9月28日，在深圳大梅沙連開兩天的萬科集團秋季例會上，會場高高懸掛著許多橫幅，紅豔豔地寫滿了“活下去”三個字。
除了喊出“活下去”的口號，萬科更是直接打響了樓市降價的第一槍，廈門白鷺郡推出的百餘套特價房原價500萬，降價後僅278萬-298萬，房地產下半場的慘烈戰爭，似乎即將開始。
新聞傳出來後，更是直接引爆了整個房地產市場，眾人疾呼樓市寒冬將至，就連行業老大也只能靠降價促銷才能活下去了。
萬科的同行們也被嚇得大驚失色，紛紛追隨萬科在國慶假期掀起了一股樓市降價促銷的熱潮。
然而國慶剛過沒幾天，我們卻發現，那個高喊著“活下去”的萬科其實活得可滋潤了，不僅活得滋潤，甚至還順手捅了不少同行刀子。
1 萬科的虛晃一槍
昨天（10月10日）下午，萬科又一次上了熱搜，正巧和此前廈門白鷺郡的特價房有關。
事情是這樣的，廈門白鷺郡的特價房推出以後，很多此前買房的老業主不幹了，覺得自己買貴了所以要開始維權，大家夥兒帶著人就打算去把萬科的售樓處給砸了。
結果萬科財大氣粗：不就是買貴了嗎？老子賠錢還不行嗎？
據媒體爆料，今天萬科給廈門白鷺郡的客戶退款，據傳聞，每戶差不多退100萬。
咱們看到這兒，可能還覺得萬科挺吃虧的，大降價不說，現在還得給老業主賠錢。算下來一百多家老業主，也就是上億元的人民幣啊。
但是事實證明，萬科可不是活菩薩，人家早就賺得盆滿缽滿了。
就拿這次大降價的廈門白鷺郡一百多套特價房來說，這個樓盤的地理位置非常偏僻，去一趟市中心來回打個車可能就得200元。而且一到上下班高峰期就賭到懷疑人生，即使你自己有車，每天在路上可能也得賭個一兩個小時。
而此次通過降價促銷，有同行就幫萬科算了一筆賬，人家非但不虧本，反而在幾秒內清空了一個遠郊困難樓盤，堪稱營銷典範。
而現在萬科又開始給老業主進行退款，更是捅在小型開發商心口的一把血刀子。你萬科財大氣粗搞退款把自己塑造成了行業標杆，然而卻是把沒有資本玩退款遊戲的小開發商們逼向了死路。
俗話說，聽其言更要觀其行，最近萬科的口號喊得比誰都要悲涼，加上最近的樓市傳言紛紛，裁員風波和降價風波此起彼伏，讓人覺得萬科日子過得比誰都慘。
但其實這一次萬科高喊的“活下去”口號更像是營銷，只要扒一扒它背後的小動作你就會發現，雖然樓市寒冬不假，但是萬科可比自己的同行們都要活得滋潤。
這不，就在9月28日高喊“活下去”的當天，深高速便在深交所發佈公告，準備引入萬科為戰略投資者，增資價格已確立為29億元人民幣。本次增資落實以後，萬科將擁有聯合置地30%的權益。根據我們的瞭解，聯合置地在深圳擁有的擬建成物業市場估價超過百億元。
當然，萬科買買買的步伐遠不及止步於此，就在前天晚上（10月9日），華夏幸福的一紙公告讓我們知道了，獅子大開口的萬科又吃下了華夏幸福旗下的10個項目。
根據公告顯示，華夏幸福正在準備與萬科就環京區域33.93萬平米的住宅用地簽署股權轉讓及合作協議，暫定以32.34億元的價格進行交易。萬科將以收購華夏幸福旗下5家全資子公司股權的方式，合作開發華夏幸福的10宗土地項目。
據瞭解，華夏幸福旗下這五家公司的10宗土地分別位於環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州等地，萬科收購的平均地價約為12400元/平米。
萬科一邊哭慘，一邊大手一揮買買買，玩得其實還是死道友不死貧道的那一套，為的就是走同行的路，讓同行無路可走。
2 萬科的“慘”，到底哭給誰看？
說起來，房地產公司裡面最會玩營銷的就是萬科了。2007年萬科便曾經創造出“拐點論”，2014年又拋出過“白銀時代”說，今天高喊著“活下去”，每一次萬科的口號一出來，就要震盪整個房地產市場。
萬科的營銷玩得溜，以至於很多人都說，萬科其實是地產業的公關公司。但事實上，每次萬科別具一格的口號喊出來，都不是無的放矢，而是有著非常明確的目標。
