新浪樂居訊時間的腳步匆匆而過，我們已經邁入12月的大門，轉眼間，2019年僅剩最後一個月。下半年以來，西安樓市發生了很多變化，尤其是最近兩個月，搖號盤減少、去化走低、優惠再現、二手房連降……
很多人表示，西安房地產市場的走勢，已經看不懂了……
“霧裡看花、水中望月”朦朧的美感在樓市裡變成了駐足和觀望，市場逐漸冷卻，是和這個季節特殊的寒冷原因相適應嗎？年底樓市偏冷究竟是每年冬季的慣例還是今年轉冷的特例？
西安樓市四大信號
1、7成樓盤不用搖號了！
想對比全國樓市的整體走勢，西安房地產市場存在一定的滯後性，2018年，西安房價漲幅吸引了全國人民的關注，很多人認為那是因為之前西安房價太低，最近兩年只是補漲。
市場也確實是買單的，在西安開始實行搖號政策後，剛開始的半年多時間，登記人數多，中籤率低，去化率100%的樓盤比比皆是。而在2019年下半年，搖號樓盤佔比越來越少。
據樂居數據統計，10月1日-11月30日，西安共計88盤登記，登記人數超過房源套數需要搖號的，僅26盤，搖號盤佔比僅為29.5%，換句話說，超過三分之二的樓盤公示後即可自行銷售。
2、樓盤去化率持續下降
據西安克而瑞統計，11.11-11.17西安開盤10個項目，開盤去化率為55.66%。11.18-11.24開盤10個項目，開盤數較上週持平，推貨量、成交量較上週均有所下降，整體去化率較上週下降11個百分點，開盤去化率為44.66%。即便是去化率排名前三的也不過只有大約70%左右的去化率。
而在今年四五月，這一數字“喜慶”得多，每次去化率100%的樓盤總有那麼幾個，除了少數價格太高或者位置太偏的樓盤去化率較低之外，多數還是維持在七八成以上。
3、優惠重出江湖
購房者買房往往都希望能有所優惠，但是在前三個季度，基本是奢望，除了個別偏遠的樓盤之外，很少有打折優惠的樓盤。
而最近市場風向逐漸變了，高陵區、臨潼區、西鹹新區都有優惠樓盤出現，少則2個點左右的優惠，多的甚至有上十個點的優惠。
在主城區，也開始出現優惠，大明宮“三寶”開盤，純新盤密集入市，正榮紫闕臺開盤當天選房的客戶可享三重優惠：首付分期；在備案價的基礎上優惠4-5個點；送車位。中南君啟開盤當天全款9折優惠，貸款9.1折優惠……
4、二手房價格連續多月下跌
據國家統計局數據顯示，9月西安二手房銷量價格創下4年半的最大降幅。一邊是成交量減少，一邊是掛牌量居高不下。據諸葛找房統計，截至今年9月，西安二手房掛牌89303套房，連續6個月掛牌量超過8萬套。
二手房市場轉涼，中介感受最深，一個月很難有成交，對於賣房業主來說，掛牌的二手房，看房人都很少。
年底樓市偏冷是慣例還是下行拐點來臨
對於西安樓市的變化，很多人持有不同的觀點，有人認為是全國房地產市場整體的變涼，有人認為是西安近兩個月供應多、選擇多導致，還有人認為是年底，天氣轉冷，購房者心理潛在因素導致不想看房、買房。
剖析1：供應房源增多
2019年10月1日至11月30日，官方登記平臺登記88盤21941套房源，而其中11月相比10月房源供應有明顯上升，10月入市7918套房，11月入市14023套房，環比上漲77%。
單從十月和十一月的供應量對比來看，確實，供應量有明顯增多。但是，事實上是，除了7月是房源供應的最低點，僅登記4815套房，隨後的8月、9月房源量一直在穩步增加。
從上圖中可以看出，9月、11月是供應量最高的兩個月。那麼和2018年同期相比，又會是什麼差距呢？
單看11月和10月的房源供應量，2019年實則是低於2018年的，2019年11月14023套房源正式登記，10月7918套房源正式登記，2018年11月15705套房源正式登記，10月11602套房源正式登記。但是，如果將週期拉大，能看出，9月房源供應量差距很大，2019年9月供應16056套，而2018年9月供應8770套，三個月綜合基本相差不大，2019年9、10、11月三個月累計房源供應37997套，2018年9、10、11月三個月累計房源供應36077套。
剖析2：年底樓市整體偏冷
