內容提要
1、建築、規劃、戶型全面系統分析
2、經典的、個性的案例
紅線道路紅線與用地紅線之間區域為代徵道路用地，不計入淨用地範圍用地紅線與建築退線之間區域為淨用地範圍，屬於項目使用，圍牆可以建到用地紅線處
道路邊線為規劃道路的控制線，用地紅線為項目建築用地範圍的控制線，在臨城市道路的項目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。
建築退讓
結構剪力牆—由鋼筋混凝土牆體來承擔,這種牆體有較強的承擔風或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側力能力,因此可建造較高的建築物。框剪結構—全名是框架剪力牆結構，是在框架結構的基礎上，增加了剪力牆，提高結構穩定性。與框架結構相比，框剪結構強度更高，可以建造更高層數的建築。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。
L型、T型剪力牆，也稱做短支剪力牆；
點柱型框架結構，剪力牆佈置在電梯井、配電間等處；點柱型框架適用於寫字樓、酒店式公寓等；在使用效果上講，框剪結構相對於磚混結構來講，優點有兩個 ： 1、套內使用面積大。套內使用面積＝套內建築面積－套內牆體面積。框剪結構的剪力牆是20CM厚的，隔牆10CM厚，而磚混結構的承重牆24CM厚，單磚隔牆12CM厚，顯然套內牆體的面積要比框剪結構大些。 2、建築開間（房間的橫向長度）大。磚混結構的住宅4.5米開間是最大的，再大就要加梁了。而框剪結構的房子可以做到6、7米開間。開間大了，房屋的採光效果好，而且傢俱擺放也更合理。組團設計及建築排布地塊的大小、形狀，以及建築形態等決定其組團設計方案；組團的設計有利於共享某一區塊資源；行列式佈局，也是多層最常用的組團設計；
較為現代的佈局手法建築排布錯落有致，形成較好的採光，以及組團式的圍和，共享組團資源，並形成兩條主景觀軸線；
優秀規劃案例海上海新城規劃上使住宅組團與商業、寫字樓相對隔離住宅區塊由於地塊較小，基本上採用大組團設計概念，維和形成中心景區；寫字樓作為項目標誌性建築，佈局於商業價值最高的道路交叉處；商業部分夾於中間，便於住宅客戶及寫字樓客戶共享，且設計2個出入口便於對外交流；
優秀規劃案例金地未來域建築佈局以及組團的圍合較為新穎，犧牲了東西向的房源，但使得組團空間放大（大組團設計），並使每套房源南北向均享有組團景觀；
道路動線規劃短、捷、勻短——要求道路的總體長度儘量短，如此可以省出更多用地，做綠化或配套； 但“短”並不是一定的，有時候需要配合景觀設計做成曲線，以求圍合形成景觀帶，以及達到步移景易的效果，因此，需要在省地與景觀需求之間權衡利弊；捷——要求道路便捷，主要體現在出入小區的便捷；（牽涉到小區出入口的設 計以及人車分流設計）勻——要求規劃地段的道路應與基地周邊的城市道路有很好的銜接關係， 道路系統層次應分明，主次、支路的長度和比例恰當。小區出入口設計出入口的設計首先要求便利性，任何一戶出入小區均比較方便，這就要求在選擇主次出入口地址的時候需要權衡考慮；其次，主入口的選址儘量設置於主景觀軸線上；優秀道路案例杭州國家信息中心通過道路的圍合形成景觀帶，並設置於主入口處；
人車分流設計一般社區不完全的人車分流做法為於車行路兩邊設計人行佈道，用綠化隔離，並且為了增強安全性，往往於小區的車行道上設計路障，以降低車速；另一種通常的人車分流做法為組團外部車行動線，內部人行動線；（組團式人車分流，涉及到組團設計）完全的人車分流，通常是打通地下，使所有機動車量在小區入口處即進入地下室，小區內部完全無車行道；（成本較高，且訪客不易找到） 人車分流主要目的在於將行人與車輛區隔開來，但這種設計通常需要花費較大的成本，高端社區用的較多，對於一般社區而言，有則最好，沒有也不不是很重要的事情，畢竟一個大社區沒有車輛行使也會缺乏生活氛圍；金地灣流域
龍湖灩瀾山
板式樓與蝶式樓板式樓——從建築特徵來看，板樓就是東西長，南北短的建築。板樓的戶型應該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。優勢：在南北開窗的情況下，可以通過自然通風形成對流。且採光較佳，可以使來自南向的採光面與北向的受光面的光線有效對接。 蝶式樓——並非每套戶型均南北通透，甚至每套戶型只有單面採光（如單身公寓、2梯8戶等建築），其採光通風效果較差。優勢：省地，更易拔高容積率。但目前開發商也設計出較為出色的蝶式樓，甚至不亞於板樓建築；經典蝶式樓
經典蝶式樓 2梯4戶，分別為60m2及88m2；
經典板式樓
經典板式樓萬科朗潤園
經典板式樓
做小戶型（90m2以下）高層板樓建築（1梯2戶，南北通透）進深必然加大，進深可達到15/16米，採光不徹底，又因為市場上小戶型受寵，大進深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足，上述類型的板樓實際上已經失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣點關於偷面積萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室層淨高約2.4米，估計層高在2.6米
室內採光還是很不錯的
