偉大中國靠大家
你的問題在法律上不是問題，在實際中確實存在的嚴重問題！
國務院《物業管理條例》第十一條為：“下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
選聘和解聘都由業委會決定！
1）有些地方已實施了你所說的由業委會來做物業服務，而且效果很好，年底了有節餘還請業主們一起吃飯；
2）有些地方由業委會負責但最後都疏於管理，髒亂不堪；
3）有的地方採用業委會委託聘請職業經理人負責；
4）有的地方還是聘請專業物業管理公司
5）最慘的就是業委會沒成立或者即使成立了，卻由房地產開發商遺留的物業公司把控！
《物業管理條例》相對來講是比較落後的法規了，迫切需要修改！（頂上去，讓人大代表看見，建議人大代表可以提案！）有幾點：
1、由建委、房產局、街道管理主體改變為：建委房產局為物業服務公司業務管理單位，將街道變更為社居委管理，法律授權社居委作為管理人比街道要好，每個小區組成了社居委，社居委才是第一責任人；因社居委不是行政主體所以一般只到街道一級，但實際上建議可以立法授予社居委的權利，或街道將權利賦予社居委，實際上現實操作也是這樣，但主體總是感覺不夠明確，社居委管理上也存在無法可依！
2、由社居委組織、實施、選舉、監督業主委員會，由業委會管理所在小區實現所在小區的管理自治權；
3、要求社居委在各小區、商業體業主必須在房屋移交2年後成立業主委員會，強制要求原地產商遺留物業服務公司簽訂合同，並每年對物業公司進行監督，協助業委會處理所在小區的物業管理服務保障，提高服務水準。
這幾點意見都與現行法律存在些問題，但如果想解決實際問題，就必須要有改革的勇氣和魄力，我一直認為實事求是的角度來看，有的不適合完全市場化，小區的居民組織，也是社居委的聯絡骨幹完全可以替代業委會，或者業委會就是社居委在小區的下屬機構，再或者業委會授權居民組織實施職責，雙重職責，這點對沒有能力選出業委會的單位來講尤為重要！
當業委會成立了，才根據物業管理條例來實施。遇到不好的物業公司，才能疏導，化解、解決問題，甚至可以輔導支持業委會採取訴訟的方式維護小區的權益和穩定。
不過，這裡面有很多的法律問題都牽扯到了，有的是與現行法律規定相悖，有的是主體不對，但無論如何，這些都是可以解決的！
PoloWang
我一朋友所在小區，由於許多人不交物業費，物業撤走了。其他物業也不敢來接手。然後垃圾成山。那些所謂不願交錢的維權鬥士，終於傻了眼。都希望別人多出力，然後自己享受成果，所謂的業委會自治，最後大多成了一個笑話。
ck1691965
口口聲聲要趕走物業，以業主委員會自治的只有二種人，一種是不想交物業費又想要享受服務的人，一種是認為物業油水很大，想趕走物業，讓他們以業主委員會名義來管理小區的人，這二種人都不是什麼好鳥，一個不想出錢，一個想撈冤枉錢，如果小區自治，這二種人肯定又會水火不容，整個小區不得安寧，很多小區發出不和諧的聲音，就是這二種人在煽陰風點鬼火出妖蛾子，到時候受苦受累的就是廣大業主，本市就有這樣一個例子，也是以各種理由刁難物業拒交物業費，停車費，打出口號，業主自治，加社區管理，物業走後，由於所聘請的所謂職業經理就是業委會的朋友，管理費用出現很大漏洞，加上一部分不交物業費，業主自治半年不到，業委會就沒有資金運行，還欠下電費，水費，小區衛生很髒，保安就是業主，進出人員無人問津，外來車輛經常把業主車位佔用，小區業主後來再選業委會，請社區出面聘請物業，這樣才讓小區進入正常，所以說，小區選業委會一定要看清楚，小區業主也不要讓一些別有用心的人利用。
跳出三行界
