魯迅曾說：“曾經闊氣的要復古，正在闊氣的要維持現狀，還沒闊氣的要改革。”這話他真說過，而且用來說當今的樓市也絲毫不牽強。
雖然偶有鶴崗“白菜價”房子之類的新聞來“攪局”，但是大家也就當新聞看看而已。面對高企的房價，不外乎3種心態：還沒買房的想要房價降降或者不再漲，哪怕漲得慢一點也好；東拼西湊好不容易買上房的暫時可以長吁一口氣：“終於上車了！”有好幾套房，將房產作為投資品的，則希望房價繼續漲、大漲……
這些心態，基於一個鐵的事實：近期，國家統計局公佈3月份70個大中城市商品住宅價格變動，總體來說無論新房二手都在漲，其中，西安新建商品住宅漲幅最為誇張，同比上漲24.4%，全國排名第一。早在今年初，就有新聞報道，2018年，西安房價全國漲幅最高，同比上漲22.4%。
與西安房價大幅上漲相對應的，是國家對高房價的調控：
2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針；2018年全年全國陸續發佈調控政策400餘次；2018年7月31日，中共中央政治局召開會議，提出“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”。
就在幾天前的4月19日，中共中央政治局會議又44字定調房地產市場，重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
為何在國家強勢調控房價的背景下，西安房價漲幅還在全國一路領跑，是什麼支撐著西安房價暴漲？如何理性看待西安房價上漲？
對土地財政的依賴是推動房價暴漲直接因素
近4年，西安房價1年上一個臺階：2016年西安市商品房均價為6514元/㎡；2017年西安市商品房均價為8880元/㎡；2018年西安市商品房均價為11673元/㎡；2019年，有專門研究西安房產市場的自媒體統計，近半年（2018年10月到2019年4月）西安房價中位數為1.3萬元，漲幅為1000元/㎡。
為什麼這幾年西安房價漲得這麼多這麼快？有兩種比較流行的解釋。
第一種是根據拿地成本來解釋。從開發商的戰略調整的角度來看，北上廣深等一線城市樓市增長乏力，開發商從一線城市和熱點二線城市撤退到西安、鄭州這樣的新一線城市或者非熱點二線城市。這從各大地產商紛紛在西安拿地就可見一斑。
3月21日，近30家房企爭奪位於西安高新區軟件新城的147畝居住用地，超過300輪激烈競價，最終由高科集團以2517萬元/畝競得，樓面價最高達13450元/平方米，溢價率最高至73%。
據擁有中國房地產最大的信息數據庫的克而瑞公司統計，2019年西安第一季度地價較2018年的漲幅達到了147%，居全國第一。地價漲這麼多，房價一點不漲似乎說不過去。
第二種是根據西安人口越來越多來解釋。自2017年3月1日起，西安市的落戶政策越來越寬鬆，吸引各層次人才落戶的優惠政策越來越多。截至2018年末，西安市常住人口1000.37萬人，比上年末淨增加38.70萬人。
自西安2017年實施“史上最寬鬆”的戶籍准入新政策開始算起，近兩年西安新增落戶人口已經突破百萬。而在此之前，西安的戶籍人口數量相對穩定，2013年到2016年，西安戶籍人口分別為806萬、815萬、816萬和824.93萬。落戶方便了，買房的戶籍限制少了，買房也就更容易了。
相對來說，第一種解釋似乎更有說服力，看上文第一個表格可知，從2017年至今，西安的地價逐漸上漲，而且幅度還不小，這和西安房價的連續暴漲相符。再看人才引進，第二個表格中房價上漲的城市中大部分都發布過人才引進政策，落戶政策也是越來越寬鬆，成都、武漢等城市新落戶人數同樣暴增，但其房價增長幅度都沒有西安大。
