五道口作为清华大学附近的一条知名道路由于房价高速上涨而被世人所了解。
对于一个年轻人或者一个奋斗中年来说，很多时候，觉醒要买房可能是因为结婚或者是生小孩。但是，从财务配置的角度上，很多在一、二线城市工作和生活的人没有意识到他最重要的一笔资产到底是什么？
答案只有两个字“房票”。
我们在城市中努力拼搏奋斗，实现自我价值，也享受城市不断发展带来的便捷与舒适。“跟上城市发展的角度，超越城市发展的速度”，这样的想法可能每个人都会有，但是，作为一个普通的个体，我们真的能跟上城市发展的速度吗？
你有专业的个人规划吗？有个人五年战略，十年纲要吗？——城市有，城市不仅有高学历高能力的管理团队规划城市的发展策略，更有国际一线专业机构配合做详规。
你想要提升自我能力，学习更多的技能，你有资金和精力对自己进行再投入吗？——城市有，城市不仅有地方投入进行道路、配套等各种升级，还有国家性的低息资金对城市的重点建设工程进行投入，以最简单的地铁投入来说，地铁的基本投入是“地上一公里1个亿，地下一公里7个亿”。
你能永远处于青春期和具有孜孜不倦的精力吗？——城市有，虽然老龄化和出生率下降已经成为全球性问题，但是那些具备吸引力的一、二线城市的“抢人大赛”人才落户的新闻已经广为知晓了，这背后就是城市通过吸引青年人才来为自己提供新鲜血液。
说了这么多，扪心自问，有多少人的发展速度能够超越城市的发展速度呢？不说超越，跟上的人都屈指可数，可以说除了在特定的优势系统，例如腾讯、华为等强竞争力企业系统中的人，大部分人的个人竞争力都无法跟城市竞争力相比。
那么我们如何和城市发展强绑定呢？我们在一个城市生活和工作，并不意味着我们就和这个城市建立了真正的链接。我们的链接可能是从购入这个城市的第一套房子开始的，这代表着我们买入了这个城市的股票，具有参与城市增值红利分配的资格。
所以很多人要重新理解自己的资产，可能你最有价值的资产不是你的学历、不是你的工作、而是由于你所拥有的一张房票。
如何理解成都的房价？
谈到房产投资，我们不得不对当下中国的城市进行划分，通过综合考虑人口。土地、城市化和经济指标的规模与质量数据，将城市按照不同的价值分类。
表1:2018年从全国强一线至七线，共计274个城市清单
图片由百悦提供
为什么目前很多购房者非常看好强一线、一线和个别二线城市呢？其实背后的核心原因是人口红利。
强一线城市和一线城市的人口目前仍保持持续流入，但是2018年北京出现人口净流入负增长，二线城市的东北地区人口流出城市增加，三线城市的人口流出城市比例从14%上升到42%，四线程城市的人口流出城市比例从46%上升至61%，五六七线城市的人口流出城市比例从70%上升至80%.
图片由百悦提供
以成都为例：作为一线城市的成都，2018年全国最具幸福感的城市，与上海共有时尚之都的美称，2018年成都城市GDP15342万元，从近8年全国GDP变化来看，成都排在一线城市的前列。
图片由百悦提供
成都拥有1633万的常住人口，从人口数据和人口吸引力来看成都的房价更应该向广州、天津等城市看齐。
城市
平均房价
平均工资
房价收入比
城市
平均房价
平均工资
房价收入比
北京
55090
9942
6
石家庄
16728
7608
2
上海
52268
9802
5
武汉
16334
6769
2
深圳
50494
8892
6
苏州
15411
7548
2
厦门
47071
7452
6
济南
14800
6487
2
广州
28950
7996
4
合肥
14377
6684
2
福州
26846
7073
4
东莞
14116
7862
2
南京
25798
7342
4
郑州
13547
6692
2
天津
21800
6733
3
宁波
13259
7680
2
杭州
21458
7608
3
成都
12669
6941
2
青岛
19583
6651
3
重庆
8226
6971
1
春节空城指数排行榜（空城指数越高，城市更具有人口吸引力）
图片由百悦提供
为什么过去成都的房价增长较慢？——核心原因土地出让面积和容积率。
身处成都的人常常会感受到成都的房价上涨是很快的，可是客观的来看，当我们拿出整个一、二线城市的城市房价历史数据，我们会看到成都、重庆是两个
房价在过去增长显著偏低的城市。成都从2008年到2018年的上涨甚至还比不上呼和浩特。
