環京樓市在炒雄安首都副中心概念之時，環深樓市則在炒灣區物業，提出了粵港澳大灣區概念，比肩世界級的紐約灣、東京灣、洛杉磯灣。
前後兩種不同的炒作，都是各區域內百年甚至千年的大業，卻呈現出截然不同的結果。
前者在一片期待聲中，應聲而起，環京周邊房價短時間得到各路資金追捧，環京樓市價格一時間風起雲湧。
正在眾人賦予更大的期待時，中央出臺了限售、限購等政策，防止環京樓市步入炒樓的惡性局面，於是在強有力的宏觀調控下，環京樓市率先出現了深幅的調整。
如果將環京樓市放在北京樓市的大框架下來看，從2017年開始，一個很明顯的趨勢就是，外圍樓市跌幅越大，靠近市區抗跌能力越強。
從最新數據來看，環京樓市跌幅大概在40%—50%之間，通州跌幅接近30%，北京市區跌幅大概為10%，這是截止2018年3月的數據。
在環京樓市2017年下半年到2018年上半年深幅調整之際，環深樓市依然出現了不同程度的上漲或是橫盤走勢。
為何在環京樓市死火的同時，環深樓市不僅找不到一絲調整的跡象，還依然節節攀升呢？為此本微做下片面的解讀，拋磚引玉。
首先，環京樓市是中國樓市的調控樣板工程，宏觀政策執行嚴厲，所以才有雄安的十年限售以及限購政策，包括燕郊的深度殺跌，都離不開中央不打折扣的宏觀調控之手；
其次，環京樓市兩大核心城市即北京、天津，相對於香港、澳門、深圳、廣州四大一線城市而言，溢出效應遠遠低於環深片區；
第三，環深片區的經濟相對於環京板塊而言要更活躍點，經濟基礎更好，整體收入水平更高，居民對於投資房地產的行為更為激進，這從負債率上就有所體現。
最後，環深片區前有深圳前海金融中心區的脫穎而出，後有港珠澳大橋的順利建成以及圓滿通車。環深城市群有一個非常顯著的特徵，而這個特徵在其他的城市群中是絕對找不到——環深城市群的產業遷移和產業升級做的最超前。
關於環深片區樓市，尤其是粵港澳大灣區樓市，是不是今後都會上漲呢？個人以為裡面有陷阱也有餡餅。
對於粵港澳大灣區“9城+2區”框架下的11個城市而言，港珠澳大橋的通車，深中通道的建設，以及從人口流入流出情況、當地土地供應量、居住環境等多個方面考慮，9城的江湖地位如下：
第一陣營：深圳、廣州、珠海
深圳毫無疑問應屬粵港澳大灣區板塊的發動機，其前海金融中心區的打造以及城市的創新能力，為粵港澳大灣區城市群帶來了更大的發展空間。數據顯示，2016年粵港澳大灣區內地9城中，深圳人口淨流入最高，達20萬左右之多。
21個月以來，深圳樓市一直處於橫盤調整階段，但主要原因是宏觀調控的結果。21個月，房價僅僅下調了幾百元，也從側面反映了深圳樓市的堅挺。
個人尤其看好福田中心區的性價比，以及前海片區樓市的遠景。如果沒有宏觀調控，相信房價還有上行的空間。
即使全國房價下跌，相信深圳也是最抗跌的城市。
廣州作為北上廣深中的老一線城市，樓市價格一直是一線裡最低的。隨著粵港澳大灣區規劃的出臺，廣州的南沙已經傳遞出強烈的科技創新信號，南沙很可能是下一個南山。
如果沒有宏觀調控，相信廣州部分區域還會繼續上漲，不過也有部分區域因前期漲幅過大，即使放開調控，上漲空間也相對不大了。
珠海是粵港澳大灣區中居住環境最好的城市，一直有穩定的購房人群，房價也一直在浪潮的前端。
港珠澳大橋的通車，大大縮短了珠海與香港、澳門的距離，把三地納入進了半小時生活圈，未來不排除大批香港人、澳門人置業珠海的可能。
如果沒有宏觀調控，隨著港珠澳大橋紅利的不斷體現，珠海的房價在未來仍然將穩定上漲並且價格堅挺，個人傾向於更看好珠海的未來發展。
第二陣營：佛山、中山、東莞
佛山GDP僅次於深圳、香港、廣州，但受廣州房價低位影響，佛山樓市價格一直處於窪地。目前一二手房價格倒掛明顯，最有機會價格出現大幅增長。
佛山GDP僅次於深圳、香港、廣州，人口淨流入在9城中排第二位，樓市價格也相對較為理性。目前一二手房價格倒掛明顯，價格出現向上的可能較大。
但供應量太大，在粵港澳大灣區9城中，土地成交金額最多的是佛山，合計為822億，其次才是廣州550億，東莞240億。
三級市場流通性一般，投資年限相對要長遠一點。待主要產業配套逐步完善，加上城市居民較高收入以及淨流入人口作支撐，佛山房價有望繼續走高。
中山受礙於當前虎門大橋的擁堵，中山樓市價值一直被低估。但深中通道的建設，連接了珠江口東西兩岸，使深圳西部到中山的距離縮短至30分鐘左右，且位處大灣區幾何中心區域。
自2016年深圳通道開建起，深圳的買家蜂擁而至，攪動中山樓市。現在的中山樓市一改過去銷售不動的局面，開始往上異動，中山的房價相對比較理性，還有一定上升空間。
東莞在過去的20年間，一直髮揮著北依廣州南靠深圳的絕佳地理優勢，發展出成熟的工業配套產業。近幾年工業產業的高速發展支撐著東莞經濟，房價已經從當年的均價5000元/平方米左右上漲到16000元/平方米附近，上漲勢頭強勁。
個人傾向於東莞還有一定發展空間，但二手房流通性較差，需要更長期的持有。
第三陣營：惠州
惠州作為臨深城市中價格最低的城市，在粵港澳大灣區融合後，可以依託大鵬灣和大亞灣兩個優質灣區打造生態互補圈。
十年前，深圳大量投資客被4000元/平方米左右的房價吸引過去，但都套在當地出不了手。當地流動人口太少，當地居民收入一般，也沒有很好的產業配套，所以二手房流通性太差。
價格雖低，接盤人難找，這是惠州當下的問題。購房自住價格還是可以考慮，不過惠州的樓盤入住率相對都比較低。
第四陣營：肇慶、江門
肇慶號稱是廣東的江南，宜居的廣佛肇三城樓市價格窪地，房價在大灣區規劃概念提出來後出現了較大幅度的增長。
作為均價仍然在一萬元每平方米以下的粵港澳大灣區城市，最大優勢就是房價絕對值便宜。但城市人口淨流出，產業基礎相對比較缺乏，未來房價上升空間有限。
江門這個城市的尷尬之處在於，與佛山、中山、珠海三個城市接壤，承接的多是三個城市外溢的資源，目前還沒有針對江門的重大利好。當然，江門能劃入粵港澳大灣區，本身就是一個重大利好，房價也在近一年出現了較大補漲。最大弊端也是城市人口淨流出。
對於香港與澳門的樓市，個人不太看好，主要當地房價太高，內地與港澳房價的剪刀差，必將吸引一部分港澳客戶置業粵港澳大灣區內地9城，分流當地一部分資金。
所以在9月24日港珠澳大橋通車的重大利好之際，香港樓市出現了明顯的下調。當然不完全是這一個原因，但不能說沒有這方面因素的影響。
以上，是個人對於粵港澳大灣區9城房價增長潛力的一點看法，肯定有偏頗之處，僅代表一家之言。
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