這說明西安相對其他同類城市來說，更加依賴土地財政。西安不斷放鬆落戶政策，發佈人才引進政策，似乎是為了消化賣地後蓋的越來越多的房子。西安房價暴漲，並不是因為供不應求。
在2018年6月，針對當時“西安商品住宅去化週期縮短”的情況，房產評論人士王建紅就曾分析過：在前幾年的房產熱下，開發商在西安拿地建房的規模很大。西安樓市出現的供不應求現象，並不全是因為庫存不足，而是在預期觸及下房價倒掛、供給不足所導致，加上部分企業的惜售心理，如果算上這些房產，對於整個市場而言，待售總量是巨大的。
為什麼開發商紛紛來西安拿地、“囤樓”？
唯一的解釋：資本的嗅覺總是很靈敏的，擁有大量資本的開發商很看好西安的發展前景，對“惜售”的地產企業來說，“囤一囤”待價而沽是值得的。如果西安沒有投資和值得在此長期居住發展的價值，資本不會看好西安，個人同樣不會看好西安。
西安的投資價值從何而來？
寫此文前，我對祖輩就居於西安的土著坊妹進行了一個“專訪”：西安到底有什麼好？她回答如下：
西安的歷史文化底蘊雄厚，城市生活節奏不是很快（如果退居二線，西安是不錯的選擇），生活很便利（比如吃喝玩樂的很豐富），氣候條件適合居住（至於冬季的霧霾，全國絕大多數大城市都有），地形平坦，交通四通八達。
坊妹即興而直觀的回答對西安高企的房價已經有了一定的說服力。作為一個從更西北的地方來西安才兩年的新西安人，我認為可以從西安的過去、現在和將來3個維度來分析西安高房價的來由。
十三朝古都西安是聯合國科教文組織1981年確定的“世界歷史名城”，美媒評選的“世界十大古都”之一，是中華文明和中華民族重要發祥地，有保存完整的自然和人文旅遊資源。這是逝去的歷史給這座城市留下的寶貴的獨一份的“遺產”。
在西安生活久了，你會有一種油然而生的優越感。比如你可能經常路過鐘樓、大雁塔、明城牆、陝歷博，花個1天時間就可以去趟兵馬俑、華清池，其他聞名世界的景點也不計其數，世人羨慕和景仰的世界旅遊勝地西安，就是你每天生活的地方。用坊妹的話說，就是“在西安生活久了，再去其他大城市，覺得都沒什麼歷史和文化底蘊”。
這兩年，西安在抖音上成為“網紅”城市，引來無數遊客打卡；“西安年·最中國”系列活動讓“來西安過年”成為一種旅遊新時尚，還衍生出“最中國·看西安”系列文化旅遊活動，進一步擴大西安的知名度。這些活動的成功秘訣，就在於將西安這座城作為一種“產品”和“項目”來營銷，而其營銷的最“硬核”之處，正是將西安的“古都”氣質拿捏的很準，將西安的歷史文化價值進一步盤活。
回溯過去，西安更像“古都”，而觀現在，西安則更像是“城市”。既然是城市，就要有栓心留人、吸附人才的基礎。而西安則正好有這樣的基礎。
比如西安的科教資源很豐富，根據教育部最新公佈的2018西安大學名單可知，西安總共有63所大學，其中涵蓋一二三本科院校42所，專科院校21所；西安的醫療資源也很可觀，截至2017年末，西安全市醫療衛生機構總數達6384個，比上年增加508個，2017年，西安全市醫療衛生機構總診療人次達6775.1萬人次，比上年增加589.2萬人次。
就連歷來被吐槽的就業難問題，也在一定程度上“反映”了西安的吸引力。國內某大型招聘網站出爐的《2018應屆畢業生就業力調研報告》顯示：西安的應屆畢業生超60%的選擇留在西安就業。沒有相當的就業機會，是很難留住這麼多畢業生的。
還有西安越來越便利、四通八達的交通，改善越來越快的營商環境，越來越開放多元的輿論氛圍，都是西安“西引力”的體現，也是西安房價增長的“硬”基礎。
再展望將來，西安是絲綢之路起點城市，第九個“國家中心城市”，關中城市群“龍頭”，代管西鹹新區後體量更大，發展前景更廣闊，這些優勢都是開發商和個人看好西安發展的理由。
