文|金穗源商學院 許明信
大家知道房地產開發項目週期長、涉及稅種多，而且成本費用的歸集、結轉複雜，今天我們來聊聊成本費用的歸集，希望對大家有所幫助。
首先，成本費用的支出，需要區分開發成本和期間費用。那麼如何做區分呢？
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。主要包括六大科目，土地徵用及拆遷補償、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施、公配設施、開發間接費。需要按照可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分六個原則進行歸集。
成本費用中屬於上述開發成本的需要歸集到完工年度，再分攤到完工產品當中。另外需要按照成本項目歸集，分配到每個成本對象，再按照直接成本和共同成本分配；在歸集的時候可能會出現一些間接成本，和共同成本一樣需要按照一定方法，一般是建築面積法，或者是預算造價等方法進行分攤，轉入完工產品。
然後，完工產品結轉的時候，需要判斷成本對象是否完工，未完工產品不需要結轉，在開發成本中歸集；完工產品按照已售和未售來區分，已售部分計入主營業務成本，未售部分計入開發產品。
最後，我們看期間費用，期間費用是指企業日常活動中不能直接歸屬於某個特定成本核算對象的，在發生時應直接計入當期損益的各種費用。期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用，比如行政管理部門發生支出、廣告宣傳費、營銷策劃、代理佣金。
我們做一個總結，成本費用的歸集區分原則：
第一個，區分開發成本和期間費用，哪些可以計入期間費用？哪些需要計入開發成本。
第二個，區分直接成本和共同成本，直接成本是能夠單獨歸屬於某一對象的支出，不需要分攤，而不能準確劃分到某個成本對象的支出叫共同成本，間接成本需要按照一定方法分攤計入。
第三個，區分完工和未完工產品。未完工產品歸集在開發成本中，已經完工的產品結轉到開發間接費。
第四個，區分已售和未售產品，已經銷售部分的成本結轉到主營業務成本，用單位面積成本乘以已經銷售的可售面積；未售的部分計入開發產品。
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