記得當初上學的時候，經濟學一開頭，老師就告訴我們：“市場經濟，是具有周期性的”。房地產作為市場經濟的重要組成，同樣也是有周期的。在樓市中，大家常說，三年一週期。三年前，三年前，是塊地蓋了房子都能賣光；三年後，維權、曝光接二連三。
搶房潮與維權潮的輪番上演，見證了樓市百態，也見證了你我的買房故事。轉眼間，又到了一年的金九銀十，今天，小諸葛藉著盤點8月南京樓市數據的機會，和大家一起聊聊最近樓市那些事。
千難萬難 剛需最難
上週，8月的尾巴，金九的開始，在前一週就已經開始的開盤潮在本週繼續上演。14家樓盤，近4000套新房一齊上場。其氣勢，浩浩湯湯。整整一週，各家自媒體每天的推送，無不充斥著各種選房攻略與搖號新聞。大有前幾年樓市繁榮時的樣子
不過，14家項目依次看過，還是有些與往常與眾不同的。簡單來說，公證搖號的少了，中籤率高了，去化不多的比比皆是。下面是小諸葛總結的上週開盤的14家項目的具體情況，感興趣的同學可以戳開看大圖。
不過，雖然很多家改善盤都賣的不太好（當然，少數特別優質地段和品質的除外），但是依然改變不了千難萬難剛需最難的永恆事實。上週，小諸葛朋友圈裡出現頻率最高的樓盤，保利樾廣場。
本來，江寧目前新房樓盤就不多，寥寥幾個也都是3萬往上的剛改項目，要不就是遠到山溝裡面的“剛需盤”。像樾廣場這種有地鐵，有品牌開發商，周邊配套屬於能買到菜的水平，雖然戶型有點瑕疵，但是價格還不到2.5萬/平，基本上就相當於房中翹楚，剛需拯救者了。結果嘛，不出意料，即使開盤前爆出大量項目質量和戶型瑕疵的負面，但刷新江寧最低中籤率的5.8%還是讓這319套房當晚賣光。
開盤潮下 成交依舊腰斬
根據諸葛找房數據研究中心的統計數據，剛剛過去的8月，南京共賣出商品住宅4447套，認購量6812套，環比上月（成交8394套，認購8739套），成交量下跌47%，認購下跌22%。近乎腰斬。
二手房方面，本月南京二手房成交6956套，環比上週下跌3%。8月份，南京二手房掛牌均價29616套，環比上月上漲2.5%。
倒逼二手降價 上車好時機？
由於受到政策的影響小，二手房一直最能表現市場的真實狀態。據小諸葛的瞭解，雖然時間進入了傳統的購房旺季，但市場熱度依舊不高。
一方面，賣家雖然對目前的市場前景展現出了擔憂，但由於固有的“房價一定漲”的思想，和賣方市場的持續，“房子不愁賣”，“賣不出去就掛著反正也不差錢”的心理依舊是賣家的主流思想。
一方面，由於近期大量新房入市，政府限價下，一二手倒掛明顯，購房需求很大程度被新房市場吸收；同時“市場不景氣”的觀點也使得一定量的購房需求專為觀望。
慢慢的，隨著是市場的進一步冷卻，新房的去化漸漸變得不理想，開盤售罄越來越少，新房手邊的二手房，為了爭奪這部分客源，逐漸開始降價，造成二手房成交價也隨之走低。從這個角度來看，對於剛需，現在未嘗不是一個上車好時機。
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