明智的放棄勝過盲目的執著。
------林語堂
羅振宇此前在接受《人物》雜誌採訪時曾說：“我是隻會幹這個，我要會造樓，我早就當房地產商去了。”
乍一聽，好像是“羅大炮”對房地產業的譏諷，但仔細斟酌一番，好像並不止於此。
在樓市的大鍋裡，被燙死的青蛙不在少數，但“翻江倒海”不亦樂乎的，也比比皆是。
01
存量時代，”另闢蹊徑“？
前段時間，有這樣一組數據：2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。
而在2019年1-10月中國房地產企業新增貨值TOP100榜單中，前10月千億房企達到25家，近6成房企的目標完成率在80%以上，其中，恆大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率更是在90%以上。
單從前10月的業績表現來看，品牌房企的“營收”也是可圈可點，但卻總有人，不滿於現狀。
據番茄君從相關網站統計得出：2018年，中國商品房銷量為17.2億平方米，以每套100平米進行粗略估算的話，2018年中國的新房成交量達到1720萬套，而美國僅有61.7萬套，僅為中國的3.58%。
在新開工的預估存量方面，2018年國內新開工面積20.9億平方米，按照每套100平方米估算，有2090萬套。
有意思的是，2018年，美國總計新開工住房125萬套，日本總計94.5萬套，歐洲第一的法國41.9萬套，英國僅有14.96萬套。
整個歐洲，即使把能找到的13國統計數據加在一起，也僅有153.96萬套而已。
美國、日本、歐洲加在一起，新開工住房的套數，也才到中國的17.86%。
2018年全國商品房銷售面積及銷售額增速
不知不覺間，我國的房地產業正在步入存量時代。
“春江水暖鴨先知”，作為最先感知市場的品牌房企們，自然知道，房地產業的藍海正在逐漸消逝。
在存量時代下，各大規模房企都十分重視存量資產的佈局，大多數也都成立了專業的外部部門來管理旗下的存量物業。
通過佈局存量資產，各大房企可以獲取穩定的資金收入，營收結構也更加多元化。本文將從各個不同類別的存量“產品”，分析房企對於存量資產的接受度。
存量資產是指企業所擁有的全部可確指的資產。企業的應收賬款\\其他應收款\\無形資產都屬於企業的存量資產。
02
商業為主，多元化佈局
截至2019年上半年，TOP30強上市房企均有不同程度佈局存量物業。
具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企青睞，約有90%的房企佈局了購物中心及寫字樓，約87%的房企佈局了酒店。
此外，長租公寓或服務式公寓也頗受房企歡迎，佔比達到了約53%，而文旅、產業園、醫療&養老、物流等也均有所佈局，可謂類型豐富。
雖然大多數企業都下設有專門的商業分管結構，包括購物中心、寫字樓及酒店等等，但具體來看，部分企業仍有不同側重。
如華潤、萬科、新城等，更加側重於購物中心的打造，一方面是因為商場類物業容易與住宅業務形成聯動，從而為周邊的住宅增值，帶來更多銷售利潤。其次，購物中心中的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠一部分的資金用於開發下個項目。
而這其中，商業運營較為成功的，應當是萬達商管集團。
萬達商管集團是全球規模領先的商業物業持有及管理運營企業。截止2018年，已在全國開業北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等280座萬達廣場，持有物業面積3586萬平方米，年客流38億人次。到2019年，全國萬達廣場數量預計將超300座。
整體來看，購物中心已成為大多數房企的商業發展戰略，並隨著一二線城市核心區域的商場飽和，有朝著近郊更小體量社區商業發展的趨勢。
在已知的社區商業模式中，萬科旗下商業開發與運營平臺印力集團所擁有的4大產品線，是當前社區商業模式中的“佼佼者”，其中印象匯與印象裡主打片區型購物中心及社區商業，為周邊社區提供商業服務。
除此之外，還有世茂的Mini Mall、大悅城的春風裡等等，都是當前品牌房企佈局存量資產的代表。
