深耕灣區舊改

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談起星河，在珠三角幾乎無人不知，無人不曉。

1988年，星河在深圳起家，前身是深圳市怡和企業公司。作為多元化轉型的先行者，星河控股旗下已擁有地產、金融、產業、商置、物業五大業務板塊，業務涉及地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資、產業運營等多元領域，已成為國內大型綜合性投資集團。佈局深圳、廣州、天津、南京等20餘座城市，業務覆蓋粵港澳、長三角、京津冀及中西部核心城市，總資產逾千億元，擁有超6000人的精英團隊。

近期，星河控股集團再次榮膺中國地產金磚獎之“2019年度卓越成就企業”獎，這不僅體現了業內對星河在房地產行業創新轉型的高度認可，也表達了對星河為城市煥新升級貢獻力量的嘉獎。那麼，星河又有哪些“王牌”在手，度過它的而立之年？

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王牌一：手握3300萬㎡土儲

從一名泥瓦工逆襲成千億集團的掌權人，星河控股集團創始人、董事長黃楚龍用了30多年的時間。

隨著企業規模不斷擴大，黃楚龍也成為了超級富豪。在《2019年胡潤百富榜》上，他以300億的身家排在第100名。黃楚龍星河集團擁有1000多億資產，幾乎沒有債務。此外，整個公司沒有上市，只屬於他一個人。所以如果我們計算淨值，黃楚龍應該是中國最富有的隱形富翁。

黃楚龍常說：“星河要做500年，不做500強。”正是著眼於500年，黃楚龍一直以來不求做大隻求做好，之後才會考慮長遠。

為完成“2023年實現1500億營業規模、150億營業利潤”的戰略目標，2018年中，黃楚龍公開表示，星河地產將通過加大城市更新力度，強化地產金融化策略，大力發展教育、文旅、大健康等產業，聚焦特色小鎮和產城融合項目等戰略，躋身全國房企40強，更是定下了5000萬平方米土地儲備的目標。

而官方信息顯示，星河集團已佈局珠三角、長三角和中西部三大都市圈，開發面積累計超3000萬㎡，土地儲備面積逾3300萬㎡，目前主要集中在深圳、廣州、東莞、普寧、常州等地。

從觀點指數統計數據來看，2019年1-9月，星河控股地產的銷售金額為257.8億元，排第78位，而排名第40的卓越集團同期銷售金額為627億元，這與40強的目標相比，星河還有一段較長的距離要走。

困難在前，目標既定，如何達成？是星河面臨的一大命題。

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王牌二：加速全國性佈局

如今，這家華南老牌房企，正悄然向規模化發起衝鋒。

2018年，星河開始加速全國性佈局積極擴張土地儲備。2月，星河以底價34億元拿下天津北辰一住宅用地；5月，星河以40.8億元的價格，競得南京玄武一宗商住用地。

除此之外，還在惠州、普寧、廣州等地各拿下1宗地塊，金額合計11.27億元。今年1月，星河1.6億元拿下惠州巽寮低密住宅用地；2月，星河以66.78億元的高價，取得廣州南沙東灣村一宗複合用地；6月，星河6億元拿下佛山禪城區一宗商住用地，首度進入佛山。至此，在星河控股的大灣區九城戰略藍圖中，除肇慶和江門以外，深圳、廣州、佛山、中山、東莞、珠海、惠州均已佈局。

9月，星河以99502萬元拿下蘇州吳中區一住宅用地，這也是星河首入蘇州。然而在星河地產拿地後，有一封集團內部文件在地產圈流傳。

據文件披露，2019年9月16日，華東區域參與蘇州吳中木瀆蘇地2019-WG-37號網上競拍，最終加價至99502萬元，如截至2019年9月27日該地塊無人加價則由星河地產獲取。

根據集團投資委員會決策，該地產參與競拍價格上限為封頂預售土地總價99002萬元，此次競拍為網上操作，華東區域及投資團隊在土拍過程中心急手亂，操作失誤，未能看清電腦報價已經自動加價一手，導致最終土地競拍報價達到了99502萬元，超出計劃獲取土地目標價格500萬元，致使預售條件發生實質變化，即項目竣工驗收後才能銷售。導致項目財務指標直線大幅度下滑，給華東區域及集團造成重大損失。因此集團對華東區域投資發展中心的三位高管進行處分。

有業內人士分析稱，“烏龍拿地”事件的背後，顯現出星河控股急切擴儲的態度。

10月，星河以103820萬元底價奪得南沙大涌村2019NJY-14地塊，用地面積36089平。而星河早在6月份斥資4.83億元，成為該村的舊改合作企業，改造面積為4.55公頃。

