7月13日，一紙公文打破布吉一村的寧靜。在納入市、區城中村綜合整治二類項目計劃後10年之後，布吉一村似乎迎來了另外一種可能。
和布吉一村，同樣站在十字路口的城中村，深圳大大小小還有1300多個，如今大部分成了挖掘存量房空間的主陣地。而它們中的多個，在拆遷和綜合整治的博弈中拉扯了十幾年。
7月20日，深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江在廣東省三舊改造政策論壇上透露，深圳正在制定如何鼓勵城中村有機更新的相關政策，“大概年底就有成果。”
整治這條路上，舊村新顏，送走的是逐漸遠離的村裡人；拆遷這條路上，塵埃落定，迎來的是瞬間被造富的村民。
人來人往，又不知有多少人在日後的回憶裡，會發現他們命運的拐點會和一家房企進村有關。
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綜合整治或拆除重建，深圳城中村走到十字路口
布吉一村取消綜合整治，華僑城接手欲做舊改
一紙公文打破了布吉一村的寧靜。
自從有2008年納入市、區城中村綜合整治二類項目計劃後，村裡就再也沒有拆遷的信息。7月13日，由深圳市布吉一村股份合作公司、深圳市布吉李屋股份合作公司、深圳市格塘股份合作公司、深圳市何屋股份合作公司等4個股份合作公司共同申請取消布吉一村的綜合整治。依據相關規定要求，布吉一村將取消實施綜合整治。業內認為，此次申請取消城中村綜合整治或為後期拆除重建類更新提前鋪路。
布吉一村因何多年難拆納入整治，而今又從整治中劃出，拆遷是否已經勢在必行？樂居找到了布吉一村村委。
在布吉一村村委大廈的進門，華僑城意願徵集的告示格外顯眼。現場的一位工作人員告訴樂居，現在華僑城已經進駐布吉一村。“我就是這裡的村民，華僑城是今年進來的，短時間可能拆不了，不過房價倒漲起來了。”
該名工作人員表示，現在布吉一村小產權價格已經漲到了2.6萬/平，多數村民並不會在這個時候出手賣房。“對於村民來說，拆遷並不一定比整治好。我們祖祖輩輩都住在這裡，拆遷賠償並不一定對每個人都有吸引力。”
一位小產權業主告訴樂居，家裡在2004年花10萬在布吉一村買了一套八九十平的小產權，今年華僑城進駐布吉一村，房價就漲起來了。“不拆遷的話，小產權單價差不多一萬多，現在已經兩三萬了，紅本房漲得更快。”
說起舊改，住戶難掩期待之情，並表示布吉一村肯定是要拆的，所以現在基本上業主和村民都不會賣手頭的房子，畢竟未來華僑城舊改換成新房，房價會翻倍。“拆遷肯定比整治好，以後華僑城改了，小高層、公園、綠化，隨便一平就十幾萬，買也買不起，他們給我們換一套新的，我們不知道有多高興呢！”
租客對於拆遷還是整治似乎並不關心，對於近日發佈的取消綜合整治通知，租客表示並沒有受到什麼影響，房租在近期也沒有變化，同時也不希望房地產公司壟斷對城中村進行綜合整治。談及拆遷，租客認為，布吉一村沒有三五年是拆不了的，租房一般也是租一年，拆遷對自己影響不大。
對於近日發佈的取消綜合整治，華僑城工作人員解釋，綜合整治是2008年已經實施的，因為現在和舊改有政策衝突，所以必須要取消綜合整治才可以進行舊改。
華僑城工作人員告訴樂居，布吉一村確定要進行舊改，目前已經基本完成了意願徵集。布吉一村進行舊改達到80%就可以進行申報，申報之後才能夠簽訂補償協議，達到90%項目就可以啟動。“如果現在買小產權的話，買了就直接可以到這裡來簽約。”
對於拆遷的進度，工作人員表示，業主是否積極配合直接影響到進度，目前賠償標準還沒有出來，但可以參照周邊已經進行舊改的上水徑。“每個區的規則都不一樣，要看政府籤給華僑城的容積率，如果容積率高，賠償會高一點。此外紅本是最高的，綠本也會高一點，其他的遞減。”
