過去20年，我們房地產市場的擴張速度，可以說是絕無僅有的。
前幾天看到一組數字，我國房地產開發商已經達到了9萬多家，要知道，全世界180個國家的地產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小房產商沒超過500個，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。
這麼多人都想幹房地產，足見樓市的吸金效應有多強。
有人調侃，過去這10年，買房的“全款”變成了“首付”，首付又變成了“車庫”，房產的持續升值，意味著我們手中的現金積蓄持續縮水。
但是，最近兩年以來，房價上漲的幅度越來越小，持續時間也越來越短，今年降價促銷、土地流拍等現象此起彼伏，北京房價更是創出了兩年以來的新低，廣州、成都、佛山、深圳多地放鬆購房門檻。
這樣的形勢下，2020年買房的“首付”，10年後會不會變成“全款”？
我們先來分析未來房地產的大環境。
第一，人口年齡結構的變化。
大家都知道，房價上漲的動力，來自於源源不斷的購房需求。
人口湧入城市後，年輕人成家立業，要結婚就要買婚房，要生二胎就得買“改善房”，老了又要為兒女準備新房，只要年齡在20-50歲的人口能一直湧入城市，房地產的需求就不會減少。
問題是，未來的青壯年人口是持續下降的。
北大教授蘇劍認為，美國威斯康星大學研究人員易富賢對中國人口數字的估算相當可靠。
據其估算，中國人口峰值出現在2017年，大概是12.813億，勞動力人口峰值出現在2013年，8.557億，“中國去年就已經開始出現了人口負增長”。
經濟學家姜超指出，中國25-44歲人口數量，在2015年達到頂峰後，進入了下行軌道，正因為年輕人口下降，也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。
根據預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。
消失的這部分勞動力，意味著樓市的購房需求會逐步降低，因為老人的置業需求是很低的，只有年輕人，才有婚房、二胎房、大房子的需要。
尤其是那些老齡化程度較嚴重的四五線城市，今年買房的首付，10年後，極有可能會變成“全款”。
第二，貨幣與樓市的關係已經改變。
過去這些年，樓市上漲的重要原因，是貨幣一直在流入房地產，房子充當了“蓄水池”的作用。
流通中的貨幣有多少呢？一般我們都會看M2這個指標，數據顯示，1980年的時候，M2不足2000億，到1990年的時候，M2規模達到1.53萬億，到2000年的時候，M2規模達到13.5萬億，如今M2已經超過150萬億了。
M2總量擴張的同時，是現金購買力的縮水，以及不動產的飛速增值，房地產行業的規模，也從幾百億增長到了年均15萬億的體量。
但是，從去年到現在，M2的增速一直保持在8%-9%的水平，非常穩定，並且銀行的貸款、理財規模，連過去年均總值的一半還不到。
也就是說，貨幣總量減少的情況下，很難再像以前那樣持續流入樓市中，導致房價抬升。
更重要的是，LPR體系已經建立了。
2019年的10月份，新購房的按揭利率將參考5年期LPR，不再掛鉤基準利率，前兩天，央行發通知稱，今年3月份到8月份，以前掛鉤基準利率的鉅額存量房貸，都要轉換成LPR合同。
LPR的用處在於：1年期LPR持續下降，降低實體經濟融資成本，5年期LPR高位運行，房產購房成本依然高企，相當於在樓市和貨幣之間豎起了一道“牆”。
因此，在貨幣難以持續大規模流入樓市的前提下，未來10年的房價喪失了走高的基礎，首付雖然不至於會變成“全款”那麼誇張，但肯定不會有以前那樣“全款”變“首付”的情況出現。
以上兩點，我們講的是未來10年房地產面臨的大環境，即人口結構與貨幣形勢的變化，大家都知道房地產“短期看金融，中期看供需，長期看人口”，當勞動力人口下降，貨幣難以輕易撐起房價，未來的短期、長期趨勢就已經確定了。
經濟學家李迅雷此前說過一番話，分析的很客觀。
他說：在百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。
也就是說，2020年買房，未來極有可能會持續虧錢，雖然不至於出現“首付”變“全款”這樣的情況，但在房價停漲、房產稅開徵、房子折舊後，虧錢就意味著之前買房的首付會一直“縮水”。
馬雲最近在上海市浙江商會上的一段演講也刷屏了。
他發出“告誡”稱：2019很不容易，到年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。
首富的這一番話確實“直言不諱”，他的朋友要賣的什麼房，賣多大的房，我們尚不清楚，但有一點可以肯定，當馬雲身邊的朋友都開始賣樓時，行情必然不會太景氣。
在以前，馬雲就反覆勸員工不要買房，學會租房，又告誡大家未來房價可能會像大蔥一樣便宜，這些話雖然現在看起來並不現實，也有可能是因為馬首富的眼光太過超前，直接看穿了未來10年、乃至20年的趨勢。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
