明智的放弃胜过盲目的执著。
------林语堂
罗振宇此前在接受《人物》杂志采访时曾说：“我是只会干这个，我要会造楼，我早就当房地产商去了。”
乍一听，好像是“罗大炮”对房地产业的讥讽，但仔细斟酌一番，好像并不止于此。
在楼市的大锅里，被烫死的青蛙不在少数，但“翻江倒海”不亦乐乎的，也比比皆是。
01
存量时代，”另辟蹊径“？
前段时间，有这样一组数据：2019年1-10月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。
而在2019年1-10月中国房地产企业新增货值TOP100榜单中，前10月千亿房企达到25家，近6成房企的目标完成率在80%以上，其中，恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率更是在90%以上。
单从前10月的业绩表现来看，品牌房企的“营收”也是可圈可点，但却总有人，不满于现状。
据番茄君从相关网站统计得出：2018年，中国商品房销量为17.2亿平方米，以每套100平米进行粗略估算的话，2018年中国的新房成交量达到1720万套，而美国仅有61.7万套，仅为中国的3.58%。
在新开工的预估存量方面，2018年国内新开工面积20.9亿平方米，按照每套100平方米估算，有2090万套。
有意思的是，2018年，美国总计新开工住房125万套，日本总计94.5万套，欧洲第一的法国41.9万套，英国仅有14.96万套。
整个欧洲，即使把能找到的13国统计数据加在一起，也仅有153.96万套而已。
美国、日本、欧洲加在一起，新开工住房的套数，也才到中国的17.86%。
2018年全国商品房销售面积及销售额增速
不知不觉间，我国的房地产业正在步入存量时代。
“春江水暖鸭先知”，作为最先感知市场的品牌房企们，自然知道，房地产业的蓝海正在逐渐消逝。
在存量时代下，各大规模房企都十分重视存量资产的布局，大多数也都成立了专业的外部部门来管理旗下的存量物业。
通过布局存量资产，各大房企可以获取稳定的资金收入，营收结构也更加多元化。本文将从各个不同类别的存量“产品”，分析房企对于存量资产的接受度。
存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。企业的应收账款\\其他应收款\\无形资产都属于企业的存量资产。
02
商业为主，多元化布局
截至2019年上半年，TOP30强上市房企均有不同程度布局存量物业。
具体来看，购物中心、写字楼、酒店这三种类型最受房企青睐，约有90%的房企布局了购物中心及写字楼，约87%的房企布局了酒店。
此外，长租公寓或服务式公寓也颇受房企欢迎，占比达到了约53%，而文旅、产业园、医疗&养老、物流等也均有所布局，可谓类型丰富。
虽然大多数企业都下设有专门的商业分管结构，包括购物中心、写字楼及酒店等等，但具体来看，部分企业仍有不同侧重。
如华润、万科、新城等，更加侧重于购物中心的打造，一方面是因为商场类物业容易与住宅业务形成联动，从而为周边的住宅增值，带来更多销售利润。其次，购物中心中的商铺不仅可以出租，也能部分出售，从而快速回笼一部分的资金用于开发下个项目。
而这其中，商业运营较为成功的，应当是万达商管集团。
万达商管集团是全球规模领先的商业物业持有及管理运营企业。截止2018年，已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等280座万达广场，持有物业面积3586万平方米，年客流38亿人次。到2019年，全国万达广场数量预计将超300座。
整体来看，购物中心已成为大多数房企的商业发展战略，并随着一二线城市核心区域的商场饱和，有朝着近郊更小体量社区商业发展的趋势。
在已知的社区商业模式中，万科旗下商业开发与运营平台印力集团所拥有的4大产品线，是当前社区商业模式中的“佼佼者”，其中印象汇与印象里主打片区型购物中心及社区商业，为周边社区提供商业服务。
除此之外，还有世茂的Mini Mall、大悦城的春风里等等，都是当前品牌房企布局存量资产的代表。
03
酒店痴梦，成功者寥寥无几
