12月28日早上9點，央行通過官網公佈了“存量房貸”的利率政策。
這個可謂影響面巨大，涉及超過28萬億個人房貸的利率“玩法”。
先看央行公告的截屏：
1、存量房貸
央行所說的存量房貸，是指2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸，不包括公積金貸款。
2、定價機制
從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸，不能再按照以前的貸款基準利率來定價，也就是目前4.9%的利率來作為基準上下浮決定，而是要全部按照新的定價機制，也就是LPR作為基準再加點（上下浮）來定價。
3、定價週期
我們以前存量房貸的重定價週期都是1年，以後至少也是1年，以前重定價日都是每年的1月1日，以後可以自行商量。
4、兩種利率選擇
借款人和銀行可以協商將定價基準轉換為LPR，或者轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換後永遠也不能再改了。
LPR就是以後至少每年都會調整一次，而固定利率是你貸款30的話就是30年不變。
5、具體是怎麼轉換的呢？
① 2020年3月1日起，存量房貸可以選擇轉成LPR加點模式，或者固定利率
② 如果選擇LPR加點利率，定價方式是：利率=LPR+加點。加點是多少？這不是你和銀行商量的，而是用你現在的房貸利率計算出來的。
央媽規定，轉化後的利率水平等於原合同最近的執行利率水平，即用現在的利率減去2019年12月相應期限LPR，就是加點的數值。
有點複雜？好，我們用一道應用題來舉例：
已知：小明的商業性個人住房貸款，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。
求：轉換之後的LPR加點是多少？
解：5.39%-4.8%=0.59%，加點幅度應為0.59個百分點。
此後，小明的貸款利率=LPR+0.59%。
這個加點幅度在房貸存續期間都保持不變。
③ 可以選擇利率隨LPR浮動進行調整，調整週期最短一年。
也就是說，如果小明的商貸原合同期限20年，剩餘期限為8年，在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期為1年，重定價日為每年1月1日。
那麼，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%，和現在沒有區別。
在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
④ 如果選擇轉換為固定利率，轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。但是！只有一次轉換機會。
也就是說，你的房貸利率再也不會變了。
6、何時轉換？
央行發佈，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
銀行將利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知老的貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。
7、如何抉擇
選擇轉換成LPR是相對較好的方式，這樣的話以後降息，都可以享受到紅利，LPR是每月公佈一次，調整的頻次要比基準利率高，所以更能反映市場變化，維護貸款人的利益。
因為長期利率走低是世界性趨勢，前幾天周小川還說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。想想看，日本、歐盟都是負利率了，國際之間貨幣存在競爭關係，除非出現黑天鵝，否則中國利率長期是走低的，所以最好選擇1年重新定價一次。
8、對樓市意味著什麼
房貸重新定價，對樓市意味著什麼呢？
首先，這次調整之後，房貸利率終於徹底和實體經濟脫鉤了。
這次變革，是利率市場化的重大變革。從此，“存貸款基準利率*（1+上浮百分比）”的利率定價模式基本退出江湖，取而代之的，是“LPR+加點”。
和以前的基準利率模式相比，LPR模式有什麼根本區別呢？
眾所周知，LPR利率包含兩個指標：“1年期LPR”和“5年期LPR”。1年期LPR主要作為實體經濟的利率參考基準，5年期LPR則是房貸利率的參考基準。
從此，即使對實體經濟大幅度降息，大水也不會直接流入樓市，更利於把兩者分開來“精準調控”了。這種定向調控，才是房貸利率最大的殺手鐧。
其次，即使如此，政策對樓市的影響，依然是中性偏利好的。
在“房住不炒”和“三穩”的大背景下，接下來，實體經濟的融資利率會大幅度下降，房貸利率雖然降不了太多，但是極有可能小幅下降。
回顧一下，就會發現，LPR每月都有一次調整的機會。今年以來，1年期LPR下調了2次，5年期LPR都在按兵不動，但最終，在今年11月，5年期LPR終於也耐不住寂寞，跟隨下調了……
降息可以直接降低購房成本，從過去十年的調控走勢來看，這本身就是房價普漲的強信號。
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