買賣商品房的時候要交很多的稅，比如契稅、增值稅、個人所得稅等等。而經適房、兩限房等政策性房屋除了要交這些費用之外，還要額外繳納一筆

這麼一大筆額外的費用由誰來承擔？賣方還是買方？

政策性房屋的性質很特殊，所以會引起很多的糾紛。

因此，在簽訂政策性《房屋買賣合同》的時候，大家務必要加上兩個特殊的合同條款。

第一、必須加入過戶條款

為什麼要加這個條款呢？

因為政策性房屋都是有過戶時間限制的，一般是取得政策性房屋滿5年之後才允許過戶。

滿5年的時間的計算，是以取得產權證的時間，或者取得契稅發票的時間為起算點的。

哪個早，就以哪個為準。

比如說，如果是2009年，你分到了一套經濟適用房，2010年的5月1日你交了稅款，稅務局也給你開了發票，2011年2月1日你才拿到房產證。那麼就按早的日期，也就是你取得發票的時間，2010年的5月1日開始起算5年。往後推5年，就是2015年的5月1日，在這個時間之後，房子才可以過戶給其他人。

注意，合同中，過戶條款應該這樣表述：

房屋取得產權證5年後的第15日內（或者是房屋可以上市交易後的15日內），房屋買賣雙方共同辦理產權轉移登記手續。

這個條款已經經過最高人民法院的司法解釋，還有各地區高級人民法院的指導意見，多次明確了，

如果沒有加入這個條款的話，假如房價蹭蹭往上漲，房主不想賣就不賣了，告上法院，你的房屋買賣合同是無效的。

哪怕是繳納了全款，買了房子半年以後，也沒辦法，只能原價退回房子，你說虧不虧？

當然，這裡說一個例外條件，這個是針對經濟適用房的：

2012年1月14日，這個時間點以後取得的經適房，無論是不是滿5年，它都不可以上市交易，這種房子它只能由政府來回購。

所以我們不能去買這樣的房，大家一定要注意。

第二、必須加入稅費條款

至於應該繳納多少土地收益的稅費，經適房和兩限房是不一樣的。

1、經適房

根據取得時間的不同，所繳納的比例是不一樣的。

首先，這也是最便宜的。2008年4月8日之前（包括這一天）取得的經適房，如果出售，按出售價格的10%補交土地收益的。

也就是說，如果一套房賣了200萬的話，那麼就需要額外多交20萬的稅。

其次，2008年的4月9日-2012年1月13日（為什麼到1月13日呢？因為1月14日以後就不允許對外出售了），在此期間取得的經濟適用房，按出售價格和原購買價格之差的70%，補交土地收益的，很貴。

舉個例子，如果買這套經濟適用房的時候，當時花了30萬，後來賣掉，賣了200萬，那麼差價就是170萬，等於你賺了170萬，那麼這170萬的70%，也就是119萬就要全部上交國家。

2、兩限房

兩限房就是，限制房價和限制住房面積的一種特殊的政策性房屋。

兩限房上繳的土地收益是，出售價格和原購買價格之差的35%。

這個標準是統一的，無論你什麼時候拿到的兩限房，都沒有關係。

舉個例子，一套60萬元買的兩限房，現在賣了200萬，那麼差額就是140萬，需要額外繳納的稅費，就是140萬乘以35%，算下來也就是49萬。

所以，在買這類房屋的時候，必須在合同中加入稅費條款。大概的表述是這樣的：

所需上繳的土地收益或者繳納的土地出讓金，由出賣人/買受人來負擔。

如果在過戶之前，因為國家政策導致稅費增加的話，那麼由國家規定的繳納方來繳納（或者是買賣雙方商議的方式）。

除了上述額外需要繳納的鉅額稅費之外，政策性房屋還有5年的過戶時間限制，在這5年裡，你知道政策會不會變化呢？5年的時間，稅費繳納的規則會不會變呢？如果變了，稅費的差價由誰來承擔呢？

所以我們上面條款的後半句約定的很清楚：在過戶前，如果因為國家政策導致稅費增加的話，那麼由國家規定的繳納方來繳納，或者按雙方協商的方式來承擔。

至於說採取什麼樣的方式，雙方協商之後，在合同裡寫清楚就可以了。

總結一下：

1、政策性房屋都有滿5年的過戶時間限制，所以在買賣合同中，必須加上相應的條款。

2、除了一般的交易稅費之外，政策性房屋還需額外繳納一筆土地出讓金，且金額巨大，須在合同中明確由誰來承擔。

資料來源：劉甫律師，《房產交易法律課》

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