■文|二鳴
兩年前的萬科年會上，鬱亮的一句“活下去”震驚了整個行業，沒想到兩年後，這句話竟成了當下房企的最高綱領。
疫情對房地產行業的衝擊，不可謂不大。
前幾天，據21世紀經濟報道，人民法院公告網顯示，截至3月23日，已有98家房企破產的公告。
這早已不是什麼新鮮事，2018年、2019年，由於整個房地產行業的嚴格調控，每年破產的房企都在450家左右。
說實話，今年一季度有98家房企破產，也並不讓人驚訝。
真正讓人吃驚的是，那些所謂的龍頭房為了活命也開始大面積裁員。
最近不少號稱恆大員工的網友，不斷在知乎、脈脈、貼吧等平臺爆料，恆大正從集團內部抽調30%的員工，前往新成立的公司“恆大寶”，這次調崗也被認為是恆大變相裁員的手段。
相比於恆大的費盡心機，華夏幸福在裁員的時候就直接多了。
3月上半月，華夏幸福就對公司的的產業園區板塊和房地產板塊進行“組織架構調整”，在產業園區板塊中，產業發展集團裁員50%以上，產業新城集團裁員30%左右。預計本次華夏幸福裁員人數在1000-1500人左右。
除了裁員之外，另一家宇宙房企碧桂園則在“區域整合”上動起了腦筋。
2月24日，碧桂園在內部發文，對集團組織架構和多個區域劃分進行調整。經過調整之後，碧桂園減少了14個區域，這樣的調整力度可以說很少見了。
『1、疫情衝擊下的房地產市場』
疫情對於房地產最直接的影響就是商品房銷售面積和銷售額增速斷崖式下跌。
據國家統計局發佈的數據，2020年1-2月，全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降了39.9%、35.9%。下面這張看上去有些失真的圖片，會讓人理解的更加深刻。
疫情期間，全國售樓處基本全都關閉，不斷增大的資金壓力下，諸多房企無奈之下只能轉戰線上銷售。
同時，為了提振市場信心，多家品牌房企推出了“無理由退房”活動。
甚至，一向擅長搞降價促銷活動的恆大，也在這個特殊時期使出了殺手鐧，發佈《關於全國各樓盤銷售特大優惠的通知》，購房最大優惠可達75折。
線上賣房疊加無理由退房政策以及較大力度的降價促銷活動，應該說起到了一些作用，像恆大公佈的數據，在全面實施“網上賣房”後，2月份共實現網上認購總套數99141套，房屋總價值達1026.7億元。
雖然起到了一些挽救的效果，但是與正常的市場相比，這樣成績也只能是杯水車薪，並不能掩蓋銷售方面的頹勢。
另一方面，受到今年疫情的影響，許多房企一定程度上延長了春節假期，比如濱江就給員工放了19天假，恆大也發佈通知，春節假期從1月23日延長到2月9日，共計18天。籠統的看，今年大多數中等以上規模的房企普遍給了10+的假期。
這對那些在高壓環境下工作的房企員工來說，算是一個不小的安慰。
但是對於一些擁有幾萬員工的大型房企來說，這無疑是一項巨大的開支，號稱擁有9萬員工的恆大為此要付出的財務成本可想而知。
所以在特殊時期，精簡員工，砍掉不必要的財務負擔，也成為這些大型房企自救的一個重要手段。
當然，羅馬不是一天建成的，眼下這些房企面臨的困境，顯然也不是僅憑一場疫情造成的。
『2、2019年龍頭房企銷售增速放緩』
眼下正是房企公佈上年財報的節點，通過整理各大房企年報，筆者發現，雖然這些龍頭房企的營收都有一定的增長，但是整體表現難言樂觀。
3月22日晚，恆大發布公告，2019年核心淨利潤、淨利潤預期分別為人民幣408億元、335億元，同比分別下降48%、50%。
融創財報顯示，2019年實現合約銷售額5562.1億元，較2018年增長20.7%，但是經過計算，2019年融創淨負債率約為172.6%，較2018年上升23.6個百分點。
萬科2019年實現營業收入3678.9億元，歸屬上市公司股東淨利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.1%，歸母淨利潤增速較上年同期下降5個百分點，這已是連續第二年下滑。
富力發佈的2019年財報顯示，其淨負債率攀升至198.9%，遠超行業平均水平。
平安證券近日公佈的數據，也能佐證這一觀點。
2019年主要規模房企整體完成率（107%）仍遠低於2016（126%）和2017年（124%），且僅略好於2018年（105%），這從側面反映出，市場壓力在逐步加大。
最近幾年，房地產行業集中度不斷上升，房地產業績貢獻更集中於大型房企。但是規模越大，也意味著增長速度也在逐漸放緩。觀察下面這張億翰智庫做的統計圖，從2018年七月份開始代表TOP10房企的藍線就一直處於底部。
有句話是這麼說的，巨輪要保持在海面上平穩航行，不是看航行的速度，而是看吃水的深度。對於這些巨型房企來說，這個吃水深度就是企業的償債能力，資金實力。
2019年上半年的統計數據顯示，這些大型房企的償債能力都很強，代表償債能力的現金短債比方面，90%的龍頭房企都超過了1，只有恆大的現金短債比小於去年1，這顯示出恆大短期內的債務壓力相對較大。
但是所有龍頭房企的壓力企業流動比率都大於1，這也意味著恆大的流動資金方面問題相對不大，償債能力較強。
這也解釋了為什麼恆大在疫情期間大打降價促銷活動，而償債壓力緩解後，根據最新的消息，4月1日起，恆大一些項目的折扣將會有所提升。
根據華夏幸福2019年年報的數據顯示。華夏幸福的淨負債率超過了200%，在所有的千億房企中排名最高，再加上當初和平安天下的對賭協議，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，如果達不到這樣的水平，華夏幸福將對平安資管進行現金賠付。
所以這也是為什麼華夏幸福現在著急裁員的最主要原因。
既然這些大型房企、龍頭房企在2019年的表現並沒有很好，一些大型房企的裁員潮奔襲而來，那這演變成一場危機，影響這些企業的生存嗎？
『3、危機不會出現，購房者需要警惕房屋質量』
大家顯然是多慮了，俗話說手有餘糧，心中不慌。豐富的土地儲備以及全國化土地佈局，就是這些龍頭房企抵禦寒冬的最佳武器。
根據億翰智庫的統計數據，龍頭房企的土地存續比均值5.54年。這說明，如果按照2019年的銷售業績，這些龍頭房企在不拿地的情況下，土地儲備可以滿足五年以上的開發需求。
△土地儲備數據圖表
這些龍頭房企心裡有底得很。
最後，面對大型房企裁員潮，我們普通購房者需要注意什麼呢？
房企大面積裁員，就說明暫時遇到了困難，需要縮減開支。近兩年房地產行業大環境不佳，房企在建造房屋過程中，很可能為了降低成本，降低小區的基本配置。就像去年下半年，某開發商用藍色塗料代替了景觀湖，還在上面建造了一個假橋，讓人啼笑皆非。但是類似的情況以後可能會成為常態。
另外一點更需要我們關注的就是房屋的質量問題。景觀設施減配至少不會影響房屋質量，但如果房子本身出現問題，那就影響大家的生命財產安全了。近幾年開發商一味追求高週轉，肉眼可見房子的質量越來越差，甚至很多知名房企也越來越多的出現質量維權的新聞。一個有些可怕的事實是，隨著房地產行業的下行，房子的質量可能會越來越差。
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