2019年10月1日-11月30日，西安共計88盤登記，登記人數超過房源套數需要搖號的，僅26盤，搖號盤佔比約為三成。
那麼2018年的情況如何呢？
2018年10月和11月，西安共計93盤入市登記，最終 40盤需要搖號，搖號盤佔比約為43%。
看似2018年底比2019年底，樓市更“暖”一些，但是，近6成樓盤不用搖號的事實和之前的“狂熱”相比，還是冷了不少。
這貌似是很奇怪的現象，年底開發商衝業績，往往會增加推售量，但是購房者的心理卻出現寒冬的“觀望”。去年底市場冷卻之後，今年開春繼續“暖意洋洋”，目前進入12月，西安房地產市場偏冷，2020年春季的樓市如何走，成了謎團，如果參照之前的數據，2020年三、四月或許再次迎來樓市春天。
剖析3：中小房企處境難 購房者偏愛品牌房企
房地產調控一直存在，但開發商融資端的緊縮，今年尤其嚴厲。根據中原地產數據，2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鍊的政策。
在融資渠道收緊的背景下，中小房企處境更難，另外，購房者的購房觀點普遍發生改變，買房希望買品牌房企開發的樓盤，品牌溢價率更高，品牌代表服務和創新。
從最近一年登記的數據可以看出，同等價格優先買品牌房企，即便是中小房企房價更低，購房者也缺乏認可。久而久之，形成一個循環，品牌房企樓盤拿證快、銷售更快，中小房企步履艱難。
相對而言，除了一線品牌開發商，西安本地國企品牌，諸如紫薇、高科、天地源、建工等也比較受到青睞，其他的中小房企逐漸淡出視野。
剖析4：年底衝刺任務 市場競爭加大
大家能夠發現，進入年底之後，市場上的購房優惠多了，一方面，年底臨近，開發商面臨全年的業績考核，主動出擊，釋放優惠，衝刺銷量。
另一方面，部分區域，房源供應扎堆，市場競爭加大。諸如城北高端產品，中國鐵建西派國際入市較早，市場關注度較高，整體去化率高，而11月底，正榮紫闕臺、陽光城檀悅、中南君啟等樓盤入市步調幾乎一致，這無形中加大了競爭難度，同類產品供貨時間過於集中，銷售效果並沒有之前的中國鐵建西派國際好。
剖析5：總價高 購買力整體不足
從長遠來看，看好西安樓市的長期前景，但是不可否認，相比於2016年之前，西安目前的房價整體已經翻番，處於相對高位，很多購房者為了買房，掏空了家庭“六個錢包”。再加上限購的背景，部分投資或者資金充裕的人受到限制，普通的剛需購房者遇到資金壓力。
市場分化逐漸出現，兩類樓盤市場認可度較低，第一類是樓盤價格較高，配套不夠完善，僅有規劃支撐，另一種是樓盤位置較偏，離主城區較遠，定位和價格不合理，受到的影響會很大。而價格較低、性價比高、配套優勢明顯的樓盤，仍然去化率較高。
剖析6：大平層產品扎堆
臨近樓市年關，樓市批次放量趨勢明顯，名企大盤佔據主流，而其中太華路一線的三大樓盤（中南君啟、陽光城檀悅、正榮紫闕臺）引人注目，三者均以大平層改善類產品作為主力，對提升區域居住品質的同時競爭關係明顯。
對於改善型的購房者來說，選擇面更廣。如果將目前新入市的大平層產品和主城區二手房對比，明顯能看出質量的提升，這對於整體房地產市場的穩步發展是有利的。
時間倒退幾年，那個時候大平層產品還很稀缺，但是如今，星河灣、富力開遠城、長安金茂府等系列產品已經在西安樓市佔據一席之地，再加之近兩個月密集入市的高端品牌盤，大平層產品相對經濟型別墅而言成熟的配套，緊密的社區氛圍，更為寬敞舒適的戶型、面積等都是大平層獨有的優勢。
隨著大平層的走俏，我們能看到市場的趨勢，產品結構、社區環境等發生了質變，未來，或許這種趨勢會更加明顯。
後記：
房地產市場逐漸在發生變化，購房者和開發商都有點措手不及。有人認為樓市拐點到了，但是西安作為第九個國家級中心城市、關中城市群核心，未來還有很大的發展空間，也有專家評論，西安房價不足3萬，不符合她的定位。
眾說紛紜，而這背後，購房者要按照自己的需求和資金實力，做最合適自己的規劃，量力而行，房住不炒。
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