06.04 30%的住宅空置率，嚇唬誰呢？

近日，網上流傳一篇文章，其中涉及到一個民眾非常關心的指標：房屋空置率！

“根據國際通常標準，商品房空置率在5%-10%之間可視為正常水準，而我國商品房空置率卻長期處在20%-30%之間（其中二線城市高於一線城市，而三四線城市又高於二線城市），遠遠超出了正常水準。”

關於房屋空置率，老楊在2013年出版的《樓市探秘》一書中，已有專門章節進行論述。文字較多，分兩次轉載，今天分享第二篇。

很多發達國家，政府很重視對於住宅空置情況的統計。但中國究竟有多少空置房，空置率是多少？你問統計局，肯定回答不出來。你問住建部，肯定也回答不出來。據說有人知道，這事得問電力公司抄表員？

2010年7月媒體紛紛報道：國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億中國人居住！這一新聞當時引起媒體狂炒，全民震驚。

當有記者就此向國家電網公司求證，答覆是沒有公佈過此類數據。到底有沒有，最終也沒個定論，不了了之。暫且不談消息是否確鑿，單論6540萬套吧。

按國家統計公報，2009年底我國的城鎮人口已經達到了6.22億人，城鎮化率提高到46.6%。如果空置房的面積足夠住2億人，也即可以解決32%的城鎮人口的住房問題。2009年底，我國城鎮人均住房建築面積達31平米，則全國城鎮存量住宅總面積為193億平米；若按套均100平米計算，則6540萬套住宅的建築面積為65億平米，這就意味著當前我國城鎮住宅空置率高達34%！

這個空置面積的概念，基本與國際接軌了。按上述國際經驗（點看上篇文章：30%的空置率，約等於將崩盤！），如果當前全國真有6000多萬套城鎮房屋處於空置狀態，全國住宅空置率超過30%，那麼，絕對可以斷定：市場存在大泡沫。其命運只有一個：崩盤。顯

而易見，當前我國的實際情況並沒有這麼嚴重！

如果說電力公司的抄表數據不靠譜，或者說不敢公開真相。那麼，還有什麼機構能做這事？

2010年8月5日，北京有網上發起“網友集體曬黑燈”活動，用“黑燈率”來證明小區的空置率之高。搞笑的是，6日就有開發商老總做出應對安排，要求所有空置房晚上7時至10時30分必須保持照明，用節能燈，不要一種色調。

北京有位名為李傑的“的哥”此次參加“曬黑燈”活動，拍了上百張小區黑燈照片。他說是專門選擇週末犧牲掉掙錢的機會特意去拍的。拍照時間都是晚上9點到10點，主要是豪宅、高檔小區等空置得比較多，一般小區的入住率大概在50%以上。

民間人士拍照，自發性、隨意性強，很難形成系統性，出來的數據不能代表整體。公安局或可寄託厚望？

2012年6月，有新聞報道：北京市公安部門最近進行了一項人口調查，其中包括了對房屋空置情況的摸底，調查中得到的階段性數據顯示，全市空置房屋達到了381.2萬戶。消息一出，網友們紛紛稱這是“可怕的高空置率”。

按北京市統計年鑑，2011年全市城鎮常住人口為1740萬人，城鎮人均住宅建築面積為29.4，也即全市存量住宅總面積約為5100萬平米，按套均面積90平米，共計約570萬套。如果空置房果真有381萬戶，則北京市住房空置率高達67%！簡直是讓人驚掉下巴。

面對巨大的輿論質疑，北京市公安局人口總隊回應稱，目前公佈的數據只是百日行動開展兩個月以來的階段性數據，民警通過初步普查會將一些暫時無人居住，或者普查當天無人在的房屋暫時劃為空置房。在核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租情況後，這些空置房的一部分可能會被重新劃為有人居住的房屋。

北京的調查數據惹爭議，不知最終結果何時會公佈。幾年前上海的調查，至今都不知結果若何。

2008年7月，眾多媒體報道：上海市啟動的“對1000個小區現有住房閒置情況”抽樣調查正在緊鑼密鼓地開展，在進行試點的閘北、青浦95個小區發放調查表後，青浦區調查表已經回收，而閘北區由於年代久遠的小區較多，因此調查表的回收相對較慢。被調查的小區是按照抽樣原則、按不同的區域、房屋類型進行隨機抽取的。此次閒置住房統計的是已售出商品房中空關的、隨時可以上市交易、形成有效供應的這部分住房。購買後用於出租的房屋、等待裝修暫時空關的房屋、以及那些外地購房者用於度假或一年中僅有少量時間居住的房屋，均不能列入閒置房屋範圍之內。

