▼ 任何科學上的雛形，都有它雙重的形象：
胚胎時的醜惡，萌芽時的美麗。導讀
10月的房地產投資增速超過10%，繼續反彈，加上部分核心城市開始有意識的“鬆綁”限購，樓市的“暖意”似乎又在提前到來。
（ID:mikuangtouzi）
每個月，國家統計局都會公佈上個月份的70個大中城市房價漲幅變化數據，但很不直觀。因此，筆者每個月會根據城市的漲幅，重新整理製作數據表格，更直觀地觀察房價行情變化。
11月15日，國家統計局發佈了10月份的房價變化數據。而相比前幾個月，樓市的變化幅度又有所擴大。
注：蘇州、南通等城市不在榜單之內，系國家統計局沒有將其劃入70個大中城市範圍，故無法解讀。
01 西寧新房領漲！
先來看一下新房環比漲幅的情況。
1）相比9月份，70個城市的新房價格中有50個城市上漲（8月為53個），3個城市持平（9月為5個），17個城市下跌（9月為12個）。上漲的城市減少，下跌的城市繼續增加，樓市的溫度還在下降。
2）在50個上漲的城市中，有15個城市環比漲幅超過1%。
3）在50個上漲的城市中，有3個城市漲幅超過2%，西寧以2.8%領漲，呼和浩特上漲2.4%，南寧上漲2%。連續兩個月漲幅位居第一後，南寧排名下降到第三位。
4） 新房漲幅前10名中，南寧、唐山、洛陽都是老面孔了。而東北三大城市的漲幅開始加速，哈爾濱、長春、瀋陽在10月份漲幅都超過1%，擠進前10中。
5）四個一線城市中，深圳漲0.4%，上海漲0.4%，廣州跌0.1%，北京跌0.2%，漲幅都有回落。
6）相比9月份，下跌的城市除了數量在增加，跌幅也在擴大。17個下跌的城市中，15個跌幅小於1%，只有濟南和瀘州環比下跌1%，而9月份最大的跌幅僅為0.5%。
02 一半的城市二手房下跌！
新房代表著增量市場的表現，而存量市場的二手房數據，更能代表真實交易的情況。10月份的二手房表現，出現了不小的轉折變化。
1）與9月相比，70個城市的二手房價縮減到31個上漲（9月為40個），4個持平（9月為2個），而下跌的城市擴大到35個（8月為28個），一半的城市二手房價格都在下跌！
樓市寒冷的信號，愈發明顯。
2）31個上漲的城市中，7個城市漲幅超過1%，其中哈爾濱以1.8%的漲幅位居第一，福州上漲1.5%位居第二，吉林上漲1.4%排在第三。
3）連續兩個月排在二手房環比漲幅第一的唐山，10月份掉到了第四的位置，但漲幅依舊達到1.3%。
4）漲幅前10名中，9個都是二三線城市，深圳成了唯一的一線城市，與此同時，北上廣則全部下跌。
深圳的房地產市場，存量房市場已經超過新房市場，二手房的表現，也能反映城市的真實狀況。
而在“雙十一”當天，深圳突然對“豪宅稅”徵收標準下手——容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子是普通住宅， 滿兩年可免徵增值稅。
這一利好，對深圳的二手房市場可謂一劑強心針。相信在11月、12月的漲幅榜上，深圳依舊會位居高位。
5）10月份下跌的城市增至35個，達到一半之多，但跌幅都未超過1%。跌幅最大的三個城市，西安、岳陽、濟南，不過跌了0.7%罷了。
6）即使如此，70個城市的平均數依舊是上漲。4個一線城市二手房環比上漲0.1%，31個二線城市環比上漲0.1%，35個三線城市環比上漲0.5%。
03 一半海水，一半火焰
當然，很多人對國家統計局的這份數據存在一定的質疑，稱它對當下市場的反應並不客觀。我們不妨引用第三方統計機構的數據，來看一下真實的10月份市場，是冷還是熱？
1）在冰山指數提供的56個城市10月份二手房漲幅排行中，有26個城市環比上漲，4個城市持平，26城市下跌，恰巧也是一半對一半。
2）26個上漲的城市中，吉林以1.6%的漲幅排在第一，南通以1.3%的漲幅排在第二位，也只有這兩個城市的漲幅在1%以上。
3）在4個一線城市中，同樣只有深圳的二手房價，處於上漲狀態，上海持平，北京、廣州則小幅下跌。
4）在26個下跌的城市中，跌幅最大的是福州，其次是青島、中山、濟南和北京。像杭州、成都、鄭州、合肥等熱門二線城市，也都出現小幅下跌。
而當我們把時間線拉長，來看一下這一年以來的二手房漲幅，情況又有所不同。
1）在冰山指數統計的52個城市中，28個城市上漲，24個城市下跌。
2）漲幅前三名均來自長三角。蘇州以20.5%的漲幅位居第一位，“名副其實”；南通以13.7%的漲幅排在第二位。湊巧的是，這兩個城市不在國家統計局的70城範圍。
3）排在第四位的是洛陽，從1月份的9200元左右，到10月份成功破萬，洛陽漲幅接近9%。
而在洛陽公佈的10月份經濟數據中，房地產投資同比增長20.9%，商品房銷售額同比增長22.9%，樓市的火熱，對經濟的整體貢獻不可忽視。
4）4個一線城市中，深圳上漲2.6%，北京跌2.6%，廣州跌2.7%。
5）24個下跌的城市中，跌幅超過5%的有4個：濟南、貴陽、濰坊、青島，其中3個都來自山東。
雖然具體統計數據不同，但二手房的整體趨勢與國家統計局反映的如出一轍：一半是海水，一半是火焰。
04 樓市風向變了？
自樓市大面積調控以來，一二三四線城市行情輪動，再到“一城一策”，分化就始終
貫穿整個市場。而近來，以兩個標誌性動作為指標的調控風向，似乎開始有所變化。
一是，10月份的房地產銷售數據增速，繼續反彈。
10月份，全國商品房銷售面積僅增長0.1%，但銷售額卻上漲7.3%，創下今年4月份以來的最高值。
銷售面積幾乎沒增長，但銷售額卻大幅增長，說明了啥？
價格上漲了啊！
對比2018年的1-10月數據，計算出全國均價是8535元/平米；而今年1-10月的成交均價是9186元/平米，漲了7.6%。
從地區分佈看，東部銷售額增長6.8%、中部增長6.8%、西部增長10.1%、東北增長3.3%，中西部明顯成為支撐整個盤子的主力。
二是，部分核心城市開始有意識的“鬆綁”限購。這裡面最有代表的就是深圳和南京。
11月11日，深圳取消普通住宅的“豪宅稅”。
11月7日，南京市發佈《2020年南京市人才購買商品住房辦法（試行）》，為人才購房出臺專門文件開闢優先通道，將機關事業單位人才首次納入政策範圍，全市可售商品房均對人才優先供應。
這也代表了兩種鬆綁的形式，一種從財稅政策突破，另一種則是最為普遍的人才政策。再加上之前三亞、南京六合區、天津、燕郊等不同程度的鬆綁，樓市的“暖意”似乎又在提前到來。
而深圳作為最特殊的城市，作為房價暴漲行情的“排頭兵”，此時透露的信號，再明顯不過。
當你看到10月的房地產投資增速超過10%，像洛陽這樣的城市依然靠房地產帶動經濟，而又有那麼多城市扛不住壓力以各種形式鬆綁，你就會明白，“夜壺”還不到該扔掉的時候。
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