過去10年，很多人會對謝國忠印象深刻。
他是麻省理工的博士，還在摩根士丹利做過董事總經理，還曾精準預測資本市場的頂部。
唯獨在房價這件事上，聽了他的剛需們，只能咬碎了牙往肚裡咽。
原因何在？
我覺得，是很多專家拿成熟市場的行之有效的規律，來對標我國的樓市，必然會出現偏差。
拿房價收入比這個指標來說，三亞46.6倍，深圳37.3倍，北京36.1倍，廈門30.9倍，上海30.3倍，福州、廣州、天津、南京、杭州均超過20倍。
在國際上，這個指標在3-6倍之間，才是合理的。
今天看到一則新聞，日本房地產調查公司KANTEI的報告顯示，2018年東京房價收入比為13.3倍，連續7年上升，創下10年新高。
3-6倍合理，東京13倍創新高，在京滬廣深和熱點城市動輒幾十倍的數據面前，其他國際大都市，只能算是“弟弟”。
可是，10年前，北上廣的房價收入比就遠超國際水平，為什麼這麼久的時間裡，房價依然“穩如泰山”？
因為我們的房地產，僅僅剛走過了20年罷了。
用12個字來概括：起步晚，擴張快，體量大，能賺錢。
因此，不管是房企還是購房者，不管是常住人口還是外來人口，都願意賦予這些城市遠超自身價值的估值，房價有沒有高估不重要，關鍵是有人願意接盤。
什麼指標，什麼量化標準，什麼房價收入比、租售比，東京、紐約、倫敦、首爾這些早已“固化”的城市，在一個快速擴張的市場面前，規律是“失靈”的。
但是，之所以稱為“規律”，就一定具備普適性。
以前不起作用，是因為新興市場天然具備高估值，加上農民進城、城市化、學區醫院等優質資源集聚、居民逐步加負債，與成熟市場沒有可比性。
這些要素，首次出現了“轉折點”。
房地產行業，從快速成長的“青春期”，過渡到了“成熟期”。
拿行業規模來說，15萬億的成交額，已經達到瓶頸。
在8月份，恆大總裁夏海鈞稱，房地產1年賣15萬億，還能保持十年。
融創老闆孫宏斌前幾天說，房地產的增量已經沒有了，15-16萬億的規模會維持下去。
前段時間舉行的博鰲房地產論壇上，中國銀行業協會經濟學家巴曙松，與社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮之間發生了一次爭論，陳淮說，樓市未來會走向平穩，不管是調控還是房企自身。
巴曙松問他：什麼叫穩？不應該是“穩中有降”嗎？陳淮稱：只是增速下降，房地產的規模還會繼續增長。
巴曙松接著追問：難道會突破16萬億的成交？陳淮避而不答，不願意預測具體數字。
恆大與融創，代表了最激進的房企，陳淮代表了最樂觀的專家，連他們都對行業規模持保留態度，也意味著市場已經形成了共識。
還有購房者的槓桿，確實加不動了。
央行最近發了個報告，低收入家庭債務負擔較重，尤其是年收入低於6萬元的家庭。
有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比為 285.9%。而年收入高於36萬元的，平均債務收入比為89.0%。
此 外，年收入低於6萬元的有負債家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元，也就是說，這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入，來償還債務。
在城市裡，年收入低於6萬的家庭可能並不多，但扣除掉車貸、房貸、消費貸、人情往來、吃喝用度，年均可支配收入在6萬以下的，可以說比比皆是。
這些家庭，這些購房者，已經沒有餘力再去增配房產了，即便人人都有住大房子的需求，人人都想改善，錢包不允許，一切都白搭。
人人都知道北京的學校和醫院最好，也知道上海的外灘最繁華，更知道省會有24小時不打烊的飯店，還能找到月薪上萬的工作。
沒錢，這些都免談。
知名房產專家、清華客座教授聶梅生，精煉總結了這樣的趨勢。
12月6日，聶梅生在參加活動時表示：現在到了兩個非常重要的節點：一個是2017年服務業佔GDP比重超過50%，另一個是服務業達到50%的情況下，一二三產業結構發生變化。
“對房地產來說，服務是轉入了存量資產，轉入了蓋房子蓋完了，房子賣完了，房產證轉移了，變成物業管理、小區形成服務業、消費”。
她引用《三體》裡的一句話，來形容房地產的迭代：我消滅你，和你無關。
綜上所述，1.行業規模見頂，2.居民負債走高，3.房地產轉向存量服務業，它們都印證了一點：“失靈”20年的房地產規律，終於要起效了。
我覺得，起效的時間，可能就在2020年。
一個重要的原因是：即便放開限購，市場受到的刺激，似乎也很微弱。
比如，從南京、天津到廣州、成都、佛山、鄭州，最近一連串的購房新政，按說應該會激起很大的波瀾，但事實上，除了深圳豪宅稅取消有一點動靜之外，市場出奇的冷靜。
這就是所謂的“邊際遞減”效應。
一個餓極了的乞丐，突然間吃到了一口熱包子，當然會表現的“狼吞虎嚥”，但是，當他已經吃飽之後，再美味的包子，也不可能再提起一點興趣。
房地產也是這樣，市場從萌芽到激進擴張，只用了20年，從幼稚走向成熟、穩定、不張揚，只用幾年就夠了。
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