“現有住房閒置情況”調查是上海，乃至全國範圍內的首次，也是一次探索性和有難度的嘗試。正在嘗試的一個調查渠道是通過自來水公司抄表來判斷住戶是否在家住，這一渠道具有一定的侷限性；另一個渠道是通過熟悉小區的物業公司進行調查，這個辦法的成本比較高。

顯而易見，正是由於調查的複雜性和高難度，上海和北京的嘗試，似乎遇到了重大挫折。但住宅空置率的高低，其實是一個重大課題，既關係到房地產健康與否、泡沫大小，又與節約型社會建設、有效利用寶貴的房地產資源有關。故此，政府部門有必要克服困難，搞清楚住房空置問題。

嚴格意義上講，需要進行一次全性的房屋普查。僅在1985年搞過一次全國性房屋普查工作，而現在全國的住宅情況，已與1985年發性了翻天覆地的變化。原本有消息稱，2010年11月展開的第六次全國人口普查，會對住房情況進行摸底。

但現在看來，有些奢望了。第六次人口普查的公報中，確實包括有住房信息，但卻是以居民為核心，順帶統計他們的居住情況。而房屋普查是以房為核心，不管有沒有住人，都會統計進去，這就至少能搞清楚全國有多少套、多大面積房屋，及其結構性數據，甚至包括空置情況。關於第次人口普查公報中的住房信息，本書第一篇和第二篇中有所涉及。

住房空置率，非常重要。但由於我國沒有官方權威數據，我們只能想辦法，通過以下兩種數據來源，由二套房的數量（空置房皆來自於非自住的二套及以上房源），大致推算一下。

（1）REICO工作室的數據

全國工商聯房地產商會的REICO工作室發佈的報告中，有這樣一個表格。對全國城鎮存量住宅中偶爾居住住房比例，測算出全國空置率排名前十和後十的一二線城市。

2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個城市

2009年偶爾居住住房比例最高的十個城市

2009年偶爾居住住房比例最低的十個城市

城市

空屋率

城市

空屋率

南京

12.05%

鄭州

2.25%

廣州

7.57%

杭州

2.12%

天津

6.33%

海口

1.99%

西安

5.95%

太原

1.97%

瀋陽

5.13%

深圳

1.70%

福州

4.65%

哈爾濱

1.17%

南昌

4.61%

石家莊

1.00%

上海

4.55%

烏魯木齊

0.70%

銀川

4.44%

蘭州

0.33%

合肥

4.40%

西寧

0.00%

數據來源：國家統計局、REICO數據庫

REICO工作室這份報告的多數數據來源標註是：國家統計局、REICO數據庫存。但統計局並無這方面的全面而系統的數據，抽樣調查的可能性較大。

接著看報告中的相關數據：2009年，全國城鎮居民家庭擁有第二居所的比例為12.3%，比2008年增加2.8個百分點。從第二居所的使用情況來看，60.8%用於出租，25.8%用於偶爾居住，用於出租的比例比2008年提高6.4個百分點，而偶爾居住的比例則比2008年減小4.3個百分點。

從不同收入階層來看，中等收入組及以上家庭擁有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入組家庭擁有第二居所的比例約為20%，比2008年提高4.5個百分點，最高收入組家庭擁有第二居所的比例接近30%，比2008年提高5.0個百分點。隨著收入水平的提高，第二居所用於偶爾居住的比例增加。

