新浪乐居讯时间的脚步匆匆而过，我们已经迈入12月的大门，转眼间，2019年仅剩最后一个月。下半年以来，西安楼市发生了很多变化，尤其是最近两个月，摇号盘减少、去化走低、优惠再现、二手房连降……
很多人表示，西安房地产市场的走势，已经看不懂了……
“雾里看花、水中望月”朦胧的美感在楼市里变成了驻足和观望，市场逐渐冷却，是和这个季节特殊的寒冷原因相适应吗？年底楼市偏冷究竟是每年冬季的惯例还是今年转冷的特例？
西安楼市四大信号
1、7成楼盘不用摇号了！
想对比全国楼市的整体走势，西安房地产市场存在一定的滞后性，2018年，西安房价涨幅吸引了全国人民的关注，很多人认为那是因为之前西安房价太低，最近两年只是补涨。
市场也确实是买单的，在西安开始实行摇号政策后，刚开始的半年多时间，登记人数多，中签率低，去化率100%的楼盘比比皆是。而在2019年下半年，摇号楼盘占比越来越少。
据乐居数据统计，10月1日-11月30日，西安共计88盘登记，登记人数超过房源套数需要摇号的，仅26盘，摇号盘占比仅为29.5%，换句话说，超过三分之二的楼盘公示后即可自行销售。
2、楼盘去化率持续下降
据西安克而瑞统计，11.11-11.17西安开盘10个项目，开盘去化率为55.66%。11.18-11.24开盘10个项目，开盘数较上周持平，推货量、成交量较上周均有所下降，整体去化率较上周下降11个百分点，开盘去化率为44.66%。即便是去化率排名前三的也不过只有大约70%左右的去化率。
而在今年四五月，这一数字“喜庆”得多，每次去化率100%的楼盘总有那么几个，除了少数价格太高或者位置太偏的楼盘去化率较低之外，多数还是维持在七八成以上。
3、优惠重出江湖
购房者买房往往都希望能有所优惠，但是在前三个季度，基本是奢望，除了个别偏远的楼盘之外，很少有打折优惠的楼盘。
而最近市场风向逐渐变了，高陵区、临潼区、西咸新区都有优惠楼盘出现，少则2个点左右的优惠，多的甚至有上十个点的优惠。
在主城区，也开始出现优惠，大明宫“三宝”开盘，纯新盘密集入市，正荣紫阙台开盘当天选房的客户可享三重优惠：首付分期；在备案价的基础上优惠4-5个点；送车位。中南君启开盘当天全款9折优惠，贷款9.1折优惠……
4、二手房价格连续多月下跌
据国家统计局数据显示，9月西安二手房销量价格创下4年半的最大降幅。一边是成交量减少，一边是挂牌量居高不下。据诸葛找房统计，截至今年9月，西安二手房挂牌89303套房，连续6个月挂牌量超过8万套。
二手房市场转凉，中介感受最深，一个月很难有成交，对于卖房业主来说，挂牌的二手房，看房人都很少。
年底楼市偏冷是惯例还是下行拐点来临
对于西安楼市的变化，很多人持有不同的观点，有人认为是全国房地产市场整体的变凉，有人认为是西安近两个月供应多、选择多导致，还有人认为是年底，天气转冷，购房者心理潜在因素导致不想看房、买房。
剖析1：供应房源增多
2019年10月1日至11月30日，官方登记平台登记88盘21941套房源，而其中11月相比10月房源供应有明显上升，10月入市7918套房，11月入市14023套房，环比上涨77%。
单从十月和十一月的供应量对比来看，确实，供应量有明显增多。但是，事实上是，除了7月是房源供应的最低点，仅登记4815套房，随后的8月、9月房源量一直在稳步增加。
从上图中可以看出，9月、11月是供应量最高的两个月。那么和2018年同期相比，又会是什么差距呢？
单看11月和10月的房源供应量，2019年实则是低于2018年的，2019年11月14023套房源正式登记，10月7918套房源正式登记，2018年11月15705套房源正式登记，10月11602套房源正式登记。但是，如果将周期拉大，能看出，9月房源供应量差距很大，2019年9月供应16056套，而2018年9月供应8770套，三个月综合基本相差不大，2019年9、10、11月三个月累计房源供应37997套，2018年9、10、11月三个月累计房源供应36077套。
剖析2：年底楼市整体偏冷
