剛剛，汕頭市金平區城市更新局公示了關於《汕頭市金平區大學路44號（二期）“三舊”改造項目》的改造方案。該項目由汕頭市浦江物業有限公司和汕頭市住宅建築材料供應公司進行改造。
公示資料
房姐翻查先前公告，該項目一期在2018年12月就已公示；此次為二期公示，主要是擬將大學路42號與周邊的下岐經聯社兩宗“三舊邊角地”整合為大學路44號（二期）“三舊”改造項目，由浦江公司作為項目合作改造主體與已批准的大學路44號（一期）“三舊”改造項目實施整體連片改造。
簡言之，二期用地擴容，由三宗地塊組成，總面積為11.766畝。一二期合計共25.43畝。
| 一二期地塊情況，製表：潮汕樓市
改造地塊基本情況
大學路44號（二期）“三舊”改造項目包括一宗國有建設用地和兩宗集體“邊角地”，總面積為11.766畝。改造地塊已全部 納入“三舊”改造地塊數據庫，圖斑編號為44051100394。土地權屬情況如下：
上述三宗用地涉及的所有土地權屬清晰、界址明確，無爭議, 均已完成不動產權籍調查，不存在設定抵押、地役權問題。
土地現狀情況
大學路44號（二期）改造地塊共三宗，改造地塊土地利用方向為拆除重建。
用地一（大學路42號）：用地面積5687. 14㎡（約8.531畝）。 現用途為綜合性後勤車間及倉庫用地，建築物建於上世紀90年代。該地塊上蓋建築物面積約4870平方米，容積率約0.8563, 已空置多年；
用地二（大學路42號東側之一）：用地面積為978.87㎡（約 1.468畝）。現用途為舊廠房，建築物建於上世紀90年代。該地塊上蓋建築物面積約1247平方米，容積率約1. 274；
用地三（大學路44號西側之一）：用地面積為1178. 09㎡（約1.767畝）。現用途為舊廠房，建築物部分建於上世紀90年代。 該地塊上蓋建築物面積約1006平方米，容積率約0. 854；
三宗用地2009年底前上蓋物基底面積佔改造項目總用地面積的比例分別為59. 28%、88.69%、83.31%，三宗改造地塊2009 年底前上蓋物基底面積超過改造項目總用地面積比例的30%，上蓋物符合有關要求。
協議補償情況
用地一大學路42號，浦江公司為該改造用地的權屬單位，負責改造項目所需全部資金，不存在賠償、補償等情況。
用地二大學路42號東側之一、用地三大學路44號西側之一，產權單位下岐經聯社於2020年3月24日取得金平區人民政府《關於下岐經聯社大學路42號東側之一及大學路44號西側之一用地合作改造主體等有關事項的批覆》（汕金府辦復（2020）25號）， 同意用地二、三作為“三舊”改造中的“邊角地”，納入相鄰主體地塊“大學路42號”、“大學路44號”實施“三舊”整體連片改造，由下岐經聯社與浦江公司作為合作改造主體實施“三舊” 改造；
兩宗用地合作利益分配按汕金府辦復〔2020）25號文及浦江公司與下岐經聯社簽訂的《合作建房合同》執行，並由合作雙方按汕府〔2018） 63號文規定辦理改造地塊用地出讓手續。
土地擬改造情況
（一）汕頭市自然資源局金平分局《關於出具大學路42號 綜合後勤基地“三舊”改造項目建設用地規劃條件的覆函》（汕自然資金函（2019）75號），改造項目建設用地規劃條件：
1、用地位置：大學路42號
2、用地性質：住宅用地/商業用地/商務用地（R21/B1/B2）
3、實用地面積為：5056. 10平方米（7. 584畝）
4、規劃技術指標要求：
a、容積率≤4.5 （其中住宅≤3.0,商業/商務≤1.5）,地面以上計容建築面積≤22752. 45平方米（其中住宅≤15168. 3平方米，商業/商務≤7584. 15平方米）（含陽臺和懸挑實體面積）（不含公寓建築）
b、建築密度：≤40%，其中主樓≤25%
c、綠地率：住宅≥25%，商業/商務≥20%
d、停車配建比例：≥20%，新建住宅停車位按100%建設充電設施或預留安裝充電設施接口，新建城市公共停車場以及新建辦公樓、商場、酒店等公共建築類項目，按不低於停車位總數10% 建設充電設施或預留安裝充電設施接口；
e、建（構）築物海拔限高：≤105米
f、服務設施計容建築面積不得超過地塊計容建築面積的10%。
5、建築間距及建築退讓用地和道路紅線按《汕頭經濟特區 城鄉規劃管理技術規定》控制。
6、機動車出入口設置應符合《汕頭經濟特區道路交通安全條例》規定。
7、地下空間作為配建停車和配電、配水、通信、環衛等配套設施用房使用。
8、項目設計應符合消防、環保、無障礙通行等要求，需配建物業服務用房、配電房、加壓水泵房、電信接入間、垃圾收集間等各類配套設施，文化設施用房按照“汕規通［2018]40號”文執行，物業管理用房按照《汕頭經濟特區物業管理條例》的規定執行。具體設置按有關規定和技術規範執行。項目各類管線可接周邊道路市政管線。
