中国的房价已连续二十年挑战经济学家的智慧和决策层的决心。过去二十年房地产调控中，2017年可以说是调控政策出台最密集的一年，限售、限价、限购、限贷等轮番上阵，短期内这些政策取得了明显效果。与此同时，房地产调控长效机制也在积极推进中。当“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为主流声音时，房地产行业是否迎来了二十年发展中的重要拐点？楼市这次真的不一样了吗？不一样在哪？在刚刚结束的2018博鳌亚洲论坛年会房地产分论坛中，参与政策制定的官员、房地产从业者、经济学家，从不同的立场和视角阐释了他们对楼市的看法。

本期嘉宾：

管清友 如是金融研究院院长、首席经济学家

罗康瑞 香港瑞安集团主席

仇保兴 住房和城乡建设部原副部长

谢勇 我爱我家集团董事长

文字实录：

三大问题，形势已经变了，所以我们的调控就跟着变

仇保兴：首先一个就是城市化的阶段不一样。十年前，城镇化率只有40%多，中国正处在每年有一千万人进城，那个时候建多少房子都有人要，都卖的出去。10年过去了，现在的阶段是城镇化率快到60%，意味着每个人平均有40平方米的房子。德国、日本、法国这些国家，人多地少的国家，这些国家到了城市化风气之后，人均的住房面积也就是35-40平方米，这就意味着中国宏观上已经不缺房了。这个时候如果我们放任房地产支撑经济的发展，这个已经不合时宜，这个阶段已经过了。

第二，我们必须要明白的是，40年前房子都是政府建的，那个时候人均只有7平方米，为了解决这个问题，放开，让市场各个主体参与建设，从人均7平方米增长到40平方米。但是，这个时候问题出来了，因为房子首先是有人们的基本居住需求，同时又是资产的主要载体，社会的不公平出来了。经过40年发展，我们认识到就是住房这个市场机制解决不了公平问题，解决不了低收入阶层的问题，这需要政府去解决。这个思想转变就意味着政府这个“手”在未来会发挥很大的作用。

第三，过去不管建多大的房子，也不管多少人炒房，我们的金融还是比较优质的，衍生产品也不完善，这样的情况下，整个金融市场非常优质的情况下，怎么捣鼓杠杆率风险很低，现在不一样了，房地产的泡沫是唯一可以触发金融风险的，大家都看到了，美国就是前车之鉴，房地产不弄好，金融危机就会来。我们第一次认识到房地产市场如果处理不好，继续炒房的话金融危机就来了。

中国经济近二十年的狂飙突进，房地产发挥了至关重要的作用。1998年房改之后，房地产实际上已经成为了国民经济的支柱产业，同时极大改善了我国居民的居住条件。根据海通证券的测算，我国三分之一的经济与房地产有关，2016年房地产行业对GDP增长贡献率更是高达36%。当楼市发展思路重新回归房子的居住属性，房地产在经济发展中的定位将发生什么变化？当供需不平衡越来越明显时，政府和市场该如何携手让房地产市场更加均衡发展，也成为了各位嘉宾关注的话题。

房地产是切入各种业务场景的优质入口

谢勇：房地产是一个服务行业，是一个以居住为入口，以交易为场景的场所，背后所搭载的就是有非常强的下游整合方面的可能性。对应的来说，房后市场和提供的相应服务也非常的强，还有客户，无论是买家还是卖家都是我们的客户，对于卖家来说我们会清楚的知道他在下一个月，甚至再下一个月的什么时候能准确的拿到购房，对于买家来说，我们清楚的会知道它有多少的金融需求。房产交易跟客户的黏性时间最快是两个月，最长半年也是正常的。所以说，这是一个非常好的切入业务场景的一个入口机会。

仇保兴：首先是，房地产至今为止能够带动70多个行业，这是一个事实，谁都改变不了。第二，房地产在地方政府的收入，无论是财政收入，无论是在投资方面都扮演着二分之一以上无可取代的地位，它是龙头老大，但是这些问题都不能说明让市场充分发挥作用，政府就不管了，这个时候需要聪明的政府来管理。

丰富市场供应层次 更多采取市场调控手段

仇保兴：首先就是多渠道的供应，因为房子是用来住的，原来单一的市场供应，市场也应该多层次，政府要激励一部分的市场主体专门做低收入阶层的房子，政府给你优惠。另外一种，我们现在采取多层次的调控模式，从过去中央发力集中调变成分散调，从行政手段调，肯定要变成市场调，变成税收、信贷这些杠杆工具利用起来。比如说消费税、空置税，这些肯定会出来的，消费税肯定会变成一种新的税种，世界上通用。如果说房价上涨了，外地人购买多了，投机者购买多了，你来买房，第一套免费，第二套加15%的税，第三套加30%的税，一下子就扼制住了，我们采取越来越多的经济手段来调整。

兼顾效率与公平是房地产未来的发展方向

管清友：我觉得政府要做的是校正市场失灵。我能理解政府对待房地产市场相对比较无奈的态度，一方面，它要回应社会公众的关切，要保障公平，因为不能光强调效率，强调市场。但是，在财税制度之下，二分之一以上的宽口财政收入来自于土地的出让收入，又离不开土地财政。同时，房地产又拉动了几十个行业的发展。这实际上和市场最后的表现有非常鲜明的对比或冲突，

房地产依旧是发展经济的重要产业

罗康瑞：我相信这还是一个重要的产业，因为这是扩大内需最好的渠道，建筑材料都是我们自己可以做的。但是政府定了怎么样支持低收入的群体，让他们生活有所保障，房子是可以住的比较有尊严。我们每个城市都面临非常重大的改变，有改变就有机会。有改变，这个城市要调整结构，要有新的配套，那就有机会。

