撰文=徐三刀
—Part1—
與第一季度相比，四月份比較突出的現象，就是部分產品質素不錯的項目，如精裝高層在1.25萬/㎡竟然沒有賣完，引起了市場猜測。
2019年4月份，西安市商品房供應量為196.9萬㎡，同比下降 9.9%，環比上漲 60.3%；成交面積為161.4萬㎡，同比下降 30.8%，環比上漲9.3%；均價為12551元/㎡，同比上漲10.7%，環比上漲1.2%。
2019年4月份，西安市商品住宅市場品牌房企開盤項目共32個，推出房源8419 套，推出面積102.1萬㎡，平均單盤推貨量為3.2萬㎡；本月開盤成交6990套，平均去化率為83.0%。
進入橫盤期，除了零星項目開盤解籌率不高之外，平均解籌率都在七成以上，市場整體呈現量升價穩的態勢。
隨著假期時間、資金籌備等因素影響，市場或將迎來旺銷，但還是要強調，沒有暴漲的可能性。
—Part2—
其中，主城區及西鹹新區熱點板塊大致有四個，與大家一起討論：
其一，滻灞生態區，目前滻灞三角洲兩岸、世園會板塊屬於活躍度最高區域，例如萬科瀾岸、遠洋合能楓丹唐悅、振業泊岸、碧桂園·閱江府、中南樾府、自然界、世園大公館等相繼開盤，區域關注度較高。
其二，灃東新城：三月底藍光公園華府、君合天璽、綠地新里程相繼開盤，鎖定客戶資源，導致保利·和光塵樾解籌率一般。但區域關注度一直較高，加上供應量不大，導致搖號項目比較集中。
其三，航天城：目前航天城板塊熱點項目居多，主要是南高新、城南、長安項目稀缺，購房群體集體瞄準航天城，導致康橋悅蓉園、大華錦繡前城出現“供不應求”，多次出現千人登記、千人搖號。
其四，國際港務區：目前奧體中心及港務西路以東區域為限購區價格底部，華潤置地·未來城市、匯悅城、綠城全運村相繼開盤，房源出現九字頭。但隨著區域房價逐漸攀升，與滻灞板塊價差縮小。
必須提醒一句，南高新、城南、長安新項目較少，航天城房源逐漸變少，如果大華錦繡前城採用精裝，康橋悅蓉園在年前清倉，再加上萬科公園大道少量供給，進入第四季度，這個區域或將出現供給量萎縮，價格再次拉昇。
—Part3—
有一個特殊現象，就是同區域之內，接連多個樓盤開盤，導致部分項目數據不佳，結果給市場造成了一種錯覺，似乎1.3萬/㎡以下的精裝房源不見得好賣。
例如，世園大公館，一個月之內周邊5個項目開盤，客戶源被鎖定，導致開盤解籌率只有53%，產品延續了綠城·桂語江南，品質不錯，房源均價12616元/㎡，全部2T4精裝高層三房，戶型面積110/127㎡。
例如，保利·和光塵樾，一個月內周邊3個項目開盤，客戶源被所致，導致開盤解籌只有67%，全部2T4精裝高層，戶型106/132/143/146/235㎡，均價12300元/㎡，雖然說配套存在短板，但品質不錯。
1.25萬/㎡左右精裝高層，如果揭去精裝成本，毛坯房差不多就在萬元朝上，可以說，相當具有性價比。要知道西安三環附近，二手房價格高一點在報價1.6-2萬/㎡，低一些的二手房也在1.3-1.5萬/㎡。
在這個時候，多次搖號不中的客戶一定要緊抓資源，買房不是看演出，更不是擠熱鬧，一定是緊抓機會，能不搖號儘量不要搖號。
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