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昨日（3月23日），西安發改委公示了總109批（2020年第4批）商品住房備案價格，8個項目總計2341套房源。沒有純新盤，也沒有三萬+的頂豪項目，但這批價格還是引起了廣泛討論，加推多年的老盤普遍調高備案價，限價明顯放鬆。
公示項目信息
公示項目位置
其實自打進入2020年，備案價格已經開始翹首，湧現出諸多高價樓盤，而這次老盤也穩不住了，備案價通通有所拔高。
壹丨老盤也穩不住了！
除了碧桂園滻灞雙子——閱江府與香湖灣一號價格變動不大外，其餘6個公示項目均有不同程度、不同名目的價格漲幅。
回顧2019年中至年底的公示情況，“零漲幅”是西安市場的主旋律。開發週期許久的老盤與首開過後的次新盤，再次加推時，“零漲幅”樓盤佔比接近80%，即便有漲幅，也是發生在那些半年或更久未推貨的樓盤之上。
在去年下半年限價收緊的態勢下，除去純新盤及豪宅產品，其餘樓盤的價格還是比較穩定的，即便在去年四季度市場不斷走低時，仍有高性價比的老盤搖號，可如今這些高性價比的老盤也穩不住了，紛紛備出了“高價格”！
高科綠水東城加推3#樓高層，面積段與上期產品接近，但備案價達到了11090元/㎡，較上期公示的1#、2#樓上漲931元/㎡，漲幅為9%；高科麓灣國際社區去年曾吸引3000+名購房者搖號，但當時推售的6#、7#均價僅為10513元/㎡，如今樓王20#樓加推，備案均價上漲1807元/㎡，
最新備案價突破一萬二！
華清學府城也是如此，昨日公示的65#樓，雖然產品面積較上期公示的62#樓有所擴大，但最新備案價達12949元/㎡，備案價上漲2720元/㎡，漲幅達26.5%！
這三個極具性價比的老盤項目不約而同地提高了備案價，價格優勢已被蠶食，後期的銷售阻力也許並不大，但最終都得由購房者來買單。
大華翰林華府洋房、恆志雲都高層改做精裝產品，但基於區位、價格等，新備案價並不刺眼，在高價盤林立的當下，甚至覺得有些“親民”。
值得一提的是西高新的紫薇西棠，該盤一期售罄後沉寂了一段時間，最後一批出貨的毛坯房源備案價14693元/㎡，二期帶裝修高層備案價直接達到16009元/㎡，就算比隔壁的卓越坊高層低1100元/㎡左右，但還是超出了很多人的預期，昨天該項目的銷售人員還向我吐槽：
“客戶看到這個價格都怕了，我這一年蓄的客恐怕都白蓄了”。
貳丨限價放鬆 託市意圖明顯
2020年至今，西安主城區共公示了4批價格名單，其中備案價格超過17000元/㎡的樓盤、樓棟多達23個，佔比超過一半，而在2019年四季度，該佔比僅僅是30%出頭，一方面是高價土地的入市，一方面限價的確是放鬆了。據統計，今年一季度零漲幅樓盤只有不到三成
記性好的小夥伴們肯定記得，2019年三季度，西安要引入“第三方”協同市發改委、市住建局、國家統計局西安調查隊對商品住宅定價，這時西安的限價政策空前嚴格。
但跟三家“第三方”公司的朋友聊了聊，現在的參與感並不強，可以說是沒什麼價格審批的活需要“第三方”幹。只有在一個樓盤備案價高於區域已出備案價的樓盤時，才會讓他們出評估報告。
就比如近來備案的紫薇西棠和卓越坊，兩盤所在的富源一路此前斷貨許久，卓越坊率先備案，紫薇西棠的價格並沒有高過卓越坊，“第三方”也就沒有參與。
限價政策在其他城市詬病已久，這逆市場化的操作確實會加劇新房熱度，萬人搖、千人搖由此而來；放開限價更像是迴歸市場，而此時也有“託市”意圖，抬高購房者的價格預期，在原本平穩下行的市場中加速置業。
叄丨現在的備案價看看也罷
西安此時正經歷著限價放鬆，S姐一貫呼籲理性置業，不要被備案價“嚇”到，還是要看實際的成交價格。樓盤打折低於備案價銷售，我們已經司空見慣了。
備高價格打折銷售最早在灃東盛行，碧桂園國湖、灃華熙城、中南上悅城、保利和光塵樾、綠地鉑瑞公館等皆是如此，到了去年四季度，大明宮三寶一夜之間打出優惠牌、碧桂園高新時代清盤特惠、融創珺庭府首開特惠等，這些樓盤也都是低於備案價賣的，普遍是備案價的85-9折之間。
近期待入市和平銷的項目中，卓越坊、萬科璞悅、中南菩悅東望府、碧桂園閱江府、文景府、雲頂等皆有優惠，區別在於優惠力度不一，不要被高備案價亂了節奏，實地去看盤才能知曉最新、最低的價格。
但要承認的是，對於一些原本高性價比樓盤而言，只會賣一套少一套，不太會出現打折情況，反而是提高了購房門檻。以華清學府城為例，去年推售的62#樓，最小戶型108㎡，按當時的均價計算，首套首付33萬左右，剛剛備案的65#樓，最小面積104㎡，首付超過了40萬，月供增加了約1000元。
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