前世有緣今世相見

業委會是沒權替全體業主做決定的，業委會的性質是業主大會的執行機構，就是全體業主做出決定了以後，由業委會來執行。小區裡大小事情都是由全體業主也就是業主大會來決定！這是業主大會指導規則和物業管理條例等法律法規明確規定的！但是在現實中業主委會普遍存在，越權決定小區裡的重大事項，更有業委會成員為一己私利，勾結物業公司損害業主利益，這些事情都是經常出現的。而作為業委會的監督管理部門的街道和社區，多因為不瞭解和不掌握物業管理相關規定，而對業委會缺乏管理！總之因為各種原因，負責任和有能力的業委會非常的少！

物業管理那些事

這個問題不能一概而論。關鍵在於看決定的是什麼事項。

對於住宅社區來說，其涉及的公共事務繁瑣而複雜，由此，《物權法》《物業管理條例》均設定了某些事項必須由業主共同決定的規定，例如：

制定和修改業主大會議事規則；管理規約；選舉業委會或者更換業委會成員；選聘和解聘物業公司；籌集和使用維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項等等。

就是說對於上述事項，業委會無權單獨做出決定，而須召開業主大會，由全體業主進行表決。

但是，《物權法》第七十八條同時規定：“業主大會或者業委會的決定，對業主具有約束力。

例如：

當小區某業主有諸如：擅自違規搭建、侵佔公共綠地、飼養家禽擾民、堵塞消防通道等行為，

業委會就可以替全體業主做出決定：要求該業主停止侵害，恢復原狀，甚至賠償損失等等。

因為這些行為業已列入《議事規則》《管理規約》及相關法規的明令禁止事項，業委會作為業主大會的執行機構，當然有權替所有業主決定。

海風116067626

業主委員會沒有權利替所有業主做出決定。有權替所有業主做出決定的是業主大會，業主委員會只是負責執行業主大會的決定而已。

1.業主大會的法律問題

業主大會是一個物業管理區域內（即一個小區內）所有業主代表組成的，代表業主共同行使管理權利的自治性組織形式。

依據《物權法》、《物業管理條例》的規定，業主大會的決定對所有業主具有約束力。一旦業主認為決定侵害自己的合法權益，可以向人民法院起訴要求撤銷該決定。一般而言，業主大會的職權有：

2.業主委員會

以上就是小董對此問題的回答。

聽小董說法

找法網法律問答

問物業說是業主委員會同意的，請問業主委員會能替我們業主做這種決定嗎？我們得拿什麼依據和物業交涉呀？

其他好多業主也都有意見，物業說是業主委員會同意的，請問業主委員會能替我們業主做這種決定嗎？我們得拿什麼依據和物業交涉呀？

黑龍江大興安嶺1,459瀏覽2019-05-31 18:44

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苟三元律師 苟三元律師

諮詢我

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　　一、業主委員會的權利和義務　　業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。　　業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，每屆任期2-3年，可連選連任。業主委員會委員由業主擔任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。一般說來，一個物業管理區域成立一個業主委員會，根據物業管理區域規模大小，由5-15人組成。如北京新規定：凡商品房、經濟適用房入住率超過50%，或首戶入住已滿2年的新建居住小區，均可組建業主委員會。　　業主委員會是業主大會的執行機構，其權利為：　　(1)召集業主大會會議，修訂業主公約、業主委員會章程;　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;　　(3)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;　　(4)審議年度管理工作計劃、年度費用預算;　　(5)監督公共建設、公共設施的合理使用;　　(6)監督業主公約的實施;　　(7)業主大會賦予的其他職責。　　業主委員會的義務有：　　(1)向業主大會報告工作;　　(2)執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督;　　(3)貫徹執行並督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理企業落實各項管理工作;　　(4)接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求;　　(5)業主委員會作出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。　　二、業主委員會與物業管理公司的關係　　業主委員會與物業管理公司實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，兩者之間具有一定的法律關係和經濟關係。　　從法律關係上講，業主委員會與物業管理公司是委託者與受委託者、聘用與受聘的關係。在法律上，業主委員會有委託與不委託，聘用或不聘用的權利;物業管理企業也有接受或不接受委託，受聘或拒聘的權利，兩者是平等的。　

　從經濟關係上講，物業管理企業提供物業管理服務是有償的，在提供一定的服務的同時，也應獲得相應的報酬;同樣，業主在得到服務後，也應付出相應的費用。　

　物業管理企業向業主委員會和廣大業主負責，並接受監督;而業主委員會及廣大業主應協助物業管理企業開展工作，並交納各項費用。雙方在經濟關係上也是平等的。

裕豐地產新房劉志勇

關於業主委員會，你不得不知的幾件事：

一、業主

1、誰是業主房屋的所有權人為業主。

2、業主共同決定的事項（一）制定和修改業主大會議事規則（業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。）； （二）制定和修改管理規約（管理規約管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定）； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建築物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

二、業主大會

1、什麼是業主大會物業管理區域內全體業主組成業主大會。

2、業主大會的設立同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會。

3、業主大會會議的提議和召開提議：業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。並需要告知相關的居民委員會。召開：可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

4、業主大會表決方式業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

三、業主委員會

1、業主選舉產生業主委員會。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

2、業主委員會職責（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）監督和協助物業公司的其他職責業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

夏日消消氣

業委會無權替所有業主決定。因為，業委會不是一個領導機構，不是一個決策機構，他只是業主大會的執行機構。

業委會能決定的事情，一定是全體業主已經討論和表決通過的事情。

不同的事項，需要業主大會不同的表決通過率，比如，籌集、使用維修資金，改建、更新小區公共設備設施的事項必須經過佔全體業主三分之二的業主同意，並且同意的權數面積必須佔總建築面積三分之二以上。其餘事項，比如選聘物業等其他事項，需要經過半數以上業主同意，並且同意的權數面積必須佔總面積二分之一以上。

未經業主大會授權，業委會不能代替業主作出決定。

業委會的正確打開方式

沒有權力！業主代表大會通過的事項及決定！業委會可代表業主去執行落實！

關鍵字: 業委會 業主 應當