除商业外，写字楼、酒店也是多数房企的选择之一，目前房企布局的大部分写字楼都是作为旗下商业综合体的配套，仅有少数为CBD区域的纯写字楼项目。
通过在综合体中加入写字办公等业务，不仅能够提升整体出租率，同时也能够打造小型的商业生态圈。
和写字楼相比，酒店成为了房企更为青睐的存量资产类型，如碧桂园、富力、金茂等。一般而言，多数房企的酒店业务都不太大，且与第三方专业机构合作的方式将酒店托管运营。
据统计，截至目前为止我国所拥有的近2万家星级酒店中，以地产为主营业态的投资方占比达到六成之多 ，恒大、万达、融创、绿地等等，都占有一席之地。
铂涛联合十方率先拉开“酒店+地产”模式规模扩张
以绿地为例，2018年，绿地正式将产业板块重组分为绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团，并表示拟用三年时间将酒店旅游集团打造成年收入200亿元以上、以酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎的集团，争取在2019年实现酒店业务资产证券化。
然而，在能查阅到的资料中我们可以看到，截至2018年上半年，绿地集团酒店及相关产业营收仅为9.4亿元，占其当期总营收0.6%，三年规划能否实现还是未知。
资料显示，绿地早在2005年就已开始涉足酒店旅游业。
2012年，绿地推出自有奢华酒店品牌“铂瑞”（Primus）和高端商务品牌“铂骊”（The Qube）, 2016年再推出高端设计品牌“Q 酒店”，于2018年上半年发布全新中档生活方式酒店品牌“Q-Box Hotel 铂派酒店”。目前，绿地集团已形成十大品牌序列，涵盖标准酒店、特色酒店和小镇酒店三大类型。
据悉，绿地集团目前建成及在建酒店约160余家，截至2018年底，绿地集团轻资产品牌输出管理项目总量为45个。
在2016年3月，绿地集团就曾公告称，其与荣耀基金管理集团有限公司旗下 AMARE INVESTMENT MANAGEMENT GROUP PTE. LTD.就拟发起设立酒店业投资信托（拟在新加坡证券交易所主板上市）签订了相关协议。
不过，据相关媒体报道，上述酒店依旧位列于绿地集团2018年中期报的酒店资产中。对此，接近绿地集团人士的回复是，“该信托有过推进动作，但没有最终完成”。
2018年，“绿地酒店集团” 更名为“绿地酒店旅游集团”
无论是将深坑变为酒店的世茂，2016年12月开业的碧桂园森林城市凤凰酒店，还是接手万达酒店资产的富力，抑或是宣布以轻资产模式卷土重来的万达，酒店业务已成为不少房企多元化发展的选择之一。
然而，在业内看来，房企布局酒店业，融资、产品线定位、入住率、盈利等行业性问题仍较为突出。
据悉，2011年5月，世茂房地产曾对外宣布已向港交所初步询问有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划依仗旅游地产的概念分拆旗下五星酒店资产上市。虽然该计划随后搁浅，但在2017年业绩会上，世茂房地产再次对外表示，计划未来3-5年内，商业和酒店两个平台实现单独上市。
截至2018年6月底，世茂房地产自持酒店已开业19家，合计完成收入8.8亿元，同比增加8.5%。
除自身经营所面对的问题外，外部环境的蚕食也是当前品牌房企酒店业务扩展的瓶颈之一，现如今，诸如宜家、MUJI等纷纷跨界酒店业，酒店已经不只是停留在好服务上，更加强调丰富用户体验。
而这些新入局者，尤其是品牌房企们，空将“用户体验”挂在嘴边是无法成功的。
从当前国内的房地产行情来看，写字楼和酒店更多是作为商业综合体项目的配套物业，仅有少数房企选择将其作为主要战略发展方向，如中海的写字楼及富力的酒店业。
同时这两种物业类型对地段要求较高，部分房企甚至会出现难以盈利的情况。
以全球最大豪华酒店资产持有人富力为例，2019年上半年富力在酒店运营业务中的营业额为33.42亿元，同比增长0.4%，但扣除财务费用、所得税及折旧摊销费用之后，酒店营运业务净利亏损4.20亿元，同比再次扩大。
不仅是富力，2019年上半年，华润、佳兆业在酒店业务中也有不同程度的亏损，可见酒店业务盈利难的现象较为普遍。
