老謝一直反對動不動就說房價暴跌、房地產崩盤的預測，幾乎是不靠譜的。事實證明的是中國房價下跌的概率小，並且崩盤的機會小。目前集體唱跌中國房價暴跌20%-30%的言論非常讓人恐慌，老謝告訴你：結局是自取其辱。中國房價只漲不跌神話將在2019年終結肯定是幻想。
老謝研究發現，自國家統計局1987年公佈的全國房價數據以來，截至到2017年的31年時間裡，唯有1999年微跌0.05%，2008年小跌1.6%，其年份都是上漲的，足足29年。按照國家統計局的數據顯示，2018年前10月全國房價上漲10.1%，預計全年房價上漲10%左右，味著過去32年時間，房價上漲的年份達到30年。
說明中國房價暴跌是不可能的，即使是1997年、2008年、2014年的經濟、金融、債務危機，唯有2008年小跌1.6%，1997年，2014年中國房價是上漲的，根本談不上暴跌。
什麼情況下房地產才會崩盤，至少有九種情形。其一是戰爭。目前中國不是可能爆發戰爭的，最多是局部的摩擦而已。其二是經濟危機。中國經濟保持5%以上的增速，絕對不可能爆發經濟危機。其三是金融危機。中國金融及銀行系統安全閥太多了，不擔心會爆發金融危機。
其四是房地產業貸款全面停止。這個基本不可能了，除非銀行都破產了。其五是特殊的政治事件，不可能的。其六是全國性瘟疫。其七是全國性大地震。其八是重大的財稅制度改革。其九是嚴厲又錯誤的宏觀調控。
當前有一批人集體唱跌中國樓市，預測2019年房價暴跌20%-30%，或者是半年內房價暴跌20%-30%。宋祖德：2019年中國房價跌掉30%左右。姜超：預計這一輪中國房價跌幅不會超過30%。楊紅旭：預計這一輪中國房價跌幅不會超過20%。
馬光遠：未來半年時間中國房價下跌20%-30%。從現在起到明年4月份，半年的時間內，不管是否放水，是否改變調控政策，房價將延續明顯的跌勢，跌幅在20%到30%，價格回到2016年底的水平基本已成定局。施永青：中國樓市轉折點已經到來，房價已經進入下跌通道。標普：2019年住宅銷售價格下降幅度恐達5%。惠譽：中國部分小城市房價2019年可能下跌。
老謝分析發現，預測2019年房價暴跌20%-30%或者下降的背後原因與邏輯，為以下幾個。其一是人口出生拐點，人口老齡化，二孩政策達不到預期。其二是過去4年房價上漲40%。其三是購房主力在消失，房價收入比不成正比。其四是全省家決策層不停喊話樓市，調控不會放鬆。其五是債務去槓桿，房企債務到期，以價換量賣房還債。
其六是金融去槓桿，銀行信貸收緊，融資渠道堵塞，房企靠銷售回款難支撐。其七是房企不敢拿地，大量的土地流拍，地價下降，土地溢價大跌。其八是商品房銷售下降，庫存上升。其九是房子過剩，房地產泡沫破滅。
其十是開徵房地產稅與不動產空置稅及不動產遺產稅，取消商品房預售制。其十一是房地產不再是支柱產業，不再需要房地產拉動GDP增長，不再需要土地財政與房地產稅收。其十二是買不起房，城市空心化，掏空老百姓財富，挖空實體經濟，老百姓不希望房價上漲。
老謝認為，這個原因的1，2，3不考慮，因為人口往城市集中或者流動，是城市化的大趨勢，要到70%以上，至少需要20年以上，戶籍人口城市化的指標。而過去4年上漲40%，與房價的是否下降沒有關係，購買力沒有消失。按照前10月的銷售面積、銷售金額看，又是一年大豐收年，說明需求或者購買力沒有消失。
4，5，6，不擔心，因為經濟下行與房地產下降太快，樓市調控在2017年-2018年就變相放鬆或者突破限購、限貸政策了，特別是人才吸引政策與戶籍的放開，吸引大量的新增剛需與改善需求。而限價、限籤政策在2018年就放鬆了，儘管是區域或者是局部調整，房貸利率都往下調了，明年上半年必放開首次與改善的需求政策。按照央行前10月的房地產貸款、個人購房貸款佔新增貸款看，說明了一切。
7，8，9，不害怕。因為庫存上升，則意味著去庫存的週期拉長，去庫存的政策還會繼續進行，棚戶改造的貨幣化政策不會退出。一方面是國家已經明確表示，棚改貨幣化安置不會一刀切，不會全面退出，實物的安置比例會上升，但是關鍵要地方落實或者被安置的人同意，不會強制的。另一方面是土地流拍嚴重，說明未來供應不足。而房子不存在過剩，泡沫更加不存在。
10，11，12不靠譜。因為未來幾年不存在開徵上面三個新稅種的基本條件與基礎，更加不可能取消商品房預售制。目前支撐中國經濟的就是房地產，不管是基建與債務的重要資金來源，就是房地產，拉動57個產業，對經濟貢獻最大，就是支柱產業。至於12，根本不可能改變房價上漲的趨勢，因為房地產規則就是這樣。
閱讀更多 謝逸楓 的文章
