西安就已邁進“四限”城市之列，2018年5月10日，房管局一紙通知，明確規劃用途為“公寓”的商品房也納入限購範疇；寬鬆戶籍政策的驅動下，截止五月底，西安市今年已遷入45萬餘人，遠超去年全年人口增量，如此大的人口流入，嗅覺敏銳的投資客群早已洞察，不限購、不限售的商鋪迎來了又一個春天。
在這樣的背景下，讓我印象比較深的一位圈友，他近期在考慮恆大江灣臨街一拖二的鋪面，在值不值得入手上糾結了很久，類似的問題其實困擾著很多商鋪購買者。
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商鋪類型多樣，涉及知識點較多，對購買商鋪的客群往往有更高的要求。作為一名商鋪購買者，最起碼應該清楚商鋪的類型與特點，掌握一定的調研分析方法，才有可能在商海中淘到黃金，S姐把商鋪基本分為四類：
一、商業街商鋪
在城市商業中心或大型社區中，組成整條購物步行街的沿街商鋪。但在已成型的傳統商業中心裡，待售的商鋪少之又少，入手機會渺茫，可以多加留意新商圈，例如舊街通過改造後形成的新商業街，郊區城市商業中心的商業街，大型社區形成的商業街等，像華遠·海藍城打造的商業街——華遠·好天地就是最為直觀的案例。
對這些商鋪調研時，應對區域內人流量、公共交通便捷程度、周邊租金等方面進行排查，當然租金，不是開發商或中介說多少就是多少，你可以走訪周邊已開業的商鋪，實地調研租金及真實運營情況。
如果鋪面開在新區，還要考察新區未來發展規劃，對商鋪所在地四至有哪些規劃有一個初步的判斷。
二、社區商鋪
社區商鋪以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪和裙房商鋪為主，是目前增長數量最為迅速的商鋪類型，這種社區底商幾乎每個小區都會配建，在這主要區分一下裙房商鋪、住宅底商的差異。
（裙房商鋪挑高較高，面積較大，戶型較為方正）
（住宅底商通常會佔用該樓棟1-2層，大多都有會剪力牆的存在，商鋪結構不規整，利用率較低）
社區商鋪對支撐社區居民日常消費的作用較大，如今入住率高的小區商鋪投資回報較為穩定，風險相對較低。
在選擇時，應儘量選擇相對成熟、入住率較高的社區，由於商鋪樓層不同，導致商鋪售價與後期租金差距較大，一樓商鋪比二樓、三樓商鋪貴兩倍、乃至更高的價差都有可能，儘量購買距社區主入口較近、樓層較低的商鋪，以提高後期收益，但這類商鋪通常十分搶手，要對市場保持較高的敏感度。
三、購物中心商鋪（盒子商鋪）
此類商用物業多將整層購物中心、大市場分隔成20-30平米甚至幾平米的鋪位，然後進行零售或長期出租，像是賽格、萬達、熙地港等大型商場內部，都屬於盒子商業。
這種盒子商業對於個人購買而言，風險較高，就像民樂園萬達正對面伊愛·歡樂城，該商場前身叫新瑪特商場，這個商場衰敗不是沒有原因的。在挑選盒子商業時，應當注意以下幾點：①注意產品設計規劃，有些商場經營情況不佳是因為本身動線規劃不合理，扶梯、直梯的安裝位置，商場內部道路寬度等一切影響購物體驗的設計，都是需要去留意的；②開發商是否靠譜，有些開發商急於求成，招商只求速度，進而打亂了業態分佈，導致後期商鋪出租困難；③招商運營公司是否具備成功案例，招商前置化是商場後期運營、定位的關鍵點。
四、街道商鋪
這類商鋪位於道路兩側，道路又分為主幹道和其他普通道路。
主幹道兩側商鋪風險相當高，不要因為在城市主幹道兩側人流大，就覺得生意能做的起來，如果你仔細觀察，會發現城市主幹道兩側商鋪店家換新速度都比較快，廣安路在連接北二環處有一排臨街商鋪，幾乎半年就要換新一次，隨著周邊幾個小區住宅底商的投入使用，這排臨街商鋪很快走向了滅亡，別看主幹道人流量大，但因為其本質是用來疏導城市人流的，汽車和人群門穿流而過，看都不會看兩側店鋪，就算看了也沒辦法停。
還有種道路情況就是非主幹道的那種，車流較慢，道路兩側有停車的檯面或者停車位，這種路邊的商鋪風險就會低很多，大家上下班路過都會有意降低速度看看有沒有需要帶回家或者用的到的店鋪。
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