2020-02-28 23:16:07 每日房說

當房地產被按下“停止鍵”，高房價就會像現在被加上打折價。

過去10年裡，房子均價從2000元一路飆升到15000元，上漲幅度達到驚人300%。樓市帶來巨大財富讓老百姓提升社會地位的同時，高房價也讓越來越多工薪階層淪為“房奴”；經濟在因房地產而快速發展時，不斷攀升的借貸槓桿也為金融業埋下次貸危機，不管房地產是繁榮還是衰敗，一直以來被房子折騰無一例外都是普通老百姓。

既為了經濟大局也為百姓民生，於是國家出手對樓市進行整治：2017年250次調控、2018年480次調控、2019年超過620次，3年來連續刷新的調控政策，讓不斷走強的房價逐漸慢下來，開始迴歸平穩狀態。然而卻在2020年開頭2個月，住建局以一紙禁令讓超過100城樓市停擺，“脈搏”停頓的樓市該何去何從？

停擺的樓市，房企為自救紛紛尋出路，無奈購房者不買賬。

房地產的行業利潤是遠超其他行業，但同時因為高週轉高槓杆特性，他們積壓的債務也要多很多。一邊是禁售令、禁足令，讓開發商處於半癱瘓狀態，購房者被禁足在家多城出現“0成交”；另一邊，年底債務期到來，開發商沒有流轉的資金償還，困局下紛紛想出網絡在線銷售，在線模式能夠減少人群的聚集，於是這個方法成了大家首選。目前大家能在線上購買超過140多家的商品房，恆大以“骨折價”在3天內攬金580億，讓整個行業羨慕不已。

面對“脈搏”停頓的樓市，大家心裡都有自己小算盤。房地產企業希望通過短期內的促銷，以價換量來獲得流動現金以解自身的困境；對於無房人而言，部分人希望這次促銷能有“意外之喜”買到自己喜歡的房子，但卻對房企線上銷售不買賬，根據數據調查有80%受訪人群認為買房是大事，要親自看清楚線上銷售不靠譜，部分購房者甚至會將置業計劃推遲到下半年。

短短1個月，房子降價50萬，房產正加速貶值？

房說君以為恆大能在短短3天就讓購房者貢獻580億的資金，更像是有備而來的。我們不妨先算一筆賬，以1套總價200萬房產計算：

2月29日前買房享受75折：200萬x75折=150萬

如果恆大給出的房價並沒有先漲後降，那麼打折前後價差就達到了50萬，這僅僅還是30天不到的時間。恆大有備而來是因為當其它開發商還在為0成交而發愁時，他就先發制人迅速佔領市場，其它開發商只能被迫接受價格戰，在房說君看來這在某種程度上也拉低了整體樓市均價，對於購房者來說未必是壞事。

迅速拉低的樓市均價也造成了另一個問題出現——房產加速貶值。由於房產佔據家庭財富80%以上，所以房價漲跌行情成為了不少人關注焦點，3個月以前雖然房地產市場面臨著調控的重壓，平穩樓市讓房價沒了大起大落不會出現大幅貶值現象；隨著風波的到來，房地產似乎被按下了停止鍵，一邊售樓處被禁售、人員被禁止聚集，另一邊面對債務、0成交，開發商只能讓打折潮提前來到，短短1個月內更是可以直接降價50萬購買，可以預見的是“冠毒”得不到平息、經濟得不到恢復，樓市還會繼續下跌，房產貶值現象就會加速。

國家表態、地方回應，樓市最後一根稻草要涼。

樓市出現了問題自然就會影響到經濟，經濟發生問題地方就不會坐視不管，最近各地陸續出臺針對房地產鼓勵政策，彷彿一夜之間各地陸續緊急發文進行“救市”，不單單從稅費、延遲還款等進行扶助，甚至還對房企拍地資金進行免息分期付款。四川達州對1月起購買140㎡及商品房實心現金補貼，額度更大達到了100元/㎡，以便刺激大家在房地產消費讓經濟儘快流轉起來，2020年樓市小陽春沒迎來，反而挽救樓市“危機”成了各地方一致想法。

各地借用“救市”的名義實則是在解禁調控。不少人對這樣做法持質問態度，經濟日報在近日以《“穩樓市”不等於放鬆調控》進行“喊話”進行釋疑，央媒認為在面對“冠毒”肆虐下各行業都受損不單單是房地產行業，堅持“房住不炒”不會因任何因素而改變立場，在房說君看來央媒“穩樓市不等於放鬆調控”10字標題已經很好闡述了國家現在對房地產態度，不希望房價出現大幅度跳水危及金融、經濟，只有穩定的樓市能保證老百姓房產不會快速過度縮水。

外部因素打擊始終有限，真正摧毀房地產企業的是他們內部高週轉債務。根據有關機構統計，2020年將有超過95家房企債務券到期，合計金額共有5500多億元，房說君以為這才是“壓垮樓市的最後一根稻草”。房地產是資金密集企業，藉助銀行貸款能迅速幫助他們在拍地、建房、銷售拓展業務這些集中債務於今年到期，95家房企在1月、7月、11月這三個時間段，需要償還的金額均超過了600多億，以往在房價不斷走高時開發商根本不愁銷售業績，這點債務不值一提。

重點是目前“冠毒”已在全球範圍蔓延，造成經濟損失不計其數，全球經濟都“拉稀”情況下房地產日子更加不好過。銷售業績不佳、到期償還債務、經濟每況愈下，焦頭爛額的房企若無法還清貸款有可能會面臨清算，最後結局就是告別“房地產”行業。