2009年城鎮居民家庭擁有第二居所比例及其使用狀況

居民家庭

第二居所比例

第二居所用途

出租

偶爾居住

其他用途

全部家庭

12.3%

60.8%

25.8%

17.3%

最低收入組

4.8%

71.3%

16.1%

13.9%

低收入組

6.1%

64.4%

20.6%

18.2%

中等偏下組

7.7%

66.7%

19.9%

16.2%

中等收入組

10.1%

60.1%

25.2%

17.4%

中等偏上組

13.6%

58.8%

25.8%

18.2%

高收入組

19.8%

59.7%

27.5%

17.8%

最高收入組

29.3%

58.6%

30.9%

16.8%

數據來源：國家統計局、REICO數據庫

在此數據基礎上，可以做些推算。2009年，估計全國城鎮家庭戶均住宅約0.9套（成套住宅）。報告中說擁有第二居所的比例12.3%，這其中包括了少量擁有三套有以上的家庭，所以暫可換算成15%的家庭擁有第二套房子，按此可以進一步換算出：100個家庭，擁有90套住宅，其中15套屬第二居所，其中60.8%用於出租（即9套），其中25.8%偶爾居住（即4套，按一半屬空置，則2套），還有2套完全空置，則共有4套屬空置房，佔90套的約5%。

（2）廣州和江蘇的官方調查數據

2012年6月，廣州市社科院發佈的《廣州藍皮書》中，收錄了國家統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究。報告顯示：除了現有住房，2011年末每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，也就是說平均1/5家庭有二套房，其中出租房13套，出租房面積增長12%，居民家庭人均出租房收入增長19.1%。

2007年7月，國家統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民家庭所做基本情況抽樣調查顯示：江蘇有13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房，有1.0%的家庭擁有二套及以上的住房，兩項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。

廣州代表一線大都市的情況，江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。擁有二套房的比重，廣州19%，江蘇14.3%，前者高過後者，也屬正常。假如推至全國，那麼江蘇的情況更接近實際，同時也與上述REICO工作室2009年數據（全國城鎮居民家庭擁有第二居所的比例為12.3%），比較接近。而且，廣州19套二套房中，13套用於出租，佔比為69%，略高於REICO工作室的61%，後者指代全國，故也屬正常。這些數據相互印證後，基本上可以認為：現階段全國城鎮住宅空置率為5%左右。5%左右可看作整體的空置率，按當前的零星數據，尚難像美國那樣進一步細分出租賃房空置率和自住房空置率。

按本書第一篇第三章中數據推算，2010年全國城鎮存量住宅面積200億平米左右，5%的空置率，就意味著空置房面積為10億平米；若按套數，2010年第六次人口普查表明全國城鎮家庭數為了2.07億個，若按戶均0.9套成套住宅，則為1.86億套，空置房共計930萬套左右。按近2010年6.3億平米的商品住宅竣工量及增速計算（還須再加上出租型保障房），估計至2012年（暫按比2010年增加20億平米住宅存量計算，全國存量達220億平米），全國住宅空置房面積為11億平米左右、1100萬套左右。

（3）空置房的個人感覺

現實生活中，我們都有些切身體會，在大城市的市區，尤其是中心城區，住房空置情況並不明顯。只要想出租，投資客手中的房子都能租出去。當然，前些年，在房價高漲期，很多財大氣粗的投資投機客，賺房價上漲這塊就已很肥了，根本不在意那點房租，在市中心購房後一直空關的也不在少數（尤其是高檔房）。但部分中小城市，尤其是人口流出的中西部城市，住宅空置率應超過東部大城市，其中鄂爾多斯尤其典型。東部城市如佛山，經濟發達，外來人口多，雖然很多當地家庭已持有二套及以上的住宅，但多用於出租。而鄂爾多斯的情況是，房東想出租，但並沒多少人需要租房。

問題的關鍵在於，近十年來，很多城市大建新區、新城、衛星城鎮、開發區，而這些郊區、甚至是遠郊的新興城市化地區，往往由於產業功能較差，周邊就業人群不足，商業、交通、醫療、教育配套缺乏，住宅供應量龐大，或者也賣得不錯，但入住率較低，房東想租也租不出去，於是就成為了“空城”、“鬼城”。

這種情況不僅存在於東部城市，中西部城市也頗為常見。由於我國新城新區建設，在最近十年一窩蜂的興起，而且伴隨著房地產市場持續繁榮，很多房子都建成、賣出去了，但未來是否能成功的導入人口，形成良性發展，尚待時間檢驗（多數還需要10-20年）。對此，我不是很樂觀。

但就當前及未來三五年來看，尚不足慮，全國城鎮的住宅空置率（自住型和出租型相加），整體上不會超過10%。

NO3 西南財大的空置率達22.4%，不靠譜！

西南財經大學2014年年中發佈的一份關於城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處於閒置狀態。這數據引發了媒體廣泛報道，當時（2014年）老楊寫了篇文章批駁這個數據。如下：

