錢報杭州房產 黃磊 孫晨
隨著綠城曉風印月、金色和莊等紅盤的相繼入市，杭州樓市進入最後3個月的衝刺，開發商抓緊出貨回籠資金。
就目前來看，不光是改善型樓盤去化降速，像臨安、富陽一些板塊也早早進入盤整期，富陽更是幾乎沒什麼新盤推出，臨安即使推盤量不少，但成交也趨於平緩，後期的隱形庫存還是挺大的，出貨壓力不小。
當下樓市分化現象越來越明顯，板塊與板塊之間，板塊內的樓盤之間均出現了冷熱不均的現象。
1 主城區已出現兩極分化
有樓盤8月推出只簽了2成
從去化率看，主城區的成交已出現兩極分化。
錢塘新區主要包含了下沙和大江東，最近剛剛開盤的現房項目都會錢塘東區，700多套房源當天幾乎售罄。而8月推出的龍湖春江天越200多套房源也已全部賣完。
另外，去化率比較高的是桃源板塊的臻藍府，顯示全部簽約完畢，還有三墩北板塊的綠都雲和湖，去化率達99%。上了4萬元/平方米單價的只有申花板塊的沁園，其54000元/平方米的單價也顯示差不多簽約完畢。
除此之外，8月入市的大部分樓盤去化率都在80%以下，城東新城佔了大部分。哪怕是單價僅為34742元/平方米的金色時光，到目前也只去化了7成。而總價近千萬的疊墅類產品，更是去化不到4成。
事實上，即使是濱江板塊，目前也已經有兩個樓盤出現流搖。而7、8月推出的樓盤去化也並不理想，8月有樓盤推出近400套房源，到目前簽約了2成不到。而最近剛推出的曉風印月，近400套房源4000多人報名，與前者形成了鮮明的對比。
2 餘杭區紅盤去化率高
低密產品超過4萬/m²就難賣
餘杭區8月推出的幾個紅盤，像廣廈天都城幾乎都簽完了，陽光城未來悅和保利融信和光塵樾全部售罄，而臨平山北的杭州江山風華，無論是排屋還是高層，都全部賣完了。
縱觀這些紅盤，性價比突出是它們最大的優勢。而隨著這一波紅利褪去，相信不少樓盤也會出現“慢慢賣”的狀況，甚至一些盤都不用搖號了。
在8月餘杭區整體去化率達88%的情況下，也有樓盤賣不動，像塘棲板塊的隨塘，6月推出的洋房只去化了2成，8月推出的洋房和排屋，簽約都沒有超過4成。
而在小和山、未來科技城、良渚等板塊，單價超過4萬元/平方米的低密產品，去化都很不理想。
3 市北、南部臥城表現最佳
一些樓盤銷售有起色
蕭山目前在售的房源主要集中在市北和南部臥城兩大板塊，市北的價格區間在3.4萬-3.8萬元/平方米；南部臥城的價格集中在2.5萬元/平方米左右。
令人驚訝的是，南部臥城8月幾個續推樓盤，推出了排屋產品，但差不多都賣完了，價格在4.3萬-4.6萬元/平方米，已經和未來科技城的排屋價格差不多了，但這裡明顯去化得要更好些。
而一些6月我們就統計過的樓盤，比如蕭山科技城的融創江南壹號院，6月推出的這批去化率為40%，但8月份這批去化率達80%以上，價格完全一樣。
但我們也要看到，像市北板塊，恆大當時拿的高價地，目前因為戶型偏大，雖然價格與周邊齊平，但報名情況很一般，而周邊的擁潮府和錦宸賣得都非常好，大部分房源總價在500萬以內。可見總價控制在500萬元以內，是購房者在這個板塊相對能夠承受的。
4 臨安8月20個樓盤開盤
去化率只有58%
富陽和臨安呈現出截然不同的狀態。富陽推盤量極少，8月首開加上續推的樓盤僅有5個，臨安卻有20個樓盤推出。
雖然有20個樓盤推出，但總體的去化率只有58%，有三個樓盤出現了零成交，有10個樓盤去化率在50%以下。相較而言，我們在統計6、7月的去化率時，臨安還未出現過零成交樓盤。
整體來看，郊區板塊下行趨勢並未改變，短期內去化情況還是很不樂觀。
注：以上數據來源於透明售房網、錢江晚報購房寶；為準確反映銷售情況，因此選擇2019年6月-8月開盤的樓盤作為文中樣本分析。2019年6月-8月開盤的樓盤網籤統計時間截至2019年10月21日。
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