另外，星河本身就是以大灣區為大本營，因此，在粵港澳大灣區的“搶灘大戰”中，佔盡天時。在粵港澳大灣區國家戰略背景下，為進一步夯實大灣區主場優勢，星河在東莞、珠海、惠州、惠東、廣州南沙、普寧等城市積極拓展，土地總儲備面積超2000萬㎡。

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王牌三：深耕灣區舊改

在中國城市建設過程中，城市更新一直如影相隨。2015年，政府工作報告中首次引入城市更新相關概念。2019年更是被業界稱為“城市更新元年”。

如果說中國房地產上半場是拍地，那麼下半場就是城市更新。據不完全統計，目前TOP50房企中已經有半數以上參與城市更新。

2004年星河控股集團開始涉足更新項目，成為了國內最早涉足該行業的公司之一。2007年，星河接手了鵬基集團雅寶工業城城市更新項目，於2010年開工建設，原規劃為星河雅寶創新產業園，於2014年入市，為總建面160萬的星河World。

2014年5月，星河以17.82億收購星順房地產金達工業區城市更新項目，是星河地產進軍深圳西部的首個項目，已於2017年入市，推廣名為“星河榮御”。2018年4月，星河首個光明區項目——大豐安片區城市更新項目正式動工，將打造45萬平綜合體，命名為星河天地。

星河更是首創“更新+”多元化業務模式，目前在深圳及周邊區域運作項目達50多個，已有30個項目成功推向市場，累計更新改造面積近1000萬㎡，為城市更新建設做出了重要貢獻。

其官網的公司架構圖顯示，星河地產集團旗下包括了深圳城市更新公司以及廣州城市更新公司，由此可見這兩大城市是其擴大舊改土儲的重要“糧倉”。

2006年，星河地產集團全資收購廣州泛科新應用發展有限公司，正式進入廣州房地產市場。目前，星河集團在廣州已開發了星河壹號公館、南沙灣東苑、星河盛世、星河丹堤、星河山海灣五大項目。

2015年12月20日，星河廣州城市更新公司（廣州市星善居投資發展有限公司）在廣州珠江新城西塔正式揭牌成立，充分表明了廣州公司發展成為第二總部的決心以及對廣州市場的信心。城市更新公司的成立對廣州公司乃至星河地產集團來說具有里程碑意義。

而星河下注舊改這件事，也恰好踩準了市場的發展熱點，廣州今年正在迎來舊改的爆發年。

據不完全統計，截至今年9月份，廣州至少有247條舊村啟動改造相關工作，24條村啟動招標合作企業，其中有17條村尋求到合適的合作企業。今年前9個月招標的24條村的改造範圍用地面積達1579萬平方米，相當於2.6個珠江新城(6.19平方公里)，總投資1585.2億元。相比公開招拍掛市場上水漲船高的土地成本，城市更新項目成本優勢頗為明顯。

城市更新項目作為星河擴儲的重要方式之一，今年2月星河成功簽約廣州荔灣龍溪村舊改。目前星河在廣州至少介入6箇舊改項目，除龍溪村舊改外，還介入番禺羅邊村、南草塘村、沙亭村、南沙東灣村、大涌村等至少6條村的舊改。

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王牌四：產城投融

另一方面，星河控股集團在產業運營上的佈局，也將為星河帶來大量土地儲備。官網資料顯示，星河產業為中國產業地產6強，擁有產融聯盟新城、雙創社區、特色小鎮三大重要產品形態，已佈局20個城市，深圳、重慶、天津等9個城市的項目已進入建設運營階段，廣州、杭州、武漢、東莞、無錫、貴陽等地項目已與政府簽訂合作建設協議。

目前在粵港澳大灣區內，星河有多個在推進的特色小鎮項目，例如東莞黃江“星河互聯網小鎮項目”等，該小鎮啟動區已納入東莞市2017年度“三舊”改造實施計劃。在星河看來，特色小鎮提供的不僅僅是一個空間載體，更重要的是通過提供全方位配套服務，營造一種全新生活生產方式。

識時務者為俊傑。如今的粵港澳大灣區，是任何一個全國化房企必須打下的城市群。對於星河這種銷售規模尚在百億元量級的房企來說，要想實現規模化發展，大灣區更是不可錯過之地，星河憑藉地域優勢，以廣深大本營為核心，在深耕佈局的同時向周邊城市輻射發，也逐漸變得羽翼豐滿、利劍出鞘、笑傲疆場。而對城市發展而言，城市將不斷更新換代，同時也將迎來更高品質的人居新時代。

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