Ø萬科的半地下室“偷面積”,事實上其層高多在2.2米以上，其鑽的空子不是“低於2.2米的空間不計建築面積”條款，而是正負零以下結構空間不計入容積率面積（很多上海別墅也如此）.且半地下室使得所送的空間可以自然通風和採光，增加其賣點。Ø新面積計算規程中地下室底板面到頂板面標高的結構面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層矇混過關的手法.戶型設計—原則戶型沒有絕對的好壞！空間尺度也並非越大越好，而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要；需要研究特定消費群的生活背景、消費心理、消費特徵，而且需要充分考量項目所處的地理特徵、景觀環境、人文環境、項目的規劃佈局、小區內環境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。滿足戶型的舒適性要求，需要從人體工程學和家居生活基本規律出發，決定戶型的空間分割，以及各功能區的開間、進深及面積。戶型設計最高境界一切從客戶所需求的功能出發！（無招勝有招）戶型設計—規範 電梯數量的設計規範：（滿足使用需要）12層及12層以上的高層住宅，每棟設置電梯不應少於兩臺的規定（小高層與高層的界定由此而生）；但18層以下也可以設置1臺電梯，但必須架設連郎，現在一般很少用該做法；上海市普遍的經驗為，在20層以下的高層住宅中，每臺750 kg（限10人）速度為1m/s的客梯可服務60～90人是最適宜的。從單元戶型的設計來說，公共部位的設計尤為重要，既要滿足日常生活便利的需求，又要節省空間以減少建築的公攤面積，如何折衷選擇是戶型設計必須面對的問題；消防通道的設計規範：任意一點到消防通道的距離不超過40M，端頭不超過20M；普通住宅，剪刀梯的設計戶型設計—需要解決的問題1、戶型配比——對整體項目來說，戶型配比的重要性不言而喻，其決定了項目主要賣給誰。（涉及產品線問題）2、戶型面積——在客戶定位清晰的基礎上，開始設計戶型面積大小的決策，其決定了項目是否真正能滿足這些人；3、單體戶型設計——各功能區間分佈是否合理，尺度是否合適，是否能做到全明等；戶型單一則由於客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業形象檔次進而賣出好價錢。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬鬆佈局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為佈局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區分目標消費者並與其購買力、生活狀態、居住習慣高度對應。 戶型設計—評價標準空間佈局——各功能空間之間是有一定關聯的，如餐廳儘可能靠近廚房、衛生間儘可能靠近臥室區等；空間尺度——各功能空間的尺度是否合理，如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理，實用性如何等；採光、通風——能否做到全明設計，各功能空間均有自然光；能否做到南北通透，使其通風較佳；動靜分離——傳統意義上的臥室區（靜）與客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室（動）等空間隔離，多用於別墅或大戶型上；細節處理（人性化）——從居家角度出發，充實戶型的功能或使客戶居家更為便利舒適；如設置儲藏室、於入門處設置鞋櫃、主臥設置衣帽間、衛生間的隔音效果等等；戶型設計—客廳尺度——視總面積的大小，客廳的開間應在3.5—5米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規律有衝突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過於狹長影響使用。 陽臺——陽臺是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑，並且是晾曬衣服的地方，應儘可能的與客廳相連；開門——在客廳周圍開門越多則越影響客廳的空間使用率，每道門各自朝向何方也決定了使用的方便與否與餐廳的連接——儘量做到客廳與餐廳相連，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面積納入功能空間，視覺感受更佳；戶型設計—主臥佈局——獨立性、私密性是主臥的主要要求，基本都將主臥設置在最隱密的地方了，儘量遠離入戶門、遠離客廳，且開門的方向也不能對著客廳；面積——主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積並非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利於營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來說，主臥面積視戶型不同在16~30m2之間；窗戶——承載觀景及採光的需要，因此，通常主臥的窗較寬，且會設計轉角飄窗等放大觀景及採光的優勢，甚至於設計主臥陽臺； 功能空間——在設計大戶型時，主臥的空間設計變得多樣化，也提供了創新的可能，如設計獨立衣帽間、獨立梳妝間、陽光室等等；
