如果你是買房路上的迷茫者，不知該不該買房，該買哪個樓盤，或是想了解房產的相關資訊，請私信我，邀你進圈聊。

當“三萬一平的豪宅”出現在西安市場，難免引起大家對西安未來房價的擔憂，這會是幾塊試金石“石沉大海”，還是會徹底顛覆大家對西安房價的理解呢？

在這批價格審批中我們發現翼中心單價上漲了9369元/㎡，漲幅高達39.5%。2018年6月19日，以毛坯備案的翼中心備案價23690元/㎡，不到十個月的時間，改做裝修，換名綠城高新誠園後，備案價達到33059元/㎡！

△翼中心價格備案變化

單從高新誠園的裝修來看確實高於市場水平，雖達不到“拎包入住”，但交付後家電、櫃體全部都帶，並且做到全牆面裝飾，材料、品牌、風格都也都是市場頂級的。

但有過裝修經驗的朋友都清楚，普通住宅較好的硬裝標準在每平3000元左右。在“限價”的約束下，不排除有些房企為求高溢價，毛坯改裝修，從之前的備案價格來看，就有不少項目改裝修後，每平上漲大約1500元-3000元。

去年的物價局問政也就此“裝修價格”的灰色地帶提出過嚴厲質問，那麼本次翼中心單價上漲近萬元，是真的產品革新帶來的價格上漲還是限價政策鬆動的表現呢？畢竟從全國來看，已經有多個放鬆限價的城市。

壹丨衡陽擱淺後，多城暗度陳倉

2018年12月26日，衡陽市明文宣佈自2019年1月1日起取消限價政策，隨後又被官方撤回。

有了這樣的前車之鑑，只做不說比先說後做來得順利的多，多個城市在2019年之後，成功“偷渡”，樓市限價出現鬆動。

今年年初，廣佛區域的樓市大V爆料：佛山基本放開限價！順德某盤最新備案價最高達2.72萬/平，其他各區各板塊網籤價都有30%~80%上調。2018年上半年佛山備案最高價不超1.5萬元/平。

幾乎就在同期，廣州增城、南沙、花都開始按照真實價格備案，這意味著限價政策下價格過高的項目不予網籤的規定將被取消，購房成本更高的雙合同淡出市場。

不單單是佛山與廣州，很多城市都在嘗試解除限價...

合肥國土局、市物價局表示，2016年11月前拿的宅地和商住地，

杭州餘杭區的國開東方鳳凰臺，精裝修備案價2.95萬/㎡，一舉捅破板塊天花板，而距離該樓盤2公里的西房餘杭公館2018年9月備案價才19000多元/㎡，一下撐杆跳1萬/㎡，似乎也在暗示限價放鬆。

△北京土拍中明確不設置價格紅線

1月9日，北京市規劃和自然資源委員會網站發佈2019年第一次土地使用權出讓預申請公告，位於朝陽區孫河的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。

這些鬆綁限價的城市，顯然是吸取了衡陽闖關失敗的經驗，放鬆限價並沒有官方發文，說明在此時輿論壓力較大的情況下，官方貿然發文不合時宜，會飽受輿論壓力，在對限價政策進行鬆綁時，“只做不說”是一種行之有效的方法。

但3月正值小陽春，歷史經驗告訴我們此時多會回暖，在經歷了去年四季度的下滑期，房產從業人員當然要抓住有利於市場宣傳的“蛛絲馬跡”來造勢，所以放開限價的城市原本相對平穩，已具備了取消限價的前提，但中介藉機炒作，市場難免會出現反彈。

從購房者這端來看，由於之前過嚴的限價政策，很多城市都出現了“雙合同”現象，導致購房成本大增，因為額外補籤的合同需要“一把付”，實際購房首付遠高於三成。

限價政策鬆動，網籤取消對高價樓盤的備案限制，其實也在一定程度上降低了購房者的門檻。

貳丨限價下的西安房價走勢

西安限價政策已經執行了將近一年半的時間，我們知道市場價格只有可能低於限制價格，所以這個公示價格也最能真實反映市場情況。如今，已有93批樓盤價格公示（西安+灃東），那麼，2018年1月至今，西安房價發生了哪些變化？