同時，華僑城工作人員透露，布吉一村、格塘村、李屋村、何屋村、吉華路一帶都是屬於華僑城舊改範圍。
城市更新一分為三，水圍走出新路子
水圍村，坐落在福田CBD，佔地0.66平方公里，是深圳首批農村城市化改造的村落。經過二十餘年的變遷，水圍再次走到了城市更新的十字路口。
老舊屋村的形象重塑、統建樓變身青年公寓、舊廠房舊辦公樓拆遷升級，城市更新一分為三，水圍村摸索出一條新路子。
水圍村環境綜合整治工程始於2013年5月30日，2014年年底完成。水圍實業股份有限公司先後投資2.8億元，重點完善村內給排水、消防管道、監控系統、強電、巷道路面、屋頂綠化、管道燃氣建設等基礎設施。同時，工程還將水圍村132棟沿街立面打造成具有嶺南文化特色的示範村，提升整體空間環境。
在水圍實業股份有限公司上班的村民莊敏（化名）說：“現在這樣就很好啦，不需要拆遷。”他更加支持城中村的綜合整治，“這樣房子始終是我們的，代代相傳。改造後的回遷房只有70年，而且很可能一代就被敗光了。水圍村現在整體環境很不錯，交通方便，人流很旺，租金年年看漲。”
2016年，由福田區住建局出資、深業集團改造、水圍村股份公司籌房的水圍檸盟人才公寓項目啟動。經過一年多的改造，29棟村民統建樓換新裝，變身青年人才公寓。
據瞭解，水圍檸盟人才公寓總建面約15472平，提供16.5-32.5平公寓504套，租金75元/平。每套公寓均帶有獨立衛生間，配備基本的傢俱與電器。樓與樓之間加建的空中連廊，將29棟樓連成了一個整體。
目前，公寓內的商業街區已投入運營，僅剩少數幾間在招商或裝修。
早在2014年，水圍村就被納入《2014年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》。據深圳商報報道，該項目由承翰集團與深圳市水圍實業股份有限公司共同開發，於今年4月完成商戶清退並開拆。
7月9日，通過審議的水圍村城市更新單元規劃（草案）公示。根據規劃，水圍村城市更新單元擬拆除重建用地面積31447平，計容積率建築面積15.52萬平，擬更新方向為居住、商業等功能。其中，住宅73450平（含保障性住房9640平），商業、辦公及旅館業建築合計53810平，商務公寓11810平（含人才公寓2370平），公共配套設施16120平。
水圍村城市更新單元拆除兩部分，包括原建材市場、大佛口食坊與幼兒園。樂居走訪發現，幼兒園前的籃球場已有一臺挖掘機進入施工，大佛口食坊及周邊娛樂會所停止營業，搭起圍擋，建材市場也變成了清拆工地。根據設計效果圖，這裡將被打造成臨河套國際風情社區。
來自水圍實業股份有限公司的消息顯示，公司計劃將水圍村南片區的舊廠房、舊辦公樓進行城市更新，發展酒店、商業、住宅和商務公寓，拓寬集體經濟發展空間，提升社區綜合環境品質。
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官方：未來城中村綜合整治將成為主流
關於城中村的未來，23天前官方釋放出最新的信息。
6月30日，在《粵港澳大灣區城市更新高峰論壇--投融資及併購專場》論壇上，深圳市規劃國土發展研究中心主任規劃師繆春勝表示，歷史遺留用地問題的解決是官方未來思考的重點。目前，城中村已經佔據深圳城市更新的半壁江山。
官方數據顯示，截至2017年底，全市已列入拆除重建類城市更新計劃項目共644項，擬拆除用地面積約為50.15平方公里。其中涉及原農村集體用地的城市更新項目有482個，佔立項總數75%；面積為24.2平方公里，佔立項總面積的48%。
面對如此大體量的城中村，官方並不希望單純地走拆除重建的路線，而是希望城中村以更多元的模式發展下去。繆春勝認為，對城中村的保留，是讓城中村價值的再現的過程，也是日後工作的重點。
