2018年2月13日,在春節前兩天,淄博市人民政府忽然發文,一紙《淄博市人民政府辦公廳關於建立淄博市房地產市場調控聯席會議制度的通知》瞬間就引爆了淄博輿論。《通知》中指出淄博新區世紀路以西、原山大道以東、魯泰大道以南、和平路以北的範圍將分別實行8000-12000元/㎡或3-5年不等的限價限轉的措施。
在“限價限轉”發佈後,市場卻出現了兩種不同的聲音,有人認為這一措施可以從政策上限制住開發商對於利潤的追逐,有效遏制淄博不斷上揚的房價;也有不少市民悲觀的表示淄博市出臺此種措施只是為了應對中央對淄博房價上漲過快的約談,並不一定能起到作用。
這份號稱“史上最嚴”的限價限轉政策已經實施正好一年,它究竟起了多大的作用?
據淄博樓盤網統計,淄博中心城區在售的熱點項目(42個)均價達到9958元/㎡,幾近破萬,實際上在春節前的統計數據中均價已經破萬,目前的數據已經是回調之後的價格。另外,據魯中網公佈的數據,1月份淄博臨淄區均價10334元/㎡,位列淄博第一,山東第19名,中心城區張店區(全區域)均價8653元/㎡,排名淄博第二,山東第31名。
一年的時間,張店區新房均價僅同比上漲4.82%,市場中多個在售項目價格出現下調,部分新開、待開項目價格也調低首開價格,各種節點各個項目均推出不同幅度優惠暗降售價。看起來,限價限轉政策確實取得了一定的成效。
但如果結合市場的狀況來分析,我們可以發現事情並沒有那麼簡單。
2017年,在“去庫存”和“貨幣化安置”等多重政策的影響下淄博樓市去化速度加劇,市場供需關係向賣方傾斜,不少開發商也就打起了坐地起價的買賣,購房者由於處於弱勢,一直苦於無法就地還錢;2018年下半年,市場供應量出現好轉,大量新盤扎堆上市,買賣雙方的關係也發生轉變,伴隨著新房供應量的持續走高和市場購買力的疲軟,買方在買賣過程中開始佔據主導地位,這也導致房價出現了不同程度的回調。
所以,導致樓市降溫的到底是市場還是政策呢?
其實,在限價限轉政策推出後確實在一定程度上遏制了西區無序的定價策略,避免了後續進駐的開發商盲目漲價。另外,“非限價區定價參考限價區”這一不成文的規定也算是對於大盤的穩定起到了一定作用。不過,從另一方面來看,在限價政策發佈後開發商陸續推出的精裝策略卻也起到了增加購房成本的副作用,也在一定程度上影響了購房者自主選擇的權利。
主城區房源庫存超過30000套 量漲會否價跌?
從目前的統計數據來看,2019年淄博主城區樓市庫存將迎來進一步回升,預計有近60家樓盤開盤或加推,總量預計超過30000套。從區域來看張店各個區域均有新盤上市,從價格來看區間分佈也適合剛需、改善不同客戶的選擇,並且包括保利、金科、中南等一線品牌和西地、創業、鼎成等本土房企在2019年皆有新盤上市,可選擇餘地很大。面對著繼續走高的庫存,開發商之間的競爭壓力和去化壓力也會增加,而在供求關係向買方傾斜之後,房價走向必然也會向著購房者偏移,畢竟供求關係才是決定房價的主要因素。
一年的時間轉眼即逝,在2018年年底菏澤率先取消限售後也一度流傳出淄博將會效仿的消息,不過在此後也不了了之。其實,從淄博目前的市場狀況來看,即便是取消了限價限轉政策對於市場的回暖也於事無補。何況,淄博這剛下了2019年的第一場雪...
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