在昨日舉辦的主題為“美好中國：敢當與前行”的第二十屆北大光華新年論壇上，曾經發表“房價若真控下來，銀行和相關部門都怕”的建設銀行董事長田國立再次語驚四座：
建設銀行董事長田國立
“我搞了一輩子金融，現在買房也賺不了錢了，你現在買不就是高位接盤了嗎？”
他表示中國現在房地產市場太發達了，發達到歐美都遠遠望塵莫及。據統計，美國住房有30萬億美元資產，中國住房資產已經達到40萬億美元資產。中國目前更多存在的是住房結構問題，國際統計，人均1:1.1基本就夠住了。
“房子真的蓋夠了。”田國立表示。
儘管建行此舉頗有凸顯自己在租賃市場地位的意思，近期，由甘犁帶領的中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發佈的住房空置分析報告得出的結論卻與之不謀而合。數據顯示，2017年國內二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高於一線城市的16.8%；而商品房空置率在所有住房類型中位居第一，呈持續上升趨勢，達26.6%。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區；空置率在10%-20%之間為空置危險區；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
因此從國際比較上看，中國住房空置率也處於較高水平。
熱衷“購房”導致居民負債率升高，儲蓄率下降，甚至違規加槓桿。在他看來，雖然合理的住房空置有助於平穩租房市場，促進人口流動；但考慮到如此巨大規模和比例的抵押貸款負債餘額是由空置住房家庭負擔，意味著住房金融市場的潛在風險。
從該團隊對房價下跌進行的壓力測試中可以看出，當房價下跌時，空置住房比非空置住房更有可能遭受損失。如果房價下跌 5%，空置住房遭受損失的比例將加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受損失的比例僅上升到 7.8%。如果房價繼續下跌，遭受損失的空置住房比例將會加速攀升，明顯高於非空置住房遭受損失的比例。隨著房價下跌 50%，約 42.3%的空置住房將遭受損失，比非空置住房遭受損失的比例高出近14.7 個百分點。
需要注意的是，與有人居住的住房相比，由於不涉及搬遷及出租合約限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市場出現波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然會對住房市場形成衝擊。比較不同家庭2013-2015年與2015-2017年出售住房行為可以發現，擁有住房越多，家庭出售住房的比例越高。
根據報告的研究結果，2013-2015 年間住房價格下調期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成一定的下行壓力。
盤活住房存量
風險越大為何越要買？據鎮江新聞報道，有外地炒房客為炒房一下購買60套房，如今賣不出去，欠下600多萬。胡潤研究院日前公佈的《2018胡潤財富報告》中，中國千萬資產高淨值人群平均年齡40歲，地產仍是他們最主要的個人投資方向。
瑞士信貸發佈的《2018全球財富報告》則顯示，中國目前家庭財富規模位居第二，增長2.3萬億，達到52萬億美元；非金融形勢的家庭資產比例從2017年的61%上升到2018年的62%，表明國內房地產市場依然強勁，房地產對財富的放大效應是顯著的。
但自2016年12月中旬來，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，房地產逐漸迴歸居住屬性。各地在相繼出臺房地產調控政策的同時，積極尋求房屋租賃的發展，租賃市場不斷完善。儘管近日菏澤、廣州、珠海等地出現政策鬆綁現象，中央經濟工作中關於房地產的內容是“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主題責任，完善住房市場體系和住房保障體系”，可見“房住不炒”的大邏輯沒有改變。
那麼，該如何解決住房空置率偏高的問題？甘犁認為，與其他國家相比，中國家庭持有多套房的成本很低，這可能是我國自有住房空置率較高重要原因。我國在房地產保有環節的稅種僅有房產稅和城鎮土地使用稅，其免稅範圍大，私人住房一般無需繳稅。國際現行房地產在保有環節的徵稅體系中，主要包括不動產稅，財產稅等，其稅收水平為房產價值的 1%-3%。
CHFS通過分析美國房地產市場 2010-2017年的城市數據，發現房產稅負擔越重的地區，空置率越低。迴歸結果顯示有效房產稅率上升1個百分點，空置率顯著下降 2.46個百分點。迴歸結果顯示房產稅佔家庭收入負擔比上升1個百分點，空置率顯著下降 0.61個百分點。
在 2017 年的調查問卷中，CHFS詢問了如果房產稅出臺，家庭的售房意願變化。數據顯示，多套房家庭售房意願增加比例高，同時擁有空置房家庭的售房意願增加比例更高。擁有三套及以上住房家庭中，無空置房家庭中15.4%表示開徵房產稅其售房意願會增加，有空置房家庭該比例更高，為18.6%。
此外，他還認為，規範完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構建房屋大數據信息系統都有助於盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。
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