“我們有規模的管控，55%的城中村將保留到2025年。即使這些村子已經投入一筆資金或者已經進駐，但是如果該項目在綜合整治分區裡面，意味著2025年前不能立項。”同時，他表示，劃到綜合治理區域的項目也允許局部拆遷，目前官方鼓勵做綠色更新及舊功能區的升級改造。
5月22日，深圳市規劃國土委簽發《關於開展城中村更新模式分區劃定工作的通知》 ,明確了分區劃定的範圍，並要求各區政府在6月7日前完成城中村更新模式分區工作。業內人士分析 , 這意味著深圳城市更新將洗牌 , 在城中村擁有較多土地的開發企業 , 一旦被劃入綜合整治範圍 , 將受到較大影響 ; 今後城中村整治將偏向長租公寓立項 , 政府主導的棚改或將成為深圳城市更新的主流。
7月20日，在廣東省三舊改造政策梳理及各地市實施辦法解讀論壇現場，深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江說，“大沖村已經拆掉了，對高新區影響非常深遠。有些問題不能光從房子新舊和房價高低來看，從社會經濟效益來看，城中村在深圳歷史上發揮很重要作用。如果都拆完，這個城市變成什麼樣的城市？綜合整治也可以發現價值。”
李江認為，福田區政府、深業集團、水圍村民三方合作開展的水圍檸盟人才公寓，是非常好的案例。“萬科已經圈了好幾條村開展城中村改造，一個村和一個村不一樣，但是產生的社會效益、經濟效益，肯定是可以學習的。”
李江透露，深圳正在制定如何鼓勵城中村有機更新的相關政策，配合城中村總體規劃綱要。“這個政策即將出臺，大概年底就有成果。”
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學者：城中村可以改，但不要大面積拆
城中村治而不拆成主流已經成為共識，在轉變的過程中，官方和市場也在摸索中前行。
建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明預測，綜合治理將在未來兩年成為城中村改造的主要形式，該形式在某種程度上講取代原城市更新政策體系下的綜合治理方式成為深圳城市更新的重要組成部分。隨著綜合治理的推進，城中村改造的盈利模式也將發生根本的變化，長租公寓/社區商業模式在城中村將有較大的發展空間，而傳統住宅和商業開發在城中村項目中將受限。
從政府的角度看，政府應該關注的問題包括：城市更新碎片化改造情形嚴重，公共配套設施落地困難；綜合整治推進緩慢，市場主體參與度低；集體資產監管制度流於形式；拆遷制度缺失，拆遷困難難以解決。
深圳大學建築與城市規劃學院副院長饒小軍表示，城中村可以改，但不要大面積拆。“我嚴重不支持拆遷重建，這樣就變性了。“以南山一大型城中村為例，拆遷重建後變成房地產項目，是投資人進行房地產投資的行為，佔有了城市的資源，令低收入者沒有地方居住。“如果都這麼改的話，將來深圳第三產業的服務人員都無地可去。”
另一方面，城中村綜合整治面臨的現實利益問題不容忽視。饒小軍指出，整治後的租金水平需要把控。“房地產商的介入，對於小區環境的改造、配套設施的提供，會帶來更加科學化的管理。但如果造成房租大面積上漲，可能會導致一些社會問題。”
饒小軍認為，對於深圳城中村的統建樓與歷史建築不能一刀切，應該區別對待。“歷史建築我們歷來主張保護。 深圳本身歷史就短，很多東西都毀掉了，保留一些上百年曆史的村落形態，這個還是蠻重要的，就像湖貝。針對統建樓的綜合整治是提升環境品質，去掉負面的東西，更加適合人居住。城中村本身的居住環境有他獨特的東西，比如人文性的社區、適合低收入者居住的環境，這些要加以保護。”
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