轉自：天津365淘房
今天，小編打算用一整篇文章來回答一個網友的提問。
有點任性！主要是這個問題對於現在的天津樓市很有代表性。
之前專欄也開通過“BC問答”，每期小編都發過來一堆的問題，WORD文檔都有五六頁。如果都是些推薦樓盤、樓盤對比的問題會很輕鬆，就怕被問到哪個樓盤會漲得最多。
當然，多數問題都很有深度，想要回答到位，必須要做深入分析，BC君不願簡單對付，也實在是精力有限，問答欄目就暫告一段落，以後就在後臺挑一些有代表性的重點聊聊。
先來看這位網友的問題。
很明顯，她是個改善需求，不是剛改，是高端改善。
現階段天津樓市還能開盤售罄的樓盤：華潤橡樹灣、東麗湖萬科城、崇德園、海河金茂府……要麼是200萬以下的剛需，要麼是800萬以上的高端改善，呈現典型的啞鈴狀格局。
剛需是一定要買的；剛改則心有餘而力不足（二手房市場不活躍，沒法實現賣一買一）；而高端改善是真正的富人階層，不差錢。
回到那位網友的問題，為什麼高端盤的價差沒有拉開，價格很集中？
兩點原因。
01
第一就是限價。
2016年天津就有樓盤喊出要賣到10萬，但是受限於5萬5的的天花板，高價盤和地王們都蟄伏了。當然也有實在等不下去接受限價的，比如閱和平，已經計劃10月份要入市，之前可是放風低於6萬不賣的，按說像它這樣的和平+小戶型+學區房，賣到6萬沒有問題，現在報價才5萬出頭。
02
第二，市區地段級差降低。
市區本來面積就很小，像和平區都已經分不出板塊了，隨著軌道和道路的建設，區域內通勤的時間差距越來越小，房價的差距也越來越小，之前的文章中也分析過，有個名詞叫“深圳化”，是因為深圳在這方面表現最明顯。
而且改善與剛需或剛改的地段觀也不一樣，改善業主對地段的理解絕不是配套和生活工作出行的便利，甚至對學區也不在乎，他們認可的地段是佔據一座城市的稀缺資源和城市界面，別的都不重要。
對於高端改善樓盤的選擇，有共識也有分歧。
共識是要好的地段、好的品牌、好的物業、好的產品，分歧有幾點：
1
大平層vs別墅
高端改善產品就兩種選擇，要麼大平層要麼別墅，很難說哪個更好，因為這代表著兩種生活態度，因人而異。
大平層是一種“入世”的生活觀，要的是城市的繁華和霓裳，別墅則是“出世”，要的是靜謐和低調。
別墅的“豪”體現在佔地和環境，就算是市中心的別墅如果不佔有資源，那僅僅只是降低密度，還不能稱之為豪宅，老城廂的檀府就是一個例子，地段雖好賣不上價。
大平層的“豪”體現在大面積、精裝修、觀景面、專屬電梯……還有外觀，10公里之外就得能分辨出來，比如王府壹號和興業家園，看一眼就足夠了。
從趨勢和行情來看，大平層已經完全超過了別墅，天津目前800萬以上的新盤，絕大多數都是大平層。
別墅的居住體驗不太適合人口少的家庭，現在普遍是小家庭，多層居住顯得冷清，安全感也會不足。
BC君認識的一位別墅業主，孩子上大學走了之後，家裡太安靜了，特意養了一條狗，本來他是特別不喜歡養狗的，也是無奈之舉。
如果你在大平層和別墅之間搖擺的，BC君建議選擇大平層，還有一點原因，別墅在二手房市場流通率相當低。
2
裝修vs毛坯
選擇毛坯的觀點：高端改善的業主，都買過好多套房子，誰還沒花過大價錢裝修過，對裝修都有個性化的需求，受不了樓上樓下都一個樣，到時候不喜歡還要重新裝修。所以，最好不要精裝修，不管你是8000還是10000的標準，實際上都還要打個五折。開發商應該把預算都投入到外簷、大堂、地下車庫、景觀園林。因為這些地方，是業主改變不了的，誰有錢也不可能重做。
選擇精裝的觀點：豪宅如果不精裝修，入住之後不斷有人裝修，時間上還不集中，垃圾、灰塵、噪音，哪有豪宅可言。
