不知道大家是否关注到一个现象，我们自媒体的文章，其实是个不错投资方向指标。
如果少部分在唱空，那么确实有可能有高手嚼出味了，你要小心了，如果大部分都悲观了，你差不多就可以进场捡便宜了。
本质上这没什么，码字的也是人，人性的弱点少不了，我们也会被市场裹挟。
从去年底的至暗到开春顺风局的亢奋，结果年中调控再收紧一下，于是各种“金九银十不再”，“楼市凉凉”的标题又泛起了。
看着这样一条类似噘嘴的标题微笑曲线，我突然觉得我们到底能提供给买房人多少有价值的输出。
10年前，我刚刚接触投资的时候，遇见这么一位优秀基金经理，他留了两句话我至今感触，“把客户的钱当成自己的钱，还有二级市场的资本投资要当成一级市场实业投资来分析”。
所有的好投资背后，都站着一门好生意。
而三鱼买过的房子虽然还不算多，可算经历几轮周期了，可起起伏伏中的坚定，不是我有什么专家大神的牛X预测。
而是在我眼中，楼市，就是一门不折不扣的好生意。
记得曾流行过这么一个生意的老段子了，“刚和中石油做了笔生意，又和中国移动签了一个1年半合同，累啊。”
咱么抛开加油和充话费这么清新脱俗，我有时候经常和熟悉的中介朋友调侃，你们这些白衬衫明明进入门槛不高，每天都要批量处理千万的总裁级生意啊。
但不开玩笑的说，这样体量在正儿八经的生意中真的很高了。
拿自己来说，家里好歹还算有点实业生意，我记忆中比较深刻的一次招投标，金额在2000万，就这样前后运作了3个月，还惊动招标央企集团高层，最后一算成本，材料如果波动，说不定还不赚钱。
其实各位有没有想过，你签名的那份合同，可能是大部分人一生的最大一份生意合同。
这不是替楼市吆喝什么，而是想请大家正视买房这件事在你人生中的仪式感，起码不要行情一来就成是结婚前，一冷就成为变成结婚后，需求该怎么样就怎样。
万幸，楼市确实是门好生意，不太会坑到你这种。
假如你说我拿这十年楼市跨度涨幅来佐证，本质上也就是拿结果来倒推，没什么意思。
那什么是好生意的内在逻辑，我自己做了一个总结：他做的事别人做不了，而且他可以重复的做。
还有个很直观的生意变现，你提供的商品或服务，是能跟随通胀主动的，稳定的定价涨价。
一句很简单的话，大浪淘沙了多少生意人。
在我记事的时候，家里买了一台彩电，还是个暴露年龄的品牌，四川长虹，总价8000块，那时我们老家的房子1000一平不到。
但是这么多年过去，同样尺寸的彩电小米1000多就能搞定，房价10倍快有了。
黑色家电沦落这种地步，不是不够努力，没有梦想，而是行业真的做不到啊。
从上游到下游，每个切口随时都能被竞争者攻入，集中度又很低，需求又不是绝对刚性（现在大家有个好的智能手机远比比有台彩电重要），行业产品定价和通胀走了一条完全相反的趋势。
来看楼市呢，上游的供应被牢牢的独家独占，不可复制，护城河深到没底的那种，下游的需求跟着城市化极其旺盛，需求又硬。
楼市，是个完全上游压制下游，并且完全掌握定价的生意啊。
而越好的生意，这个特征就是越发明显， 比如说个很土的生意好了，白酒。
很多人很难理解白酒这么高的市值区间，包括挺多朋友几年前就和我和说过，三鱼投资了这么多年的茅台，现在年轻人都不喝白酒了，你不慌吗？
不慌，因为很土味的白酒，就是门好生意。
混过生意圈都知道，稍微体面点的商务宴请，基本都是放三种酒，茅台，五粮液，国窖1573。不是年轻人喜欢的洋酒红酒不好，而是体系特别紊乱，我哪知道这瓶罗曼蒂拉菲是哪国的酒渣滓。
这种自上而下共同认知背后，就是你没法攻进的壁垒，
有了这些之后，白酒产能其实没有扩大很夸张，但是财报一直不错，背后逻辑，就是每年稳定提价。
茅台从90年代的百元出头到现在千元+区间（不谈炒茅台实物的投机），平均每年的官方定价都上浮10%，市场还买账。
这就是好生意本质，满足有门槛的刚性需求，能跟着通胀重新定价，这样的利润空间就能保持或者扩大。