（二）汕頭市自然資源局金平分局《關於出具大學路42號綜合後勤基地“三舊”改造項目大配套用地規劃條件的覆函》（汕自然資金函（2019）76號），改造項目大配套建設用地規劃條件:
1、用地位置：大學路42號
2、用地性質：防護綠地（G1）
3、用地面積：631.04平方米（0. 947畝）
4、未涉及問題，按《汕頭市西港-光華片區改造控制性詳細規劃》、《汕頭經濟特區城鄉規劃條例》、《汕頭經濟特區城鄉規劃 管理技術規定》等有關法規、技術規範及我市“三舊”改造有關政策執行。
待本改造方案批准後，大學路44號（二期）“三舊”改造項目與已批覆的大學路44號（一期）“三舊”改造項目進行合併歸宗，實施整體連片改造，向金平區自然資源局申請出具合併後的規劃條件及紅線圖；辦理土地出讓手續及工程報批報建工作。涉及的規劃要求、地價款計繳，已批覆的大學路44號（一期）“三 舊”改造項目按照原批准時的有關規定執行。大學路44號（二期）“三舊”改造項目按照本次改造方案批准時的規定和政策執行。
（三）整體連片改造
大學路44號一、二期“三舊”改造項目合併歸宗後，4宗用地能落實西港-光華片區控制性詳細規劃A區中A01-05.、A01-06 地塊整體連片改造工作，能夠統一規劃、整體改造、統一落實公共服務設施配套。用地二、用地三單宗用地面積均不足3畝，符合省粵府辦[2009]122號文中“三地”的定義，為“三舊”改造範圍外的邊角地，且符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。按照粵府[2019]71號關於推進“三舊”改造促進節約集約用地，支持整體連片改造的文件精神，大學路44號一、二期“三舊”改造項目通過整體連片改造不僅能推進片區整體改造，統一規劃、 統一落實公共服務設施配套，也將極大的改善片區人居環境，提升城市形象。
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改造後的綜合效益
經濟效益分析：經估算，本項目建設總投資成本約人民幣 2. 11億元，總收益約3165萬元，建設收益水平合理，切實可行。
行業影響分析：項目地塊位置為汕頭市區總體規劃的居住建築功能區範圍，周圍已有多個成熟的生活小區。該項目功能定位為高層居住小區，並落實服務設施配套，為發展汕頭市健康住宅、改善汕頭市居住環境質量及完善周邊生活配套而開發新建。今年以來，在房地產相關利好政策的推動下，去年購房者普遍觀望的心態出現了鬆動，該項目的成功建設必將增強購房者的購買信心，從而促進汕頭房地產行業的發展。
區域經濟影響分析：汕頭市中心城區人口密集，房源緊缺，供求關係互動明顯，隨著經濟的不斷髮展，消費者對中檔剛性住房需求加大，商品房屋的配套設施日趨完善，再加上該項目周邊仍存在著不少舊廠房，項目的建成在緩解市場需求的基礎上，將帶動周邊地區舊廠房的改造及相關服務行業的發展，為市場提供 更多的就業崗位。
宏觀經濟影響分析：近年來，汕頭市金平區域剛需市場需求平穩。該項目的建成將為市民提供更多的選擇空間。
公益性用地移交和公告服務設施配套建設情況
該“三舊”改造項目規劃住宅用地/商業用地/商務用地面積5056. 10平方米（容積率≤4.5,住宅≤3.0,商業/商務≤1.5）, 對應配套公共服務設施用地比例為20. 33%，應配套公共服務設施 （小配套用地）用地面積為1290.2平方米。
經核算，該“三舊” 改造項目實用地（權屬用地）總面積為5687. 14平方米，其中，規劃道路防護綠地（大配套用地）用地面積631.04平方米，應繳交補償金的用地面積為1290. 20平方米。規劃道路防護綠地應由政 府收儲、收回、徵收。
此外，本項目按照住宅可建面積的1%比例配建廉租住房落實配套任務。
供地方式
改造方案在獲市政府批准後，大學路44號一、二期“三舊” 改造項目一併由浦江公司向市自然資源局申辦按協議方式辦理該用地整體連片改造項目的用地出讓手續，由浦江公司、下岐經聯社按合同約定作為土地受讓人。
改造成本與融資情況
改造地塊改造預算總成本約人民幣2. 11億元（改造地塊改造資金由汕頭市浦江物業有限公司自籌），各項單元工程的內容及其成本估算如下：
大學路44號一、二期“三舊”改造項目自本改造方案獲批准之日起一年內完成合並歸宗、辦理用地供地手續；自簽訂用地出讓合同之日起一年內開工，自開工之日起三年內竣工，預計自本改造方案批准之日起五年內完成竣工驗收並投入使用。
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