前言：
天下熙熙皆為利來；天下攘攘皆為利往。舊改，實則是一個多方瓜分蛋糕的利益博弈過程，既有多方共贏的，也有愁白了頭髮的。
①
文章開始，先講一個我朋友的真實故事。
2001年左右，朋友買入了廣州黃埔區石化大院的一套63平小兩居，當年買入價只有十幾萬。這個戶型目前的成交價是190萬，均價2.9W左右，從這個角度來說他當然是大賺特賺，畢竟房子價值翻了十幾倍。
石化大院建於1976年，這是廣州石化集團的房改小區，黃埔最大的房改生活區，部分樓棟老舊，品質很差，早在2003年左右，石化大院附近的文衝村開始收集舊村改造的意願。
從那個時候起，舊改的傳聞時不時的傳來石化大院，我朋友自然喜滋滋地期待拆遷。
我去過朋友家5.6次吧，石化大院是開放式小區，小區環境還可以，不過樓齡看起來真不敢恭維，樓盤外觀看起來比實際年齡還要破敗，房子是筒子樓的格局，有些戶型糟糕，有些戶型迷你客廳大居室，兩邊不通風，還有一個房間是暗房，沒有窗戶的，可以說居住品質比較差。
我勸過好幾次讓朋友換房，但每次朋友都說，馬上要拆遷了，還買什麼房，拆遷賠付比例至少拆一補一，到時再花錢買點面積，換一套九十平左右的多好。
石化大院改造宣傳圖（圖片來源於網絡，侵刪）
從09年開始，時不時地，朋友都有最新消息告訴我，有說要拆遷的傳聞
這樣一年年過去了，朋友信心十足的等了十幾年。
這十幾年間，廣州房價漲了不知道多少倍，我這位朋友結了婚也生了子，孩子已經讀小學了。
因為不買房，朋友用手裡的錢前後換了兩輛車，家庭消費不低，還經常旅遊。但直到今天，一家三口仍然蝸居在這套破敗的小房子裡，等待傳說中的拆遷。
我幫他算了算，朋友今年四十五歲，假如小區舊改前期基礎數據調查工作進展順利，一年到兩年的時間
再假設小區的拆遷補償安置協議簽約進展順利；三年內就能完成；然後開始拆遷和新建，等待回遷一般需要三年的週期，1+3+3=7年，也就是說，等朋友住上新房，已經52歲了。
我這位朋友，26歲住進石化大院，28歲開始等待拆遷，經過漫長的26年，一直等到52歲，終於住上了夢寐以求的新房子，而他人生中最有價值的二十幾年，都搭在了這套破房子裡。
這還是我所說的比較正常預期情況，實際現在的廣州舊改的政策更迭得比較快，等待週期很可能不需要那麼久了，好日子快要來了
比較要命的是，等待了十幾年拆遷，隨著廣州房價的暴漲，我這位朋友現在已經換不起房子了。
有多少人因為輕信拆遷的概念，把全部積蓄扔了進去，被套牢了大半輩子，愁白了頭，大好年華付諸於此。
②
再講個廣州舊改的往事吧，
遠在1998年的時候，廣交會定址琶洲，琶洲村田地被徵，村民“洗腳上岸”，平均每戶領到了20萬元徵地補償費用。
當時，作為中國一線城市之一的廣州是外來打工者的淘金地，五湖四海的人來到這裡闖蕩，成了琶洲村民的契機。這些補償款，後來都成了一幢幢四五層的出租屋小樓。
“握手樓”大多四五層，每層四五十平米。除了一二層村民自己居住外，其餘的樓層全部隔成獨門獨戶的單間或一室一廳，每戶租金四五百塊錢。那一個月下來，一棟房子月租金收個幾千塊甚至幾萬塊，美滋滋。
琶洲漸漸地被密集地建滿了這種“握手樓”，“洗腳上岸”的農民們，就這樣從種田改為種樓了。
2008年，政府在琶洲主導了一場徵收拆遷。為了修建琶洲塔公園，政府拆掉了琶洲塔周邊150多戶。每個村民收到了120平米上限的住房賠償，和4500元每平米的貨幣賠償。
那個時候，有幾戶農民本來不在這次拆遷範圍內。他們到處找關係，也要被拆掉——他們成功趕上了這班列車。
但一年之後，這幾戶農民就後悔了：
因為琶洲之後的改造主體，從政府變成了保利地產
2009年10月，琶洲村項目土地掛牌。摘牌企業是保利地產；
2010年3月，保利進駐琶洲村，開始動遷。
琶洲村 成了廣州第一個企業主導改造的城中村。
保利主導的動遷，拆賠標準顯然要比政府主導的動遷高很多。琶洲村聯社黨委副書記徐志恆說，只相差一年，2008年政府主導的琶洲塔公園拆遷，每戶村民相比少了1000萬補償。
保利也是摸著石頭過河。這是他們第一次接手整村改造項目，懵懵懂懂的他們，剛開始是完全不知道中國基層社會里的利益糾葛、階級碰撞。
2014年10月，6000多套回遷房通過搖珠形式回到琶洲村村民手裡。
琶洲村2000戶村民，平均每戶約3套房產。
最多一家人分了60套房子。按現在6萬多一平米的房價算，身家至少一個小目標了。
③
舊改，有人歡喜有人愁
現在的開發商，寧可去遠郊或者三四線城市高價拍地，或者去啃城中村舊改或者廠房改造，也堅決不再碰紅本房舊改了。
舉個例子：
若小區有個城市更新小組在村裡租個辦公室，拉個橫幅宣傳舊改
小區就立刻炸開鍋了，全體業主奔走相告：我們小區要被拆遷了（發財的機會來了）！各種拆遷業主小聯盟對於房企來說都是難啃的硬骨頭，拆遷聯盟商討共同提高房價，加裝電梯之類的騷操作，小區所有二手房報價一夜之間大漲。
舊改拆遷補償的概念經過房地產中介的層層渲染，很多人高位接盤，高價入坑，自認為買到手第二天就啟動拆遷，賠付新房，拿到大筆補償款，一夜暴富。
殊不知，房企覺得既然這麼難，那乾脆不改咯！已經打算放棄掉這裡了，耗個幾年再說，反正也用不了多少成本。而接盤俠們，不知道要被套多少年了。
④
是什麼，減緩了廣東舊改的進度？
早在2009年底發文的《關於廣州市推進“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》中，曾提出“力爭用10年時間基本完成本市在冊的138條‘城中村’的整治改造任務”，其中的52條全面改造的城中村則力爭用3至5年的時間基本完成改造任務，至今，能完全完成的項目寥寥無幾。
舊改的進度之所以這麼難，最核心的一點，就是圍繞在：土地二字。中國的土地太過於稀缺，尤其是城市的土地太稀缺，增量土地開發逐漸往存量市場開發。
舊改這個大蛋糕一切的利益爭奪點，全部圍繞在土地上的錢、房、物，相互纏繞，互不讓步。
前段時間老朱寫過一篇《廣州舊村改造流程解讀》，一箇舊村改造項目在順利的情況下週期就如此長，如果遇到的項目權屬複雜，又或部分村民不願意配合改造工作，那完成動遷回遷工作遙遙無期。
目前舊改項目週期長，不確定性大，項目是否盈利，項目進度是否能順利推進下去，政策的變動對該項目的影響，一切未可知。
實事求是地說，拆遷村民、投資客們看待舊改拆遷是需要看清現實，理性對待。
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