西南財經大學調研報告提出，2013年我國城鎮地區住房空置率為22.4%，空置住房約4898萬套。並稱，現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。房價下行趨勢已定，住房市場寒冬即將到來。

據稱，此次發佈的調查報告於2009年啟動，歷經2011年和2013年兩輪大調查，涵蓋全國29個省、262個縣、1048個社區，採取了分層隨機抽樣訪問的調查方式獲得。空置房屋包括：僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

調查的詳細樣本與數據沒看到，老楊感覺存在一些疑問。

首先，報告提出：2013年我國城鎮空置房為4898萬套，比2011年增加842萬套。根據國家統計局的數字，2011年和2012年，全國房地產開發企業住宅竣工數量分別為722萬套、764萬套，估計2013年為800萬套左右（未見公開數據）。當前我國城鎮地區的住宅建設中，開發商建設佔主導，所佔比例超七成，比如2012年全國城鎮住宅竣工面積為10.7億平米，其中房地產開發住宅竣工面積為7.9億平米。

這就意味著，2012-2013年兩年時間，全國城鎮地區空置房增加的數量（842萬套），佔兩年全國城鎮房地產開發住宅竣工量的（1570萬套左右）五成，佔全國城鎮住宅竣工量（2200萬套左右）近四成。顯而易見，這兩組比重，高得離譜！（注意：這裡應剔除新交房後需要裝修等才能搬進去的因素）。國家統計局住宅竣工數據，來自於房屋竣工驗收數量，應該比西南財經大學的抽樣數據靠譜些。

其次，該報告認為：2013年8月相比2011年8月，全國城鎮地區一套房空置率由4.8%增加到5.1%，多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%，二者相加，得出2013年城鎮地區整體空置率為22.4%。關於這幾組數據，很難辨其真偽。但存在重大邏輯問題。

2013年8月，城鎮家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮家庭中，有18.6%的家庭擁有兩套以及以上的住房。顯而易見，這一數據與17.3%的多套房空置比例相對應。問題在於，這兩個比例非常接近。多套房家庭，一般以擁有兩套房為主，屬於中產偏上收入階層，少數富人才會擁有三套及以上。按此比例關係，這也就意味著，多套房中的大部分房源（至少七成），既沒出租，也沒自住，這一空置率嚴重偏高，與現實感受不符。

2010年第六次人口普查數據表明，我國城鎮地區和城市地區的常住家庭中，租賃住房比例分別為21%和26%（也即人口普查時，他們正在居住的房屋並非本家庭私有，或者屬於公租房，或者屬於他人的私有產權房）。假如按該報告，18.6%的家庭擁有2套以及以上的住房，那麼這些業主的多餘住宅，超過一半是空置的。那麼，全國城鎮地區21%的租房家庭，他們所租的房子，又來自何處？公租房的供應量是遠遠不夠的，難道他們中的很多人，是睡在大街上、橋洞下嗎？

最後，該報告所謂的“嚴重供給過剩，現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求，房價下行趨勢已定，住房市場寒冬即將到來。”更是誇大其辭、邏輯混亂。當前我國城鎮戶均套數剛達到或接近1套，而發達國家一般達1.15套；我國每年幾百萬大學生畢業、上千萬農民轉為市民、城鎮地區尚有大量棚改舊改，何來嚴重過剩？

住宅空置率只是影響房價的因素之一，而房價是呈週期性波動的，難道在所謂的“住宅空置率由22%”，迴歸到國際合理水平10%之前，中國房價會一直下跌嗎？房市將一直處於寒冬嗎？在我看來，西南財經大學的這篇耗時五年的大報告，值得推敲的地方還真不少。

後記：具有諷刺意味的是，2014年西南財經大學報告發布嚇人的觀點之後，中國樓市不但沒有繼續下跌，而是從2015年開啟一輪大牛市並持續至今！

小資料：【借鑑歐美經驗向閒置房開戰】（2008年7月17日，上海證券報，作者賈圖）

在荷蘭，法律規定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房業主能夠證明其住房的閒置時間還未超過12個月，他就必須在政府的協調下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒；在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閒置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房；在法國的一些城市中，房屋閒置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推；丹麥政府則在50多年前就開始對那些閒置6周以上房屋的所有者進行罰款。不僅歐洲，美國也對閒置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區，甚至有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閒置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。