就像此次的“活下去”的口號，萬科語出驚人的同時，其實也是在喊給外界很多人看的。具體此次萬科哭慘到底是為了什麼呢？
首先，還是喊給管理層看的，渴望鬆綁。
這兩年樓市調控的政策一直很緊，特別是各地限購政策的實施，在打擊了炒房行為的同時，也讓房地產商們的日子不好過了。
而萬科現在賣慘一個重要的目的就是想告訴管理層，現在房地產企業們快活不下去了，趕緊減少樓市調控和限購限售進行放水。
但是咱們都知道，房地產企業和炒房者是推高房價的兩大關鍵因素，國家調控樓市就是希望房價迴歸理性，讓房子迴歸居住功能，而不是成為熱炒的投資產品。同時也希望管理層不要被萬科的哭慘給騙了，畢竟手握上千億的萬科現在還沒停下買買買的步伐呢，要是真的信了他的邪才有鬼。
其次，喊給同行看的，試圖堵死同行的路。
一直以來，萬科都喜歡唱空房地產行業，主要就是為了嚇唬同行。
當然這個嚇唬可不僅僅是口頭上的，還是實打實的會影響同行發展。萬科喊出來“活下去”的口號之後，直接使得小型開發商的融資難度便不斷增大，而萬科在這個過程中趁機將這些撐不下去的開發商收入囊中，簡直美不勝收。
與此同時，萬科在這個過程中率先掌握先機玩起了降價促銷甚至是買貴了管賠的退款遊戲，這些都是小開發商無力跟進的，直接就能逼死不少競爭對手，順便還將萬科樹立成了行業標杆。
最後，當然是喊給用戶看的，樓市寒冬降價大甩賣了，吸引客戶趕緊來買房。
就拿前面提到的廈門白鷺郡來說，一場哭慘就直接清空一個樓盤，這個效率比什麼廣告都管用。
對於萬科“活下去”的哭慘口號，最近有網友總結得特別到位：
自己：要活下去；同行：要活不下去；國家：要放水讓我活下去；銀行：要貸款幫我活下去；群眾：要為我買房活下去。如果要一句話總結萬科的操作，那就是：沒有無的放矢的哭慘，只有有的放矢的營銷。
3 萬科的未來到底是不是寒冬？
如果有人問我，房地產有沒有寒冬，我會說有；但如果有人問我萬科有沒有寒冬，我會說不一定。
關注房價的人可能都知道，最近樓市早已經不是曾經那樣一片欣欣向榮的模樣，經濟大環境的低迷讓很多人被動地開始了消費降級，而依舊高昂的房價則讓很多買房的人打起了退堂鼓。
然而根據數據顯示，萬科第三季度合計拿地金額高達458.7億元，超過了恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企總額。
在整個房地產行業不景氣的背景下，萬科的一系列操作可以說是在逆流而上，而除了萬科之外的幾大房地產龍頭對拿地的態度都相對謹慎得多。
就拿碧桂園來說，第二季度其拿地金額高達827.9億，但是第三季度驟降至137.9億，其對整個地產市場的拿地態度可見一斑。
但是如果萬科的“活下去”口號是真的，未來確實是整個行業的寒冬的話，為什麼還敢這麼大肆拿地呢？
最近地產市場寒冬不假，最近萬科確實也在多元化的戰略上放緩了腳步。但萬科之所以敢積極拿地，也不是沒有原因的。根據淨資產負債率、現金覆蓋比等數據的比較，我們發現在上市房地產企業中萬科幾乎可以說是最健康的。
而作為業界負債率最低的房地產巨頭，在整個行業不景氣的背景下，萬科手裡充足的現金儲備開始發揮優勢。
我還記得，2007年萬科拋出“拐點論”之後，不久便迎來了2009年的房價暴漲；2014年萬科宣佈樓市進入“白銀時代”，說沒撞冰山也得謹慎賺錢，隨即開始了2015到2016年房市的二度翻紅。
而今天萬科拋出“活下去”的悲觀言論，同時卻在大肆拿地，不禁讓人懷疑，難道這是一出反向預言，嚇跑了同行之後，樓市馬上就能回春？
當然，不管樓市是不是真的能很快回春，萬科在現在這個關頭開足馬力拿地無疑是一場豪賭。儘管現在萬科的一系列反向操作效果還算不錯，但還是希望政策層面不要給予哭慘的萬科們太多關照。
畢竟房價要再漲的話，萬科能活下去，我們就不一定了。
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