03
酒店痴夢，成功者寥寥無幾
除商業外，寫字樓、酒店也是多數房企的選擇之一，目前房企佈局的大部分寫字樓都是作為旗下商業綜合體的配套，僅有少數為CBD區域的純寫字樓項目。
通過在綜合體中加入寫字辦公等業務，不僅能夠提升整體出租率，同時也能夠打造小型的商業生態圈。
和寫字樓相比，酒店成為了房企更為青睞的存量資產類型，如碧桂園、富力、金茂等。一般而言，多數房企的酒店業務都不太大，且與第三方專業機構合作的方式將酒店託管運營。
據統計，截至目前為止我國所擁有的近2萬家星級酒店中，以地產為主營業態的投資方佔比達到六成之多 ，恆大、萬達、融創、綠地等等，都佔有一席之地。
鉑濤聯合十方率先拉開“酒店+地產”模式規模擴張
以綠地為例，2018年，綠地正式將產業板塊重組分為綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅遊集團，並表示擬用三年時間將酒店旅遊集團打造成年收入200億元以上、以酒店為核心業務、以旅遊及會展為兩翼引擎的集團，爭取在2019年實現酒店業務資產證券化。
然而，在能查閱到的資料中我們可以看到，截至2018年上半年，綠地集團酒店及相關產業營收僅為9.4億元，佔其當期總營收0.6%，三年規劃能否實現還是未知。
資料顯示，綠地早在2005年就已開始涉足酒店旅遊業。
2012年，綠地推出自有奢華酒店品牌“鉑瑞”（Primus）和高端商務品牌“鉑驪”（The Qube）, 2016年再推出高端設計品牌“Q 酒店”，於2018年上半年發佈全新中檔生活方式酒店品牌“Q-Box Hotel 鉑派酒店”。目前，綠地集團已形成十大品牌序列，涵蓋標準酒店、特色酒店和小鎮酒店三大類型。
據悉，綠地集團目前建成及在建酒店約160餘家，截至2018年底，綠地集團輕資產品牌輸出管理項目總量為45個。
在2016年3月，綠地集團就曾公告稱，其與榮耀基金管理集團有限公司旗下 AMARE INVESTMENT MANAGEMENT GROUP PTE. LTD.就擬發起設立酒店業投資信託（擬在新加坡證券交易所主板上市）簽訂了相關協議。
不過，據相關媒體報道，上述酒店依舊位列於綠地集團2018年中期報的酒店資產中。對此，接近綠地集團人士的回覆是，“該信託有過推進動作，但沒有最終完成”。
2018年，“綠地酒店集團” 更名為“綠地酒店旅遊集團”
無論是將深坑變為酒店的世茂，2016年12月開業的碧桂園森林城市鳳凰酒店，還是接手萬達酒店資產的富力，抑或是宣佈以輕資產模式捲土重來的萬達，酒店業務已成為不少房企多元化發展的選擇之一。
然而，在業內看來，房企佈局酒店業，融資、產品線定位、入住率、盈利等行業性問題仍較為突出。
據悉，2011年5月，世茂房地產曾對外宣佈已向港交所初步詢問有關酒店業務在主板獨立上市的可行性，計劃依仗旅遊地產的概念分拆旗下五星酒店資產上市。雖然該計劃隨後擱淺，但在2017年業績會上，世茂房地產再次對外表示，計劃未來3-5年內，商業和酒店兩個平臺實現單獨上市。
截至2018年6月底，世茂房地產自持酒店已開業19家，合計完成收入8.8億元，同比增加8.5%。
除自身經營所面對的問題外，外部環境的蠶食也是當前品牌房企酒店業務擴展的瓶頸之一，現如今，諸如宜家、MUJI等紛紛跨界酒店業，酒店已經不只是停留在好服務上，更加強調豐富用戶體驗。
而這些新入局者，尤其是品牌房企們，空將“用戶體驗”掛在嘴邊是無法成功的。
從當前國內的房地產行情來看，寫字樓和酒店更多是作為商業綜合體項目的配套物業，僅有少數房企選擇將其作為主要戰略發展方向，如中海的寫字樓及富力的酒店業。
同時這兩種物業類型對地段要求較高，部分房企甚至會出現難以盈利的情況。
以全球最大豪華酒店資產持有人富力為例，2019年上半年富力在酒店運營業務中的營業額為33.42億元，同比增長0.4%，但扣除財務費用、所得稅及折舊攤銷費用之後，酒店營運業務淨利虧損4.20億元，同比再次擴大。
不僅是富力，2019年上半年，華潤、佳兆業在酒店業務中也有不同程度的虧損，可見酒店業務盈利難的現象較為普遍。
此外酒店業務的前期投資成本較高，建設週期較長，市場風險也相對較高，還有一點至關重要的原因是：真正做好產品的，是行業最懂用戶體驗的人，而不是半路出山的二師傅們。