表：过去十年全国35个大中城市房价涨幅排行榜
图片由百悦提供
把房价的上涨说的玄乎其玄，其实没有必要。房子作为一种商品，它确实有一定的特殊性。因为它的生产原料取决于地方政府的土地出让，可以简单的理解为面粉的出让量，它能够生产的数量，取决于规划局的供地指标，比如2.0,3.0,4.0的容积率同一块地块能够产生的面包数量即房子套数是完全不同的。
我们这里用成都著名楼盘卧龙谷壹号做例子，我们来看一下，在容积率2.0,4.0和6.0的情况下它的套数有什么变化。
容积率测算推售套数变化测算
指标
单位
卧龙谷
高层、联排、叠拼等
2.0容积率
若4.0容积率
全部高层
若6.0容积率
全部高层
占地面积
㎡
80000.004
80000.004
80000.004
容积率
——
2.0
4.0
6.0
规划总建筑面积
㎡
160000.01
320000.02
480000.02
套均面积
㎡
——
100
90
测算套数
套
947
3200
5333
这个图表其实回答了为什么成都在过去的历史周期涨幅较慢的原因。
除了土地出让面积较大最大的原因是成都在历史上曾经主要的规划方向是高容积率的规划方向。
2006年1月，成都市规划局在时任成都市委书记的领导下，做了关于成都向高密发展的一纸规划——向高向密发展，向东向南发展
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日，成都首次国有土地使用权拍卖会上，3号地的容积率达到7.0，蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。随后，容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场；容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右；至于一哄而上的城市综合体项目们，容积率超过10.0更是家常便饭。而在高密之前，成都商品房的容积率一般都没有达到4。
这就是在2006年到2016年成都房价涨幅远远不及其他二线城市例如杭州、武汉、南昌的根本性原因。
但在近两年，新一届政府领导班子——东进、南拓、北改、西控、中优的十字方针的指导下，整体市场态势发生根本性逆转，近两年中心城区及近郊所拍卖的住宅用地均为低容积率地块，平均容积率2.11。
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因此，随着成都在2013年取消高容积率政策，成都将重新走上了高房价的路线。
房票很珍贵，成都怎么买？
今年成都政府提出打造新经济发展之城，黑科技创新之都， 将成都未来的发展规划进一步夯实。成都也进入到六环时代，规划的地铁8条。在六环城市的成都，如何将珍贵的房票放在最有潜力的区域，可能是每个都非常关心的.
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成都目前的发展方向最可对比的是北京，两个城市均是典型的以平原为主的六环城市，在成都走向新一线的过程中，北京是最有参考依据的。
北京和成都目前有两个区别，可以说这两个区别都是由于成都目前还在高速增长而北京已经基本形成了完整的六环形态而造成的。第一个区别是，北京的二环和四环已经不再有环线价差。第二个区别是，北京和厦门、深圳等一起已经进入了二手房交易反超一手房的阶段，而成都仍然是一个以一手房成交为主的城市。目前，每年二手房成交超过一手房的城市的数量都在增加，这也是城市发展后城区可开发用地不断减少的最终必然结果。作为资产端口，房价的终极兑现是在二手房市场，因此，北京的数据对于成都的未来更有参考意义。
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上图，我们可以看到北京的二环和四环已经没有环线差价了，二环和四环都有从7万到15万不同品质的房源。而成都目前环线差异还很大。随着城市的发展，房价的核心评估点应该是板块而不是环线，因为城市是以交通路网和配套构成的多个板块组成的，在消费端口，我们看到不论是美团、口碑还是大众点评都会出现板块的区分，而不是环线。随着城市的发展，板块成为人群的主要聚集地，我们也可以把板块看做大城市中的多个小城市，这些小城市的价值是以板块的配套、路网、学区等定价的。
