樓市春來早
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“小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上頭。”
這詩句是形容春天來臨的，用來形容當前的經濟形勢，也比較恰當。尤其是那隻立於小荷上的蜻蜓，不正是經濟開門紅的寫照嗎？
4月17日，國家統計局公佈2019年一季度國民經濟運行情況。初步核算，一季度國內生產總值213,433億元，按可比價格計算，同比增長6.4%，與上年四季度相比持平。
這個6.4%，被眾多專家一致認為，超過預期。
總的來說，一季度國民經濟繼續運行在合理區間，延續了總體平穩、穩中有進的發展態勢，積極因素逐漸增多，為全年經濟穩定健康發展打下良好基礎。
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知。”
同樣，在良好的經濟形勢下，房地產業也走出一波“小陽春”行情，樓市宛若春江水中的那隻“鴨子”，首先領略了腳下的春意。
最新監測數據，全國70個城市有超50個錄得成交量同比增長數據。尤其是粵港澳大灣區，表現尤為突出，樓市彷彿一個大花園，各類物業百花齊放，爭奇鬥豔。
有業內人士感嘆，樓市的春天提前來臨。
“原本以為要到今年下半年才會復甦，想不到一開春就迎來春暖花開。”一位房地產從業者發出這樣的感嘆。在他看來，這是時運的造化。
然鵝，“小陽春”立足未穩，就傳聞要警惕她的“搔首弄姿”。老傅覺得，這就有點杞人憂天了。
一
春潮湧動
樓市成交量全面上漲
的確，樓市“小陽春”突如其來，令人有點猝不及防。
在深圳，既有總價8000萬豪宅的秒光，也有大盤月創20億的銷售額；在東莞，也有剛需盤周創5個億的銷售額；在中山，更有改善房日創1.8億的銷售記錄；在惠州，還有多盤錄得超過預期的市場表現。
以深圳為例，數據顯示，3月深圳新房住宅成交套數3088套，超出2018年深圳新房住宅月均成交套數約26%。3月成交面積304554平方米，環比上升138.84%，同比上升49.27%。
但在成交均價上，深圳3月新建商品住宅成交均價為54005元/平方米，環比下降0.42%。這說明樓市的調控政策依然發揮著調控房價的積極作用。
業內人士普遍認為，
樓市小陽春的原因是多方面的，不能單純來看。概括起來，原因既有整體經濟增長超過預期，也有灣區規劃出臺後對灣區的良好預期，還有銀行利率下浮到5%的金融刺激，以及前期市場調控引發的春潮效應，等等。
還有觀點認為，還有一個重要原因是三月新房市場推盤量增多，發展商變現意識強烈，且營銷上推出較大的優惠力度和高佣金回報的刺激等等。
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二
量價分化
一線城市房價沒有上漲
即使如此，成交量的放大並未帶來房價的增長，也就是說，量漲而價未漲。
據4月16日國家統計局發佈的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動統計數據，3月份65個城市新房價格環比上漲，但漲幅有限，一個城市持平，4個城市下跌。
據初步測算，四個一線城市北上廣深新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。
就深圳而言，3月份深圳新房價格表現並不算亮眼，其中環比表現為下跌0.42%，是四個一線城市中跌幅最大的，同比則增長0.3%，但增幅也遠比北京、上海、廣州三個一線城市要低。
對深圳來說，這個說明了什麼？說明了這個樓市的“小陽春”，僅僅是成交量上的上漲，而房價並未上漲，僅僅是持平並略有下跌。
這個經濟學上罕有的量漲而價未漲的特殊現象，說明樓市開始出現分化，分化，往往是市場走向均衡和理性過程中的必由之路。 或許不久之後，傳說中的二八定律將主導未來樓市的走向。
所以說，這個“小陽春”能持續多久，還值得觀察。在老傅看來，小陽春的背後，或是樓市理性的全面迴歸。
三
市場博弈
調控政策與供不應求
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為何老傅會得出這樣的判斷？這個我們需要先來回顧過去一段時間，樓市的艱難歷程，或者說一直以來房地產的調控措施。
據不完全統計，近兩年來，全國各地樓市各類調控措施加起來有三百餘次，單在大灣區各城市之間，也有數十個大小不一的嚴控政策的出臺 ，壓得樓市都有點喘不過氣來。
最嚴厲的，莫過於2016年10月4日推出“深八條”，一下子將樓市打入近兩年的“20連跌”。
尤其是剛剛過去的2018年，在高壓之下，樓市瀕臨水火，銷售不暢，資金吃緊，不僅有最大房企發出的“活下去”的吶喊，也有中小房企“勒緊褲腰帶”過日子的緊迫感。
那麼，房地產還有得做嗎？2018年底，許多房企發出這樣的疑問。
據說，許多一線房企也開始了轉型之路。有說要做精密儀器的，有說要做高新科技的，有說要搞新能源汽車的，還有講要做配套服務的。
而最後的事實卻是瞞天過海，暗度陳倉，該幹啥還是幹啥。
何以如此？其實也不難理解，我們以灣區為例，發現房地產的市場空間還大著呢，人口紅利就是最大的空間。
據統計，整個灣區接近7000萬人，有關數據顯示，房子自持率只有20%左右，也將是說，只有1400萬人擁有住房，還有5600萬佔大多數的人沒有自己的住房。這個需求市場是十分龐大的。
這意味著整個灣區房地產市場供不應求的結構性矛盾還將存在一段週期，這個週期預估起碼還有5—10年。
把這個邏輯放在全國市場來看，同樣說得過去，目前只有50%左右的城市化率，即使是按照初級目標60%的城市化率，也還有10個百分點，按照每年一個百分點增長，還有10個年頭的發展空間。
誰誰誰說過，人就是生產力。
四
客觀看待
樓市陽春，理性迴歸
現在的問題是，樓市小陽春來了，還能持續多久的問題。市場終於顯露出一點回溫的跡象，是曇花一現還是持續向好？
這個還是取決於市場這隻無形的手，能夠從根本上改變樓市走向的這隻無形的手，只有一個，那就是需求。
什麼叫做需求？簡單理解，就是人們對物質文化美好生活的追求。
沒錯，就是對美好生活的追求。如何實現，首先得居者有其屋，其他都是浮雲。過去是“民以食為天”，現在加一句是“人以房為地”。
可喜的是，隨著各種房子供給體系的健全，包括保障房、人才房、微利房、安居房的多元配置，樓市格局得以放大。也就是說，置業者的選擇面更寬了，心態隨之理性。
這意味著什麼？意味著一個暴利時代的終極，意味著一個理性市場的迴歸。
過去曾經兩三時間裡，房子的漲幅是相當驚人，有數據顯示，深圳有的地方的漲幅高達400%，翻了四倍，即使是漲幅不大的邊緣地帶，漲幅也翻了一兩倍。
很顯然，過去這個漲幅是十分不正常的，不符合經濟發展的規律，也不符合財富增長的模式，從而變相導致了炒房和投機的不良行為的發生，誘發投機取巧、巧取豪奪的投機行為。
現在，暴利時代結束了，社會的發展和財富的積累進入理性時代。消費者理性，不再亂炒房，開發商理性，不再訴求規模和暴利，社會也理性，不再視樓市為香餑餑或洪峰猛獸。
這樣，人一旦冷靜下來，經濟與樓市也將趨於合理和均衡。
所以，一波小陽春，看上去很美，其實是樓市理性的迴歸。不要小看這個春天，在老傅看來，它或將是房地產業下一個週期的一大步。
這樣的樓市“小陽春”，因理性而美，我們要歡迎她才對，為何要懼怕她的來臨呢？
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