此外酒店业务的前期投资成本较高，建设周期较长，市场风险也相对较高，还有一点至关重要的原因是：真正做好产品的，是行业最懂用户体验的人，而不是半路出山的二师傅们。
04
长租公寓，贼心不死
除了上述这些类型的存量物业外，长租公寓也成为房企布局存量资产的新宠。
自2016年6月国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，各方政策频频推动，各大房企纷纷布局长租公寓。
进入2019年后，长租公寓的关注度虽有所降温，但仍有不少企业表示将加速布局长租业务。
长租公寓，最早是新加坡房地产集团带入中国的舶来品，近年来得益于政策扶持和社会风口的需求，发展迅猛。
而在房企布局方面，当下已经形成了市场竞争的初级格局。活跃在长租公寓领域内的，不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的开发商系公寓，还涌现出以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。
以龙湖集团为例，截止2019年上半年龙湖旗下的冠寓已开业6万余间，规模已达到国内前两名的规模，相应不含税租金收入达0.4亿元。
在半年度业绩会中，龙湖表示2019年目标8万间不变，未来将坚定按照自身节奏走。未来冠寓的重点将会是质量，将选址、运营、用户及底层的系统全面强化，提升出租率，并预计2020年将会实现微利，2021年毛利率将在12%左右，重资产接近70%。
除龙湖外，中骏、旭辉等房企也将大力拓展长租业务，其中中骏未来三至五年将达到5到10万间的布局，而旭辉则与平安不动产合作计划3年内将投资100亿用于住房租赁项目的投资。
值得注意的是，随着近两年的快速扩张，长租公寓市场纷纷“暴雷”，如哄抬租金、租金贷暴雷、甲醛超标，此外长租公寓的盈利问题也一时难以解决，部分房企对于长租业务的态度出现了一定的转变。
其中，部分房企已选择剥离长租公寓业务，如朗诗、远洋。
2019年5月朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务及其他四项非地产业务剥离至控股公司朗诗集团。据悉，在近10亿的出售交易中，朗诗将以共计约8.99亿元的价格出售旗下的三家长租业务公司。
还有部分房企选择暂时放缓或缩小规模，如碧桂园、深业集团等。
2019年8月在中期业绩会中，碧桂园表示将暂时把“长租城市”计划往后延，并未有再提三年100万套的目标；
2019年9月，深业集团表示，两年前被转做长租公寓的420套住宅，目前将计划重启销售。
这些举措的背后，都可以看出房企对于长租公寓的态度正在悄然改变，而长租公寓周期长、盈利难的问题一直无法有效解决。
甚至有租客断言：长租公寓，也只不过是换了层皮的二房东经营模式而已，与传统中介没有本质上的区别。
对于品牌房企来说，在长租公寓的布局上，未来仍有很长的路要走。
今年5月，住房租赁条例再次列入国务院工作计划，多个城市出台政策，提出要增加人才公寓供给、给予租金补贴。
可以这么说，长租公寓目前已经进入了新的阶段，以前跑马圈地的规模扩张时期已经过去，接下来拼的是运营和服务，提升出租率和用户体验才是根本。
05
时局所迫，不务正业
随着房地产政策的进一步收紧，市场重回理性的同时，房企的融资成本也在逐渐上升，伴随着存量时代的到来，房企的多元化转型在某种意义上来说，是“不得已而为之”。
从自身来看，品牌房企“不务正业”所带来的各式各样的存量资产，并不全是缺点，至少在指向性的用户群体中，行业内的良性竞争是有利的。
只不过问题在于，错综复杂的存量领域的蓝海中，找到一个与原有住宅业务利润规模相当甚至高过地产的行业，并非易事。
不管是长租公寓、办公还是商业等等，这些业务要么规模有限，利润微薄，要么就是回收周期漫长、风险较大。
对于房企而言，不仅要看各领域的发展前景，更重要的，是要把自己“本分”内的事做到极致。
回头看看，罗永浩都已经没了锤子，更何况携程，四君子也都所剩无几。
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