04
長租公寓，賊心不死
除了上述這些類型的存量物業外，長租公寓也成為房企佈局存量資產的新寵。
自2016年6月國務院推出《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》後，各方政策頻頻推動，各大房企紛紛佈局長租公寓。
進入2019年後，長租公寓的關注度雖有所降溫，但仍有不少企業表示將加速佈局長租業務。
長租公寓，最早是新加坡房地產集團帶入中國的舶來品，近年來得益於政策扶持和社會風口的需求，發展迅猛。
而在房企佈局方面，當下已經形成了市場競爭的初級格局。活躍在長租公寓領域內的，不僅有以YOU+、魔方為代表的互聯網型公寓區域，以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的開發商系公寓，還湧現出以窩趣、城家為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓為代表的中介系公寓。
以龍湖集團為例，截止2019年上半年龍湖旗下的冠寓已開業6萬餘間，規模已達到國內前兩名的規模，相應不含稅租金收入達0.4億元。
在半年度業績會中，龍湖表示2019年目標8萬間不變，未來將堅定按照自身節奏走。未來冠寓的重點將會是質量，將選址、運營、用戶及底層的系統全面強化，提升出租率，並預計2020年將會實現微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產接近70%。
除龍湖外，中駿、旭輝等房企也將大力拓展長租業務，其中中駿未來三至五年將達到5到10萬間的佈局，而旭輝則與平安不動產合作計劃3年內將投資100億用於住房租賃項目的投資。
值得注意的是，隨著近兩年的快速擴張，長租公寓市場紛紛“暴雷”，如哄抬租金、租金貸暴雷、甲醛超標，此外長租公寓的盈利問題也一時難以解決，部分房企對於長租業務的態度出現了一定的轉變。
其中，部分房企已選擇剝離長租公寓業務，如朗詩、遠洋。
2019年5月朗詩綠色集團發佈公告稱，將處於虧損階段的長租公寓業務及其他四項非地產業務剝離至控股公司朗詩集團。據悉，在近10億的出售交易中，朗詩將以共計約8.99億元的價格出售旗下的三家長租業務公司。
還有部分房企選擇暫時放緩或縮小規模，如碧桂園、深業集團等。
2019年8月在中期業績會中，碧桂園表示將暫時把“長租城市”計劃往後延，並未有再提三年100萬套的目標；
2019年9月，深業集團表示，兩年前被轉做長租公寓的420套住宅，目前將計劃重啟銷售。
這些舉措的背後，都可以看出房企對於長租公寓的態度正在悄然改變，而長租公寓週期長、盈利難的問題一直無法有效解決。
甚至有租客斷言：長租公寓，也只不過是換了層皮的二房東經營模式而已，與傳統中介沒有本質上的區別。
對於品牌房企來說，在長租公寓的佈局上，未來仍有很長的路要走。
今年5月，住房租賃條例再次列入國務院工作計劃，多個城市出臺政策，提出要增加人才公寓供給、給予租金補貼。
可以這麼說，長租公寓目前已經進入了新的階段，以前跑馬圈地的規模擴張時期已經過去，接下來拼的是運營和服務，提升出租率和用戶體驗才是根本。
05
時局所迫，不務正業
隨著房地產政策的進一步收緊，市場重回理性的同時，房企的融資成本也在逐漸上升，伴隨著存量時代的到來，房企的多元化轉型在某種意義上來說，是“不得已而為之”。
從自身來看，品牌房企“不務正業”所帶來的各式各樣的存量資產，並不全是缺點，至少在指向性的用戶群體中，行業內的良性競爭是有利的。
只不過問題在於，錯綜複雜的存量領域的藍海中，找到一個與原有住宅業務利潤規模相當甚至高過地產的行業，並非易事。
不管是長租公寓、辦公還是商業等等，這些業務要麼規模有限，利潤微薄，要麼就是回收週期漫長、風險較大。
對於房企而言，不僅要看各領域的發展前景，更重要的，是要把自己“本分”內的事做到極致。
回頭看看，羅永浩都已經沒了錘子，更何況攜程，四君子也都所剩無幾。
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