儘管西安有很多不如人意的地方，比如中小學上學難、冬季霧霾重、民營經濟不夠發達等，但是無論你吹也好，黑也好，在坊叔上述的3個維度上，西安的優勢也是實實在在存在的，它們不是一天兩天積累起來的，也不會因為你個人無視而馬上消散，它們將會吸引一代又一代西安人繼續為之奮鬥，也會吸引越來越多的人來到西安。
既然西安有這麼多支撐房價的優勢，為什麼近幾年西安房價的暴漲，會被人廣為詬病，甚至談房色變？
“黑歷史”不容迴避，西安樓市漸趨理性
智聯招聘最新發布的《2019年春季西安僱主需求與白領人才供給報告》顯示，西安地區2019年春季求職期的平均薪酬為6758元/月，在全國37個主要城市的薪酬水平中排名第29位。
從薪酬的分佈情況來看，西安地區薪酬水平較低，平均薪酬4000元/月至6000元/月的職位佔職位總量的36.6%，8000元以上/月的僅佔21.3%。2019年前三月，西安房價中位數為1.3萬元。買1套90平米的住房，光付三成的首付（35.1萬元），就要工作52個月。即使這樣，仍然有大量網友留言“拖後腿了”。
工資水平和房價差距很大，而且本來就不高的工資水平，其上漲速度遠遠趕不上房價上漲幅度，是大家吐槽最多的一件事。
比如，《2018年春季西安僱主需求與白領人才供給報告》顯示：西安地區2018年春季求職期的平均薪酬為6381元，在全國37個主要城市的薪酬水平中排名第30位。相比2018年春季，西安2019年春季的薪資水平只上漲了377元，漲幅只有5.9%，遠遠低於房價漲幅。
這點大家在自嘲中似乎也默認了，頂多寄希望於國家越來越嚴的調控，房產市場的自我調節，還有自己的艱苦奮鬥。但是令大家不服的是，在西安房價大幅上漲的背景下，出現了一些令人費解的現象：
一些開發商“突然”變得遵紀守法起來，舉報自己“無證售樓”；一些開發商公然違約，突然又不按照原合同賣房，侵害購房群眾合法權益；還有業主本來買房結婚，結果孩子都生了，還沒能辦入住手續……西安部分地產商的這些“黑歷史”，是真的有歷史來源。
新浪樂居西安2019年“315西安樓市調查結果”。
據業內人士分析，2016年前，西安樓市曾一度衰退，同時存在市場監管不到位等問題，相當一部分開發商為回籠資金，在項目沒拿到預售證時開始銷售，與購房者簽訂認購協議，許多購房者都交的全款。
沒想到，西安房價這兩年暴漲後，一些不誠信的房產商想拋棄這些已經付過款的購房者，甚至主動申請受罰，要求解除合同或認購協議，一些開發商寧願雙倍返還定金也要解除合同。
儘管一些業主通過法律途徑捍衛了自己的權益，比如在2018年12月29日，西安市中級人民法院終審判決，撤銷此前長安區法院的一審判決，駁回聞天公司確認合同無效的訴訟請求，維護了購房者的利益。但是還有一些利益受損的購房群眾的利益沒有得到保護和補償。
房價的合理上漲我們不得不接受：你不得不承認，想要留在機會更多、資源更豐富的大城市，日漸高企的購房成本是必要成本，就像你要暫時接受它的交通擁堵和環境汙染一樣，普通老百姓想在西安有套房，從來就不容易。
另外，無論是投資還是自住，面臨房價的上漲，大家已經不像前幾年那麼恐慌和迷茫。以搖號為例：從去年啟動搖號至今年3月底，西安共有334次開盤銷售，其中有170次（佔比53.3%）的開盤無需搖號。
但是對於不合理的甚至違法的房產亂象，比如業主廣泛反映的虛假宣傳、合同陷阱、配套變更、延遲交房等問題，仍然要堅決制止並嚴懲。
無論是引導“嗜血”的資本流向實體經濟，還是打擊房產亂象，肅清西安樓市遺留問題，光靠購房者的力量遠遠不夠。西安各級政府要繼續堅持“房住不炒”的調控方針，通過適度調整財政政策、貨幣政策，密切監管資金走向等方法，將資金導向其他實體行業。同時加大打擊開發企業違法違規行為力度，規範商品住房銷售行為，不要讓西安的高房價影響其長遠發展。
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