而我不知道这是各位有没有看懂楼市，大家赛道同样处于通胀区间，楼市在稳定提价上就能硬气起的来。
比较神奇的是，楼市的回报率真的差不多就在这个区间。
上海应该是个没有争议的楼市标的了吧，但让大家如此吞咽口水的上海楼市的真实回报率有多少呢？
12年，整体均价涨幅，6倍。
我们给上海楼市做过覆盖率极高的抽样统计，有的只有3倍，有的可以到12倍，但部分都保持在5到7倍的中庸区间。
这里做把一门好生意做好的差异性不是今天讨论重点，每个人也可以算算，划下来年化平均回报率基本在13%左右。
不管你是用GDP+CPI算法还是只看M2，只是用自己的肉身感知，每年通胀也差不多在这个水平线。
其实这个回报，好像和我们直觉中，楼市是个工资赶不上房价的赛道，差的有点大。
然而，这是我觉的楼市作为一门生意，最不可复制的魅力。
财经大V招财大牛猫说过这样这么一段话，让我印象深刻，大概是这么一个意思。
一个真正意义上的富二代怎么败家都败不光的，唯一能打败他的财富可能，就是逆风加了一次杠杆，而是这些年，从王健林到马云生意能到如此之大的本质，就是顺风不断叠加杠杆。
微观点说，各位也可以去观察下身边快混不下去企业，很多的共性特征，就是顺风局时以为自己能力逆天，杠杆能多极限就多极限，
结果，经济摆个脸色，现金流就hold不住了。
这方面，就是生意中最至关重要的一点，杠杆。
直白点说，借钱生钱。而楼市，天生就是为杠杆而生的生意。
首先，如果我们把房贷算上，在看下刚刚回报率就会非常惊人了，本钱就是首付，回报公式差不多就是这样：
实际回报=(现价+租金累进—持仓变现成本)/首付本金
这就是为什么很多人还着房贷，还着还着，可能公积金开始比月供高了，杠杆一直在放大楼市的最大收益。
并且杠杆还是目前市场中，安全边际最高同时成本最低的杠杆类型。
楼市生意底层逻辑前面说过了，这里我不想扯什么全体系崩坍的论调，
借钱这个事，确实是个层层嵌套的资金链体系，但我只说一点，既然护城河来自国家背书，那作为打包的楼市信贷体系天然就被背书，起码要做到安全，不然生意就黄了。
当然，国家操盘不代表万能，至少要尊重规律，解决卖给谁的问题。
而刚刚到60%的城镇化，每年一个点提升，意味这个生意再玩上10年到20年，需求端没什么问题。
这个角度看，借了了这个钱，只要规划好的现金流，你完全不同担心晚上睡不着。
并且相信我，如果你创过业的话，
这绝对一生中仅有的那么几次，能拿到市场上成本使用最低资金，没有之一。所以，我通常的建议都是，现金流正向的情况下，对于房贷，你能贷多少就贷多少吧。
老实说，土地背书拉出楼市战略纵深，低风险杠杆则无限放大了楼市生意的可能性。
包括楼市炒房流派衍生了不少，只是无一例外，打法的核心都是建立在这套高安全边际杠杆上博取的超额收益。
虽然未必适合普通人，但请最起码不要轻易放弃这次利用安全杠杆做一次好生意的机会。
当然，如果各位真的做过生意的话，生意中债务，账期都是让人焦虑的，但最焦虑一定是正向现金流。
房租，让房子成为数不多能自行产生正向现金流的生意资产，至少能保证你的资源不会被闲置，变成你的呆账。
按当下流行的说法，楼市也算一门有睡后收入的生意了。
最后，其实说了这么多，我不知道大家有没有发现，一门好生意身上的特征。
土味挺重，至少很少有能达到现在创业圈流行的“不Low”的标准，但你想做其实真不太容易；整体年化回报收益其实不嗨，但却能持续稳定做下去，并且能在时间力量下发挥惊人的复利回报。
你只能感叹一句，普通的生意各有各的不同，而好的生意内在长得都差不多。
然而各位切记，弄懂一门好生意和做好一门好生意，完全是两回事。
只是如果你始终观望的不下场，错过的一定比得到的多。
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