最近一個多月來，各大房企在北京城市更新領域的動作不斷，因經營不善而被萬科收購的十里堡西單商場變身文創綜合體亮相，位於北二環閉店5年的三利百貨被中糧改造成寫字樓，華遠地產也將深度參與到疏解後的“動批”部分物業的升級改造中來……
自去年北京發佈《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》並首次提出減量發展概念以來，北京城市更新迎來重大發展契機，房企敏感捕捉到市場機遇，紛紛搶佔存量改造風口。對於手握重金擁有資源優勢的房企們來說，他們對於城市更新又有哪些新思考？如何將老舊項目化腐朽為神奇？背後又考驗企業的哪些能力？
歷時多年 舊改項目方入市
8月初，位於北二環的中糧置地廣場對外亮相，這是時隔五年後，安定門三利百貨以新的面貌出現在世人面前，這個曾經被錄入國內知名百貨名冊的項目，因為長期經營不佳、持續虧損，最終在2013年遭遇閉店。據瞭解，改造後的三利百貨變身寫字樓，只在B1層和1層留有商業，2層及以上均為寫字樓。這不是中糧第一次參與舊樓改造，去年亮相的北京中糧廣場也是其佈局城市更新板塊的項目之一。
無獨有偶，自三年前提出“存量改造計劃”後，直到今年上半年，萬科在北京的首個城市更新項目也終於亮相。7月28日，北京萬科時代中心正式對外開放。據瞭解，該項目是由原十里堡西單商場項目改造而來。公開資料顯示，十里堡西單商場建於2010年，但由於定位失誤、經營不善等問題，2016年初停業。改造後的北京萬科時代中心是一個單體建築內集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的城市綜合體項目。
同一時間，萬科在北京的另一個城市更新項目萬科大都會79號也亮相，該項目也在舊有項目基礎上改造而成。據瞭解，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區目前持有10個優質存量改造資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億。
除了萬科之外，今年7月27日，遠洋集團和WeWork共同推出WeWork北京坊旗艦級空間。據瞭解，北京坊WeWork改造前原為一家老字號金店舊址，改造後以聯合辦公的形式亮相。還有億達置業，在繼去年9月於北京獲取首箇舊樓改造項目後，今年又在王府井商圈獲取一項目，未來將打造成集辦公、商業、居住等公共空間與配套服務於一體，以高端定位與精品商鋪相結合的複合型商業綜合體。
此外，老牌國企華遠地產也有望深度參與到疏解後的“動批”部分物業的升級改造之中。在上半年舉辦的京交會上，西城區區長王少峰表示，“動批”區域有望成為北京第二條“金融街”。
目前，在政府對非住宅類項目加大支持力度的背景下，創意園區、長租公寓、聯合辦公類的改造成為房企在城市更新領域的重要改造方向。
北京正進入存量改造時代
798、751、前門大街、郎園、恆通商務園……，由老舊廠房升級轉型而來的文創園、商業街，不僅創造著千億元產值，也日漸成為城市的地標性建築或板塊。但是與龐大的存量市場相比，北京在城市更新領域的空間還很大。
在全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平看來，相比於北京整個存量市場容量，城市更新的比例遠遠不夠，特別是近年來北京騰退出了很多老廠房，完全可以做出好的城市更新項目。
在今年4月份，北京正式發佈《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，這是北京首個保護利用老舊廠房的專項政策。
據相關人士透露，經過調研，北京市騰退老舊工業廠房242處，總佔地面積共計2517.8萬平方米，七成處於待開發狀態。其中，109個已經改造利用，佔全市老舊廠房總面積23.88%。26個正在保護改造利用，佔比5.48%。還有107個老舊廠房待保護利用，佔比70.64%。而且隨著疏解非首都功能相關工作持續推進，老舊廠房資源還將進一步騰退釋放。
在新增土地越來越少、獲取越來越艱難的當下，以一線城市核心區域“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新成為房企轉型與角力的新戰場，更將成為房地產市場未來十年的下一個風口。
萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖就表示，未來三年，北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產改造領域遞增，目標是在三年之後持有400億-500億元的存量資產改造項目。
有業內人士預測，城市更新領域蘊含的商機，保守估計將達數萬億元。此前有業內人士估算,北京存量市場或有將近4000億元的體量。
最難是定位 關鍵是運營
雖然市場龐大，但北京城市更新的項目數量並不多，好的項目更是少之又少。
眾所周知，城市更新不同於從拿地、開發、銷售到結算交付這種簡單的傳統住宅開發模式，不僅涉及項目的規劃、定位、招商、運營等複雜的業務鏈條，還需要對周邊的生態環境、歷史人文、產業佈局、城市發展等有著深刻的認識和了解，考驗一個企業的綜合運營能力。
雖然不少房企已經捕捉到城市更新這個市場風口，但是具體如何做？仍有很長的路要走，有的企業佈局較早，深耕多年已初嘗甜頭，有的仍在探索階段、在試錯中前行，有的則是一籌莫展。
在王永平看來，把老的東西更新，並非一件容易的事情，一是取決於政府的態度，二是改造的主體。“地方政府是想做一個怎樣的城市，是完全創新的城市，抑或是有味道的城市，價值觀不同，改造的城市也不一樣。”
“改造主體也很關鍵。”王永平表示，城市更新並不是一般的房地產開發商能夠做到的，需要有一批有情懷、有技術的企業。在這條存量資產比拼賽道上，劉肖總結了三個關鍵性能力要素，首先是獲取土地、資產的能力，由於存量資產有很多歷史遺留問題，包括拍賣、官司等，北京絕大部分存量資產都有相當複雜的問題；第二是產品能力，既包括內容的創造能力，也包括戰略合作的能力；第三是長期持有低成本資金的能力。
除了改造主體外，項目的定位與運營也很重要。RET睿意德、樂鋪網創始人張家鵬認為，城市更新的核心是內容的再生，是價值觀的重新萃取。“最難的還是定位，老的東西，有天然的優勢和弱點，賦予其什麼樣的內容，這很難。”
以前門大街為例，在經歷了近十年的改造中，其定位一變再變，從較早的“文化體驗式消費”到後來的“非物質文化遺產聚集區”定位，定位的不斷變化讓前門大街品牌雜亂無章以及商戶不斷逃離。還有萬科時代中心，初期還曾考慮過改造為長租公寓、繼續做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。還有三利百貨，起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”，但最終敲定直接改造為寫字樓。
短線挑戰在定位，長線挑戰在運營，城市更新還有很長的路要走。
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