除了高密集度，“因城施策”也成为了本轮房地产调控的重要看点。我国不同城市的人口流动及城镇化率不同也决定了不同的住房需求。从城镇化率上看，2016年全国大多数省会城镇化率已经达到了70%的水平，这也标志着全国主要一二线城市已经步入城镇化后期。然而还有广大三四线城市城镇化仍处于初期加速阶段。不同区域、不同经济量级城市的楼市将越来越呈现分化趋势成为了市场的主流观点。

张媛：这回答了另一个问题，城市的功能是什么？为什么一线、二三四线城市的分化如此巨大，作为市场的参与主体，你们是不是也存在着这个市场是我的重阵，这个市场可能会不碰？

一二线城市功能定位对其房价有强支撑

谢勇：首先三四线城市肯定不是我们的发展目标，我们主要集中在一线和主要的二线城市，一线城市就是讲城市功能定位，比如说北京，在我看来北京如果比较美国，北京就是纽约、洛杉矶+华盛顿的总和，我觉得也是能够对房价有比较强的支撑。对二线城市来说，实际上我们很多二线城市跟国外相比也具有非常大的竞争优势，比如说杭州，怎么跟国外比，实际上我们叫的二线在国外有可能就是一线城市。在一些重点代表新经济发展的城市来说，我们也会有比较大的关注和投入。

张媛：说到长效机制，各省的情况差异非常巨大，如何协同？这种一城一策，和中央政策之间的关系是怎么样的？

仇保兴：房地产市场接下来的分化会越来越严重，这个时候，每一层次的政府在房地产调控中扮演的角色肯定是不一样的。比方说保障房的供给，这些问题中央政府要出一个政策，具体操作全部由地方政府来操作，而且地方政府也要动员各种各样所有制的力量参与。

另外一个很重要的问题，我们政府要真正解决一个城市的问题，要注意我们还有80多个城市现在人口开始在减少，这需要中央政府和地方政府改变结构，然后才解决。中央政府、地方政府、省政府之间会越来越看到房地产调控的权利会逐渐的下方到地方去。中央会把越来越多的工具给基层政府，基层政府没有工具，现在就是一个户口来限制。

我们金融风险的弊端，中低收入阶层买不起房的弊端，还有三四线城市人口流出，一线城市人口爆炸，这些问题都会在将来调控的过程中逐步的得到缓解。

看好核心区域核心城市的楼市机会

罗康瑞：我们现在看到长三角，上海这些城市我们的空间比较大，粤港澳大湾区未来我是看好的。

张媛：政府退在后面，让市场参与者当中来参与，共同把这个事做成，市场参与者目前看来积极性也是有限的。

市场主体多样化 总会有愿意做低层次市场的

仇保兴：罗总没有积极性，其他的有积极性，因为他做的是高端的。在这个问题上，我们的市场主体特别的多，也有很多向普罗大众提供住房，甚至有些中介机构专门为你们这些有钱，有固定收入，但是又没有住房的，帮你撮合成立合作社，我给你帮助，解决怎么买地，怎么分配，怎么建房，怎么搞物业管理，机会越来越多，这么多的市场主体，共同帮助老百姓完成这一个伟大的转变。

在中国，只有不到五分之一的城市居民选择租房，而在发达国家中有三分之一的人通过租房解决居住问题。流动人口集中的一线城市，如北京上海深圳，租房屋占比仅为20%，存量房屋资源利用不充分。而在房地产长效机制中，租赁被放到与购买并重的空前高度。去年七月，住建部等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出了四点举措改善我国租赁市场环境。截至目前，已有20多个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。在中国人买房才能安居的心态背景下，发展住房租赁的前景如何？又需要怎样的政策环境呢？

张媛：针对于多层次的市场需求，市场供应的主体也变得越来越多样化，十九大之后明确租购并举，现在说到租房市场，您认为现在这个市场环境，法制环境，租房人的尊严，这个问题好解决吗？

谢勇：这个问题一直存在，我爱我家在这个领域里面做了17年的租赁服务，在这个过程中，应该说我们也遇到过很多这方面的问题，严格来说，或者说我们更希望国家能出台关于租赁方面的法律，能够规范出租人、承租人、中介机构，甚至于运营机构的明确的责权利。

发展中介市场 降低房屋空置率

张媛：现在的房地产环境？以及前景。

谢勇：应该这么说，环境是在往好的方向进步，国家也陆续出台了很多这方面的明示，或者说是相应的银行和各个地方政府的主体也出台了类似支持的政策，应该说前景的力度都非常的大。但是现有的状况就是如刚才仇部长说的，总体宏观上来说，中国老百姓是不缺房子的，但是不平衡，

未来大城市将有更多人被动选择租房

管清友：其实是两种情况，一种是自持物业，自持的做长租是很不合算的。第二种，从购房者手里把房子重新改造是可以的，自住物业做租赁不合适。

中国一定会进入到租赁市场很繁荣的，是因为更多的人进入到大城市以后发现确实买不起房，只能租，这不是大家主观选择的，是被动选择的。北上广深这些大城市，包括杭州、南京这些城市未来10-20年一定会走纽约、伦敦这样的路，我觉得这是一个城市规律，这也不是我们疏散大城市、疏解大城市能够解决的问题。

第三，短期之内政策环境、行业环境的变化对这个价格的影响是巨大的，我们都要承认。但是，现在这个价格，你也不要期望中国这个价格出现日本房地产泡沫经历20年的箫条，中国不会出现日本那样的情况。

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