从这个角度上，成都也会出现和北京一样的情况，二环价格和四环价格无限趋同。这一现象目前在二环和三环间已经越来越明显，二环三环的房源价格越来小，未来四环和二环也会无限趋同。北京和成都还有一个差异是成都将新中心放在了南四环，因此成都的板块距离核心板块的距离差会更加权重于四环。同时，在成都最新打造的公园之都的规划中明确，成都将在2020年，加快建设美丽宜居公园城市，公园城市特点初步凸显；到2035年，基本建成美丽宜居公园城市，开创生态文明引领城市发展的新模式。公园之都已经成为成都打造的核心IP ,而公园之都，公园需求的土地资源，有一块巨大的可开发只需要继续深造的区域，那就是绕城生态带，也就是伴随着四环周围的大量本身已经呈现的绿地。可以说，在成都现有条件下，二环和三环的公园都只能是精致小而美的，只有四环的绕城最有条件在兼顾城市化繁华属性以外出现大型的连接状的大型生态公园。这是四环的隐藏价值，最近因为成都温暖阳光而大火的江滩公园，江家艺苑都是处于四环周边。
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从成都市的发展纲要来看“东进和南拓”是最重要的两个板块，因为一个城市的资金和资源你的总量也是有限的，这两个板块被倾斜的资源和资金量是最大的，东进南拓，必然也是拿钱拿道路拿配套来东进南拓。
在这个角度上我们会看到东南四环出现了黄金投资机会。同时拥有二环和四环目前没有平抑的价差，也有东南四环和南四环的同环线差异，这也是为什么位于东南四环的大面能够吸引到近20万人口入住的本质原因。
图片由百悦提供
大面除了处于东进南拓的核心板块以外，能够吸引全成都客户的关注，和它的配套呈现度高，未来打造标准高有关。一个版块的价值除了版块和城市核心价配套：如机场、超级中心如太古里、高铁站、政务中心的距离以外，最直观的的价值体现主要指标为：地铁、写字楼、五星级酒店、购物中心、学校、公园。
目前整个大面板块，已经确定的地铁包括：地铁2号线（已经通车）和地铁13号线（待修建）
写字楼：大面区域内有甲级写字楼百悦国际中心。
五星级酒店：百悦希尔顿逸林酒店，目前该酒店是东三环以外到经开区唯一一所五星级酒店，承接了几乎所有的经开区汽车品牌的相关展会等活动，2017年1月开业以来当年入住60389人次，接待宴会及婚宴287场，餐厅接待162544人次。
在学校版块大面目前已经拥有三所在建或已经开业的学校体系。包括：北大附属实验学校（幼儿园到高中）、金苹果幼儿园、金苹果公学、即将在2019年开业的天立幼儿园、天立小学。
购物中心方面，大面地区有两个购物中心，一个是百悦集团打造的百悦广场主要是超市和影院，影院已经确定为莱纳影城，1600余个座位，含IMAX影厅、激光影厅和目前最先进的杜比环幕全景声影厅。另外还将有东三环以外最大的商业综合体世茂广场包含14万方的商业综合体，1万方酒店。两个购物中心的开业时间都在三年以内。
大面板块在公园资源上坐享近千亩的天鹅湖湿地公园，卧龙谷体育公园，还有成都的超级IP三圣乡。区域内百悦集团打造了70亩市政公园，并请韩国团队打造独角兽IP的超级滑梯升级户外亲子区域。
未来，大面区域内在天府逸家的地块旁还将打造三级甲等医院。
图片由百悦提供
可以说在整个东南方向，唯一能与之相比的就是万象城板块，但是万象城板块和攀成钢板块在公园生态资源上都与大面差距较大。
客观的说，从更远的时间角度讲，随着成都成为一座超大城市，配套路网不断跟进兑现，现在的北京四个方向的价差正在不断缩小，成都也会相对平衡发展，但是每个版块兑现的时间周期是不一样的，每个板块所被投入的资源、资金是不一样的。
对于普通人来说，跟进政府红利，优先像红利方向走，成都房产最好的投资方向就是东南四环，其次，如果你的购买力不允许，才是东南五环、六环，有地铁的更远的地方。在其他才是其他的区域和方向。
2019年，会是成都房价有可能出现较好表现的一年。2月份，成都新房和二手房都出现了明显的回暖。
图片由百悦提供
如果出现连续三个月的新房和二手房同步放量，基本可以判定下半年会有一轮较好的行情。量在价先，基本符合所有流通商品的交易规则。
2019，祝你在成都买房，买好房，跟上成都资产倍增的脚步。
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