咱的想法一樣，目前我正在努力，這是小區業主最後一條出路，我們成立了業委會解聘了前期物業又聘了新物業，從之前的1.20元降到了0.90元，服務自然不比以前，自治管理最高0.70元，服務不降低，問題是新物業主任聘的，按國家政策可以有業委會自治，二個主任都不願意操心，解聘前期物業這麼難都過來了，現在不願意操心了，說白了有好處，當處選舉時的承諾呢，九毛收費蓋車棚，物業進來三年了什麼也沒幹沒人管了，我如果強行趕走物業對不起主任，這樣下去對不起業主，能夠成立業委會多虧了業主投票，沒有業主的支持這些人屁都不是，當處物業把這些人的水全停了，都氣的在群裡整天鬧，沒有一個敢找物業拼命的，現在成人了忘了業主了，這是每個小區共同存在的問題，要想改革開放過上太平日子就要有小平同志的勇氣，一個小區看起來很難管理，其實很簡單，電梯有專人維修，壞了買件就行，一部電梯每年維護費有數的，收了費給人家錢就行，二次供水有廠家維修一個電話就來，修下水管道一個電話就解決，門衛和衛生更好解決，關鍵是沒有業委會辦證等於個人管理，就不叫自治了，個人管理服務再好，如果有個別業主不交費只能告他，沒有辦證就告不贏，可不能不要了啊，別人知道了也不交就幹不下去了，只能有業委會出面到房管局申批後去工商局辦證，業委會代表物業管理小區合理合法，難題都在業委會這些人不成氣。
工農兵伯伯
為什麼小區管理總離不開“物業”這個詞呢？以前的農村那麼多村莊不都是鄉，村，組管理的嗎！現在的小區怎麼就不考慮以社區為領導的管理方式呢？每個小區由所在社區選舉一個小區“區長”兩名副“區長”一個管賬的一個管錢的就行了，小區衛生可以在小區內聘人也可以在外面招聘人員，花錢不多老百姓還高興！
瀟灑看紅塵892
1小區物業不好原因只有一個，就是低素質人太多啦您品你細品！他們搬走物業都可以不要啦，留幾個收拾衛生的就行[捂臉]要不換啥物業都白費，換萬科物業他們願意交物業費嗎？換派出所直接管行[我想靜靜]
2論高端社區物業好的原因，是因為把低素質人卡掉了一大批，住豪宅的你給他錢，他都不會破壞自己園區環境！並不是有錢人素質都高，他們只是剛好高到兔子不吃窩邊草！相反低端社區只要自己舒服，想咋整咋整…車亂停，樓道里東西亂放，佔用消防通道，亂搭建！高空拋物，還有一種行為理解不了，沒有原因破壞開心！
拳獅虎
這純粹就是換湯不換藥，猶如脫了褲子放屁，多費一道手續。這也是物業和業主兩方面都要提高素質的問題啊。當然，物業方面的問題是要多一些的。可是，業主們的部分行為也是極其可惡的，我就見過一些難以置信的現象，如:在下水管道里會掏出近40釐米長的芹菜杆來、整條吃完了肉的魚骨架來、塑料袋、抹布、樓梯間的窗戶配件丟失、電梯轎廂裡的照明燈垂下、廣告牌缺角的、按鈕冒損壞或丟失的、深更半夜噪音不斷的、樓梯間和過道里果皮、果核篇地的、公共綠地隨意踐踏的、狗屎遍地的、帶寵物出行不加約束的、漏水造成樓下房主損壞毫無羞愧的、如此等等，是不勝枚舉啊！所以，提高各方素質才是關鍵所在。物業文明服務與業主的素質文明是同等重要的。
胡楊葉1234
取消物業也不是最好的辦法，關鍵是物業收費要與服務匹配，最好是在合同裡寫明收多少費做那些服務，並且得與每個業主籤服務合同，這樣做才會把有些業主的心裡弄平衡，不會再出現“他同意這樣做，為什麼要讓我來為他的同意買單，憑什麼他能做我的主，他說的理由就成了理由，而我說的卻成了狗屁不如，難道他是業主而我不是業主”等等的一切不願交錢的想法，不要搞什麼的大部分同意就行的一些無用的東西，因為這樣做了就是強制了別人，有些人就有我奈何不子你也會讓你不好過的做法，這樣無形中就對立起來了，更不用說百分之六十交錢，而百分之四十不交，物業公司也還是會虧損，如果通過法院來完成收費，物業和業主都會受到不同的損失，物業不想這樣做，業主也難受，這樣兩敗俱傷的事誰都接受不了。