2019年10月1日-11月30日，西安共计88盘登记，登记人数超过房源套数需要摇号的，仅26盘，摇号盘占比约为三成。
那么2018年的情况如何呢？
2018年10月和11月，西安共计93盘入市登记，最终 40盘需要摇号，摇号盘占比约为43%。
看似2018年底比2019年底，楼市更“暖”一些，但是，近6成楼盘不用摇号的事实和之前的“狂热”相比，还是冷了不少。
这貌似是很奇怪的现象，年底开发商冲业绩，往往会增加推售量，但是购房者的心理却出现寒冬的“观望”。去年底市场冷却之后，今年开春继续“暖意洋洋”，目前进入12月，西安房地产市场偏冷，2020年春季的楼市如何走，成了谜团，如果参照之前的数据，2020年三、四月或许再次迎来楼市春天。
剖析3：中小房企处境难 购房者偏爱品牌房企
房地产调控一直存在，但开发商融资端的紧缩，今年尤其严厉。根据中原地产数据，2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链的政策。
在融资渠道收紧的背景下，中小房企处境更难，另外，购房者的购房观点普遍发生改变，买房希望买品牌房企开发的楼盘，品牌溢价率更高，品牌代表服务和创新。
从最近一年登记的数据可以看出，同等价格优先买品牌房企，即便是中小房企房价更低，购房者也缺乏认可。久而久之，形成一个循环，品牌房企楼盘拿证快、销售更快，中小房企步履艰难。
相对而言，除了一线品牌开发商，西安本地国企品牌，诸如紫薇、高科、天地源、建工等也比较受到青睐，其他的中小房企逐渐淡出视野。
剖析4：年底冲刺任务 市场竞争加大
大家能够发现，进入年底之后，市场上的购房优惠多了，一方面，年底临近，开发商面临全年的业绩考核，主动出击，释放优惠，冲刺销量。
另一方面，部分区域，房源供应扎堆，市场竞争加大。诸如城北高端产品，中国铁建西派国际入市较早，市场关注度较高，整体去化率高，而11月底，正荣紫阙台、阳光城檀悦、中南君启等楼盘入市步调几乎一致，这无形中加大了竞争难度，同类产品供货时间过于集中，销售效果并没有之前的中国铁建西派国际好。
剖析5：总价高 购买力整体不足
从长远来看，看好西安楼市的长期前景，但是不可否认，相比于2016年之前，西安目前的房价整体已经翻番，处于相对高位，很多购房者为了买房，掏空了家庭“六个钱包”。再加上限购的背景，部分投资或者资金充裕的人受到限制，普通的刚需购房者遇到资金压力。
市场分化逐渐出现，两类楼盘市场认可度较低，第一类是楼盘价格较高，配套不够完善，仅有规划支撑，另一种是楼盘位置较偏，离主城区较远，定位和价格不合理，受到的影响会很大。而价格较低、性价比高、配套优势明显的楼盘，仍然去化率较高。
剖析6：大平层产品扎堆
临近楼市年关，楼市批次放量趋势明显，名企大盘占据主流，而其中太华路一线的三大楼盘（中南君启、阳光城檀悦、正荣紫阙台）引人注目，三者均以大平层改善类产品作为主力，对提升区域居住品质的同时竞争关系明显。
对于改善型的购房者来说，选择面更广。如果将目前新入市的大平层产品和主城区二手房对比，明显能看出质量的提升，这对于整体房地产市场的稳步发展是有利的。
时间倒退几年，那个时候大平层产品还很稀缺，但是如今，星河湾、富力开远城、长安金茂府等系列产品已经在西安楼市占据一席之地，再加之近两个月密集入市的高端品牌盘，大平层产品相对经济型别墅而言成熟的配套，紧密的社区氛围，更为宽敞舒适的户型、面积等都是大平层独有的优势。
随着大平层的走俏，我们能看到市场的趋势，产品结构、社区环境等发生了质变，未来，或许这种趋势会更加明显。
后记：
房地产市场逐渐在发生变化，购房者和开发商都有点措手不及。有人认为楼市拐点到了，但是西安作为第九个国家级中心城市、关中城市群核心，未来还有很大的发展空间，也有专家评论，西安房价不足3万，不符合她的定位。
众说纷纭，而这背后，购房者要按照自己的需求和资金实力，做最合适自己的规划，量力而行，房住不炒。
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