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當部分城市房地產行業迎來存量市場，房企靠什麼脫穎而出？城市更新成為多數品牌房企未來發展的重心之一。但做舊改並沒有想象的那麼美，它對房企提出更高的要求，考驗房企的綜合運營實力。
城市更新帶來新機遇
當部分城市房地產行業迎來存量市場，房企靠什麼脫穎而出？城市更新成為多數品牌房企未來發展的重心之一。但做舊改並沒有想象的那麼美，它對房企提出更高的要求，考驗房企的綜合運營實力。
品牌房企多元化參與舊改
2017年7月27日，遠洋集團和WeWork共同推出WeWork北京坊旗艦級空間。WeWork所改造的這座灰磚與石雕結合的建築原為一家老字號金店舊址，外觀上至今保留著復古石標。建築翻新方面，WeWork做足考量，保留了這幢歷史建築外觀和內飾的原有風貌。
WeWork大中華區總經理艾鐵成在開業剪彩儀式中表示，“北京坊是WeWork與遠洋集團第四次攜手共同打造的旗艦級空間。在這個老北京中心區域，WeWork以‘修舊如舊’的方式保留建築的靈魂風貌，並融入前沿科技使其煥發出全新活力，為未來的工作和生活帶來驚喜與創想。”
7月28日，北京萬科時代中心揭開了神秘面紗。萬科時代中心建築由原西單商場改建而成，總建築面積約4.7萬平方米。由丹麥事務所SHL主持設計，歷時2年，為朝陽路上的“國際傳媒走廊”打造了一個集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的城市綜合體。
據瞭解，3年前，北京萬科啟動“6+X”全面多元化轉型戰略。作為6+X計劃中的A計劃即“存量改造計劃”，是轉型策略中的重要組成部分。截至目前，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元。
除了萬科、遠洋以外，保利、首開、佳兆業、北京城建等品牌房企通過參與棚戶區建設、舊村改造、舊商業區改造、舊住宅區改造、舊工業區改造、爛尾樓改造等，獲得更多的城市更新項目。
土地之爭愈演愈烈
舊改，為何成為眾多房企爭搶的蛋糕？合碩機構首席分析師郭毅表示，“多數房企看好一二線城市未來發展前景，但一二線城市核心地段很難有新增建設用地供應了，就算有新增建設用地供應，地塊限制條件也會比較多，房企之間競爭非常激烈，導致拿地成本高企。所以一些房企進入一二線城市，特別是進入核心城市，往往會選擇通過舊改作為主要發力點。”
“由於一二線城市土地供應較少，地價越來越貴，房企利潤逐漸走低，導致房企之前拿地開發銷售的傳統開發模式難以為繼。而舊改項目多是地理位置較為優越的地塊，可以在一二級土地市場形成聯動，營銷壓力較小，盈利稍大。部分房企扎堆做舊改，是為了獲得更多城市更新項目，使得企業繼續保持一定的市場份額。”諸葛找房首席分析師陳雷說。
易居智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前優質土地的獲取比較困難，部分房企有通過做舊改來獲取土地的考慮的。所以部分多元化參與舊改，是在土地獲取上有了一種新策略。
舊改考驗房企綜合運營實力
萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖表示，“城市更新最主要有兩個目的，一是產業升級，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產業來使用；二是通過置換來創造更好的人居環境。”
與普通地產項目相比，舊改對於房企要求更高。郭毅告訴北京晨報記者，“普通地產項目的開發，通常速度比較快，但舊改項目的開發週期很長，速度一般都比較慢。擅長於高週轉的房企，做舊改項目，需要有一套‘新邏輯’。”
“舊改項目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發週期比較長，對於資金方面的要求也很高。這就需要房企具有較強的資金實力、資源調配能力、產品研發能力等。”嚴躍進說。
劉肖分析說，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建築形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營。”
有業內人士認為，城市更新是對房企綜合運營實力的考驗，其不僅僅是對建築物等硬件設施以及外觀進行改造升級，同時也需要對生態環境、歷史文化、社會心理、產業佈局、城市發展等有著深入的認識，涉及金融、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等多個領域。
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