普通家庭的主臥陳設的是床、電視、音響、空調等，是家人休憩的空間，太小讓人有壓抑感，但過於空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.6~4.5米為宜。
戶型設計—廚房動線——廚房作業的流程為洗、切、炒，L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節省時間、提高效率；且在佈局中要考慮到洗、切、炒的動線； 佈局—一般廚房應與餐廳相連，北向採光，並設計工作陽臺，以便於通風以及放置拖把池等；整體櫥房系統——能夠使物品各歸其位，提高空間利用效率、減少死角，而且也便於清潔，這也是精裝修最大的優勢之一；
整體廚房系統
大面寬觀景廚房
戶型設計—衛生間功能分區——衛生間一般涉及排洩、洗漱、洗浴三大功能，在70/90的北京下，萬科創新做出3分離式衛生間，從而避免使用上的衝突；面積——使用面積不應少於6平方米，否則必然出現空間侷促、功能混雜。目前消費者使用的洗手間面積集中於6~7平方米和10~12平方米兩個區間；衛生間比任何功能間都更需要陽光與通風，因此，邊套的大戶型可以設計出較好的衛生間；目前深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬於“水性”活動，理應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進入洗手間；反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協調，而且拎著裝滿溼衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即使有乾衣功能），洗衣機應設於晾衣陽臺附近。
邊套，利用山牆給予衛生間良好的採光，且均設計了大面積轉角陽臺，放大使用空間、觀景、採光；戶型設計—陽臺功能尺度——陽臺是與室外自然連接最緊密的空間，尺度較大是對其最基本的追求；雙陽臺設計——目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置於廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便於置放待加工的蔬菜及其他小雜物。 立面影響——陽臺是影響住宅建築外立面觀感極為重要的因素，因此，其由過去千篇一律的長方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質也由鏤花鐵藝、不鏽鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，美觀性得到增強；
各功能間面積戶型大小與產品形態有著很大的關聯。而一般住宅戶型面積的分配如下：廳（起居室）：20-45㎡ 主臥室：15-25㎡ 次臥室：15㎡ 次臥室：8-12㎡ 廚房：8-12㎡ 衛生間：4-10㎡ 儲藏室：6㎡ 陽臺：4-12㎡ 生活陽臺：4-6㎡ 多層94m2經典兩房南向樓梯道，北向入戶自然形成玄關；餐廳自然採光，吃飯好心情；南北通透，佈局合理，浪費面積較少；主臥、客廳均能夠直通陽臺，觀景、晾曬各不影響，確為一大創意，但也有相應的問題，如主臥電視牆縮短，增大交通面積等；
小高層2梯3戶佈局 綠地東上海
134平米戶型利用山強設計轉角大面積陽臺；南向2臥室，北向1臥室，分別以轉角飄窗、陽臺採光；91平米戶型各功能區均朝南，但通風較差；客廳設置大面積轉角陽臺，增加附加值；114平米戶型經典兩房戶型，動靜分離，空間利用率高；南北雙陽臺設計；
設計大面積轉角陽臺，產品附加值極高；入戶花園的經典設計
案例鑑賞龍湖灩瀾山別墅的花園設計——相對以往的獨立別墅的花園而言，龍湖更發揮了花園的優勢所在，將3面的花園整合，從而使得整體花園面積較大，空間尺度感更強，並且設計雙重高度，從而使得景觀的利用率更好；
90m2戶型，首先利用空中花園的概念營造3房，其次，儘量放大主臥與客廳的尺度，但卻縮減了次臥的空間，有優有劣，但從該案整體戶型設計來看，該案是成功的，因為主臥與客廳的尺度感使客戶更為滿意；萬科90m2三房經典設計
優點：滿足全明設計，1梯2戶使得房率高達85％以上；長板設計，節省開間的同時也節約用地；南北四進深設計，於南北軸線上設置4個功能區，書房、衛生間、廚房、主臥；從而使主動線融進客廳、餐廳空間，最大限度的減少空間浪費；尺度較佳，在90m2三房的限制下，將客廳開間由小戶型產品的3.3和3.6兩種規格擴大到4.25米，主臥開間也有近3.5米；三分離式衛生間，實現梳洗、廁所、洗浴功能的分離，緩和家庭人口多而只有1衛的矛盾；具有收納功能，儲物方便；萬科90m2三房經典設計
缺點：大進深小開間的格局必然導致採光不足，餐廳無自然採光，廚房、衛生間的採光較差；北向書房與次臥儘管增設了飄窗，但合計5.5米的開間使得兩間房在仍顯得較為侷促；缺洗衣操作間，而衛生間的空間佈局又無法容納，導致陽臺承擔洗衣、晾曬、觀景、以及部分收納功能，使陽臺空間侷促；輕質隔牆的說法純屬忽悠，該隔牆其實根本無法實現重新隔斷，因為設計軸對稱以及開門尺度的問題，僅僅能夠降低一點牆體厚度，從而使得北向兩房間尺度稍稍擴大，但也會影響到彼此的隔音效果。
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