△統計數據僅限高層、洋房，不含別墅項目

據備案公示價格數據監測，2019年3月全市均價13350元/㎡，較2019年2月環比上漲6.7%，較2018年3月同比上漲23.8%。

從圖標很明顯看出在經歷去年10月-今年2月盤整期後，3月無論裝修還是毛坯房均價都出現上漲，那麼這個上漲是市場規律還是樓盤個案情況呢？

我們發現3月高端樓盤扎堆入市，龍湖景粼天序（毛坯高層17366元/㎡）、保利天悅（毛坯洋房20278元/㎡，裝修高層17667元/㎡、18412元/㎡）、自然界（毛坯洋房15905元/㎡）、金茂府（裝修高層20881元/㎡、18499元/㎡）、曲江·玫瑰園二期（裝修高層32622元/㎡）、翼中心（裝修高層33059元/㎡）等遠高於均價的樓盤先後在上月通過價格審批。

眾所周知，現在的商品住宅價格審批已由西安市發改委接手原物價局，截止4月3日，發改委共公示了兩批價格，恰好在這兩批公示中，湧現出諸多高價樓盤，排除樓盤特質的原因，難道是西安也開始放鬆限價了？

在這兩批10個盤源的價格公示中，有兩盤價格持平，六盤價格上漲，除翼中心外，德傑·狀元府邸105-151㎡的9#樓，改做裝修房後，價格上漲17.2%，金茂府7#樓上漲5.9%，時隔近一年推貨的星雨華府漲幅9%，華潤未來城市、匯悅城上漲在2%左右。

而在物價局併入發改委前的近十批價格公示中，有25個同質產品單價上漲，有市場的正常漲幅，也有樓位因素導致的漲幅，綜合來看，物價局併入發改委後，價格審批並未鬆動，所以3月的漲幅還是因為近期高價樓盤的集中入市。

叄丨西安還有限價的必要嗎？

即便是在市場回暖的三月，西安樓市依舊存在兩極分化的現象，限購區內偏遠地段的項目去化仍有阻力。早在去年9月，世茂璀璨傾城揭開了限購區內打折跑量的序幕。

而後，港務區的匯悅城、綠地璀璨天城及主城區個別難銷的項目陸續跟進，給予購房者優惠，隨著市場熱度在2018年末的走低，限購區內多盤在此期間借用各種名目，讓利購房者，實際成交價低於公示的備案價格，隨著春節後的市場回暖，這些優惠先後取締。

2018年四季度，灃東新城獨立進行價格公示後，中南上悅城、藍光公園華府等盤來勢洶洶，備案價直逼主城區，但在實際銷售過程中，開盤時均會享有不同程度的優惠，實際成交價比備案價低了1000-1500元/㎡。

可見對於難銷的項目或價高的區域而言，開發商會以備案價為紅線，根據市場熱度來調整實際售價，在銷售遇阻時，給予優惠，實際成交價不及備案價，限價的意義自然不大。

但市場的另一面，康橋悅蓉園、龍湖景粼天序、中南樾府、紫薇花園洲、大華公園世家等熱盤依舊存在，如果取消或放鬆限價政策，熱點區域或熱點樓盤的價格必然會迎來上漲。

今年以來，雖然很多城市都對限價政策進行調整或取締，但從西安來看，剛過去的三月，市場去化率接近八成，價格也在持續上漲，

現階段搖號樓盤依舊存在，市場中還是供不應求，雖有限購限貸兩道“防火牆”，但此時取消限價，西安整體均價一定會面臨著較大的上漲壓力。

回顧各類調控手段的落位時間，限價政策來的最晚，因為其本質上是一種違背市場規律的行政手段，短期內能夠抑制房價過快上漲，但這並非長久之計，市場供需關係還是影響房價的主要因素。

而也會發現在近期有鬆綁動作的城市中，限價政策也最先瓦解。一旦市場平穩，為了控制房價過快上漲的限價政策便失去了存在的意義，S姐相信，調控政策放鬆最先解除的一定是限價政策，但不應該是此時。

更多房產資訊、市場分析、買房乾貨請關注：沈視樓市。

閱讀更多 地產S姐 的文章

關鍵字: 西安 衡陽 杭州