喜好5
小區物業管理是個老生常談的問題，我認為在管理模式要有所創新，讓業主得到應有的服務，職業經理人管理者必須受制於另一方的監督與制約。
一，由社區網格員行使監督權。
1財務監督，收取業主物業費、停車費、廣告代理費等費用，開取收費收據三聯，一聯留物業管理者（職業經理人），二聯留繳業主委員會，三聯留繳社區網格員，每聯都有三方經手人簽章。支出也同此，維修基金使用按國家物業有關規定執行提取使用。聘用人員工資發放由工資表（三聯）留下作帳。實行收支兩本帳三方簽字制的財務管理制度，定期公示收支報表。
2管理監督，由網格員定期或不定期（大多數業主提儀）牽頭召開由業主委員會與管理者，部分旁聽代表參加的大會，議定一段時間內出現的各種問題，形成決議文件發給各有關人員。小區物業的保安門口執勤，清潔工衛生綠化帶；維修工維修項目範圍，停車收費標準，物業收費標準，電水暖天然氣等事項，電梯維護保養及維修事宜。全部形成決議作為日常管理制度及操作、程序標準，在小區公示（廣泛爭取居民業主意建議後）下發遵照執行。
二，管理者（職業經理人）聘用由社區網格員與業主委員會商議決定，包括管理者人數，人員職業，負責人、管理者的職責與義務，職務權限及分工負責項目內容，以及獎懲與錄用解聘等規定，職業操守考勤工資人事一系列規定。
三，業主委員會的選舉。在三個月公示廣告後，由街道辦派領導與社區網格員參與，召開選舉業主委員會的大會，選舉產生的業主委員會行使監督管理物業職業經理人的職權，業主委員會人數及職責的權限內容，業主委員會的佣金，與業主的溝通方式渠道（微信群）等規定，由居民業主大會發的每人一份的《業主必知》內容裡形成決議性文件。
四，每年定時召開表彰大會，表彰繳費及時，積極主動配合物業管理的業主，並以現金或實物予以獎勵，對拒不繳費，態度惡劣故意違犯小區物業管理規定，叼難或惡意中傷物業工作人員者會議點名批評，滋意找茬者交社區警務室處理。
社區網格員、物業管理者（職業經理人）、業主委員會三方互相監督互相制約，各司其職，以合同契約或規章制度作為共同遵守的文件，形成運作規範、管理科學、收費合理、服務到位、業主滿意的運行機制。
西域達無為
就像農村有村，有大隊，小區就應該由社區管，現在平民百姓壓力太大，物業收費確實太高，買房本來就不容易，管理費還高，每月交幾百，管理費比十幾年前租房還貴。
我建議徹底解決的辦法就是取消物業公司，小區納入社區管理，由社區的網格員配備助手管理一個片區幾個社區的環境和公用設施維修，（部分責任相當於60年代的居民委員會），由業主公選的小區業主委員會掌控維修基金（含停車費收入），支付清潔工、綠化工的工資、設備維修費（工人的聘用工作考核和維修的工作由網管員負責，開支報業主委員會審核撥付），這樣一來，業主也不用再交納高額的物業費。
小區的開支充其量就是支付清潔和綠化的工資及材料費用，先從業主交納的維修基金開支不夠再由各戶分攤。從這次全國疫情時期來看，每天疫情的調查統計，志願者的組織、居民的生活物資供應（團購）、愛心蔬菜的發放等工作，還不都是靠社區委員會來運作！而社區管理機構（武漢市叫“黨員和群眾服務中心”）代表了政府的最基層組織，是應該履行政府的部分職能的（就像“居民委員會”時期）。按以上所說，就是過去居民委員會的部分職能，除了不管理小區的資金以外，其它都管（包括組建和考核業主委員會，小區之間的評優）。平時小區各個大小門都開放（因各樓棟有門禁），創建一個和諧的社會環境，別有用心的人在管小區。建議多安裝些攝像頭聯防到社區派出所。