兩種觀點都有道理。
BC君表達一下自己的看法。
作為一個旁觀者，檢驗一個小區是不是豪宅，不可能推門進到業主家裡看，只能是通過公共區域來判斷。
樓盤成本都是按測算的房價倒推的，成本就那麼多，精裝佔了一大塊，別的地方就得減，需要開發商來權衡。
BC君特別喜歡觀察一點——地下車庫，這個是裡子，能看出開發商做豪宅的誠意，今天就來著重說一下。
對於豪宅項目，車位配比1:1.5是基本要求，如果能都做到1:2甚至1:3才是真的豪。如果出現了機械車位，直接PASS！因為地下車位的建安成本比住宅高多了，所以有些開發商會拿機械車位來湊數，但實際使用價值很低。
車位尺寸也有學位，普通的車位也就12平米多一點，而豪宅的車位怎麼也得到14平米，女士專用車位還得更大一些。層高也不能2.8米了，4.5米層高才能夠停放進口的大SUV。
車庫地面用環氧樹脂絕對是豪宅標配，如果還是水泥地面，請立馬走人，不要有絲毫猶豫。好的樓盤，還會用全花崗石鋪裝地庫主車道，入口減速帶用地磚拼接而成的無震動止滑坡道，還會安裝加熱融雪融冰裝置。
想到地下車庫的天花板，印象中肯定是各種管道縱橫交錯，光線昏暗壓抑。豪宅就不能如此了，最次是BIM優化管線，頂面再採用白色防黴塗料粉刷一下，好點的要用鋁製天花板、黑格柵天花板吊頂。
地下車庫的精裝大堂自然是少不了，豪宅還要考慮更全面，在車庫設置會客室作為司機的等待空間，給業主開設獨立的雜物儲藏櫃，像燒烤爐、釣具等戶外設施都不用拿回家。
補充一點，小區做到人車分流是及格分，如果能做到車車分流就更能體現出“豪”來，業主直接進入地下車庫，訪客或是出租車則導流進入大堂區域。
3
“真偽”科技住宅
不得不說，天津市面上有些科技住宅就是“偽軍”。
只要是地王多發時期，開發商要賣高價就必須得做附加值。還記得2014年，金僑新梅江壹號上市，樓面價1萬4，一路之隔的萬科柏翠園樓面價才7千多，精裝售價2萬3。金僑無論如何都拼不過，最後急中生智，整了一個防霧霾住宅的概念，其實就是加裝了一套空氣淨化器。
現階段，很多所謂的科技住宅其實就是一套智能家居系統。
真正的科技住宅在設計階段就開始了，是包含了基礎施工的，像總線、空氣（恆溫恆溼恆氧）、水（上水淨化、同層排水、太陽能）、光控、降噪、節能（保溫層、地源熱泵）、垃圾處理等。基本上兩三萬單價的房子根本做不到。
4
限價有利還是有弊？
限價讓天價盤銷聲匿跡，買房人受益是無疑的。
但是，高端改善是追求更好的地段、更好的產品。一邊是地王，一邊又限價，如果你是開發商，你也會壓縮成本。造成的結果就是，買房人付出的高昂房價裡，大頭都是地價，真正花在產品上的錢反而是小頭。如果連你自己都感覺算不過來帳，這樣的樓盤就要注意了。
按這個邏輯，似乎只有低地價才能做出更好的產品。
最後再補充兩點。
1、高端住宅圈層很重要。
如果一個樓盤的戶型從80多到200平米，業主的階層就拉得太大了。富人和窮人生活在一起就會互相瞧不上，富人的日常生活，窮人認為是在裝x炫富；窮人的日常生活，像戶外拉繩子晾個被子衣服什麼的，富人又會覺得辣眼睛。
除了戶型的差距，還有一點，從去年以來，很多新出讓的土地都有自持面積、配建安置房，對社區圈層也會造成影響，剛需無所謂，改善就會有問題了。
2、豪宅要有標籤
只要被貼上了區域第一、富人區的標籤，有錢人會趨之若鶩。所以，高端改善的買房人，要寧做大池塘裡的小魚，不當小池塘裡的大魚。
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